Страна непуганных заемщиков
01.06.2008
Количество просрочек по ипотечным кредитам в России за I квартал 2008 года составило 1,2 процента. Казалось бы, это немного, но за тот же период прошлого года просрочки составляли всего 0,12 процента. Налицо неприятная динамика.
Несмотря на то что ипотечное кредитование в нашей стране развивается семимильными шагами, его доля пока очень невелика в общей массе потребительских кредитов. Соответственно и доля просрочек и невозвратов (дефолтов) в сегменте ипотечного кредитования невелика. К сожалению, она может расти пропорционально росту объемов ипотеки. Способы избежать дефолтных ипотечных сделок обсуждались в ходе круглого стола «Механизмы снижения рисков ипотечного кредитования».
Злостные и невольные…
Всего в России, по данным, обнародованным руководителем группы по вопросам кредитования аналитического департамента Ассоциации российских банков Екатерины Покопцевой, на 1 апреля 2008 года было выдано потребительских кредитов на сумму 3478 млрд рублей, сумма невозвратов по кредитам на сегодняшний день составляет 110 млрд рублей. Доля ипотечных просрочек в этих миллиардах, на первый взгляд, ничтожно мала – всего 1,2 процента, однако это ровно на порядок выше, чем в 2007 году. Учитывая, что в 2006 году прирост ипотеки составил 150 процентов, в 2007 году – более 100 процентов, а на 2008 год прогнозируется увеличение объемов ипотечного кредитования еще примерно на 80 процентов, десятикратное увеличение невозвратов и просрочек не может не беспокоить банковское сообщество. «Это терпимо, но настораживает тенденция, – отмечает Екатерина Покопцева. – Главная причина невозвратов – низкая финансовая грамотность заемщиков».
Согласно статистическим данным, ипотечные дефолты наступают через 2-3 года после получения кредита. До этого времени заемщики, потратившие достаточное количество времени и денег на получение кредита и покупку квартиры, ведут себя дисциплинированно. Специалисты выделяют несколько групп ипотечных неплательщиков в зависимости от причин просрочек и невозвратов. Примерно 15-20 процентов из них попадают в категорию злостных, тех, что намеренно уклоняются от выплаты кредита, около 30 процентов заемщиков действительно оказываются в трудной жизненной ситуации и не в состоянии осуществлять платежи, еще 50 процентов – те, кто просто вовремя забыл осуществить очередной платеж банку или оплатить страховку.
«Те заемщики, которые берут кредит на покупку квартиры для собственного проживания, приходят к дефолту исключительно по объективным причинам,– уверен директор центра взыскания долгов АБСЗ Владимир Куржин. – Чего нельзя сказать о тех, кто берет ипотеку для того, чтобы квартиру сдавать внаем».
Судить иль не судить?
Согласно Федеральному закону № 102-фз «Об ипотеке…» существует два возможных варианта решения проблемы ипотечного дефолта – судебный и внесудебный.
Практика показывает, что в настоящее время в России более применим первый. Алгоритм действий кредитора в этом случае примерно следующий. С первого дня просрочки кредитная организация начинает напоминать заемщику о его обязательствах (напомним, что штрафные санкции при просрочке выплаты составляют 0,1 процента в день от суммы неуплаты). В случае, если неуплата произошла из-за забывчивости заемщика, с погашением «технической просрочки» в течение нескольких дней после предупреждения банка трудностей не возникает. Сложнее, когда причины неуплаты носят объективный или намеренный характер. Как сообщила Анна Волкова, директор юридического департамента московского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, 85 процентов просрочек составляют аннуитетные платежи, оставшиеся 15 процентов приходятся на страховые взносы. Просрочке присваивается статус дефолта в том случае, если ее срок превышает 90 дней (аннуитетный платеж) или 181 день (страховка). В этом случае кредитор выставляет заемщику требование о полном досрочном погашении кредита в 30-дневный срок, в противном случае – суд и продажа имущества по решению залогодержателя. «Практика показывает, что многие изыскивают средства в страхе перед судебным разбирательством, – отмечает Анна Волкова. – По нашему опыту до решения суда доходит примерно 10 процентов поданных исков, поскольку многие погашают задолженность в ходе разбирательства».
Но мало получить судебное решение о взыскании заложенной квартиры, необходимо воплотить это в жизнь. В среднем процедура исполнения судебного производства занимает год.
Внесудебный способ решения проблемы дефолта отнимает меньше времени, денег и сил. Однако, несмотря на свои преимущества, в России он применяется крайне редко. В Петербурге существует ряд прецедентов, когда квартиры, находящиеся в залоге у банка, продавались по взаимному согласию сторон, что называется «без суда и следствия».
«Сроки реализации таких квартир зависят не от судебных разбирательств, которые занимают год и более, а от того, как быстро будет составлено нотариально заверенное соглашение между заемщиком и залогодержателем и будет выбран продавец, – подчеркивает Константин Раев, заместитель генерального директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», проводящего аукционы по продаже таких квартир. – В случае судебного пути решения этой проблемы неплательщику придется нести все судебные издержки и после выплатить 7 процентов от стоимости имущества в качестве исполнительского сбора. Внесудебное решение предполагает расходы по оценке квартиры (в случае, если стороны не пришли к единому мнению) и выплату вознаграждения продавцу – от 2 до 5 процентов плюс 10 процентов с превышения стартовой цены. Наш опыт показывает, что благодаря профессиональным аукционистам значительное превышение бывает всегда».
Профилактика
вместо леЧениЯ
Как известно, болезнь лучше предотвращать, нежели лечить. К ипотечным дефолтам эта истина относится в полной мере. В связи с американским ипотечным кризисом российские банки не только приподняли процентные ставки по кредитам, но и ужесточили процедуру андеррайтинга потенциальных заемщиков. Возможно, более строгое отношение к отбору достойных выдачи ипотечных кредитов способно приостановить значительное увеличение дефолтов и просрочек.
Одним из инструментов эффективного андеррайтинга постепенно становятся бюро кредитных историй, которые действуют в России с марта 2006 года. В настоящее время зарегистрировано 31 бюро кредитных историй (БКИ), имеющих информацию о 40 млн заемщиков по всей стране. Но основной массив информации сосредоточен в пяти крупнейших БКИ. Как отмечает Олег Лагуткин, генеральный директор ООО «Глобал Пэйментс Кредит Сервиз», данные о добросовестности в вопросе выплат по кредитам примерно 60 процентов потенциальных ипотечных заемщиков уже сосредоточены в БКИ. Таким образом, обратившись в Центральный каталог кредитных историй (подразделение Центробанка РФ), где хранится титульная часть кредитной истории, а затем в бюро, которое владеет этой историей, банки могут эффективно осуществлять мониторинг своих заемщиков.
Появление на свет кредитной истории – добровольное решение каждого заемщика, но в последнее время все большее число граждан идут на это. Причина очевидна – у добросовестного плательщика есть шанс получить кредит большего размера и на более благоприятных условиях. В настоящее время активно обсуждается вопрос об обязательном оповещении кредитных организаций о дефолтах заемщика, что тоже призвано «отсеять» неблагонадежных при выдаче ипотечных кредитов.
Автор: Вероника Шеменева
Несмотря на то что ипотечное кредитование в нашей стране развивается семимильными шагами, его доля пока очень невелика в общей массе потребительских кредитов. Соответственно и доля просрочек и невозвратов (дефолтов) в сегменте ипотечного кредитования невелика. К сожалению, она может расти пропорционально росту объемов ипотеки. Способы избежать дефолтных ипотечных сделок обсуждались в ходе круглого стола «Механизмы снижения рисков ипотечного кредитования».
Злостные и невольные…
Всего в России, по данным, обнародованным руководителем группы по вопросам кредитования аналитического департамента Ассоциации российских банков Екатерины Покопцевой, на 1 апреля 2008 года было выдано потребительских кредитов на сумму 3478 млрд рублей, сумма невозвратов по кредитам на сегодняшний день составляет 110 млрд рублей. Доля ипотечных просрочек в этих миллиардах, на первый взгляд, ничтожно мала – всего 1,2 процента, однако это ровно на порядок выше, чем в 2007 году. Учитывая, что в 2006 году прирост ипотеки составил 150 процентов, в 2007 году – более 100 процентов, а на 2008 год прогнозируется увеличение объемов ипотечного кредитования еще примерно на 80 процентов, десятикратное увеличение невозвратов и просрочек не может не беспокоить банковское сообщество. «Это терпимо, но настораживает тенденция, – отмечает Екатерина Покопцева. – Главная причина невозвратов – низкая финансовая грамотность заемщиков».
Согласно статистическим данным, ипотечные дефолты наступают через 2-3 года после получения кредита. До этого времени заемщики, потратившие достаточное количество времени и денег на получение кредита и покупку квартиры, ведут себя дисциплинированно. Специалисты выделяют несколько групп ипотечных неплательщиков в зависимости от причин просрочек и невозвратов. Примерно 15-20 процентов из них попадают в категорию злостных, тех, что намеренно уклоняются от выплаты кредита, около 30 процентов заемщиков действительно оказываются в трудной жизненной ситуации и не в состоянии осуществлять платежи, еще 50 процентов – те, кто просто вовремя забыл осуществить очередной платеж банку или оплатить страховку.
«Те заемщики, которые берут кредит на покупку квартиры для собственного проживания, приходят к дефолту исключительно по объективным причинам,– уверен директор центра взыскания долгов АБСЗ Владимир Куржин. – Чего нельзя сказать о тех, кто берет ипотеку для того, чтобы квартиру сдавать внаем».
Судить иль не судить?
Согласно Федеральному закону № 102-фз «Об ипотеке…» существует два возможных варианта решения проблемы ипотечного дефолта – судебный и внесудебный.
Практика показывает, что в настоящее время в России более применим первый. Алгоритм действий кредитора в этом случае примерно следующий. С первого дня просрочки кредитная организация начинает напоминать заемщику о его обязательствах (напомним, что штрафные санкции при просрочке выплаты составляют 0,1 процента в день от суммы неуплаты). В случае, если неуплата произошла из-за забывчивости заемщика, с погашением «технической просрочки» в течение нескольких дней после предупреждения банка трудностей не возникает. Сложнее, когда причины неуплаты носят объективный или намеренный характер. Как сообщила Анна Волкова, директор юридического департамента московского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, 85 процентов просрочек составляют аннуитетные платежи, оставшиеся 15 процентов приходятся на страховые взносы. Просрочке присваивается статус дефолта в том случае, если ее срок превышает 90 дней (аннуитетный платеж) или 181 день (страховка). В этом случае кредитор выставляет заемщику требование о полном досрочном погашении кредита в 30-дневный срок, в противном случае – суд и продажа имущества по решению залогодержателя. «Практика показывает, что многие изыскивают средства в страхе перед судебным разбирательством, – отмечает Анна Волкова. – По нашему опыту до решения суда доходит примерно 10 процентов поданных исков, поскольку многие погашают задолженность в ходе разбирательства».
Но мало получить судебное решение о взыскании заложенной квартиры, необходимо воплотить это в жизнь. В среднем процедура исполнения судебного производства занимает год.
Внесудебный способ решения проблемы дефолта отнимает меньше времени, денег и сил. Однако, несмотря на свои преимущества, в России он применяется крайне редко. В Петербурге существует ряд прецедентов, когда квартиры, находящиеся в залоге у банка, продавались по взаимному согласию сторон, что называется «без суда и следствия».
«Сроки реализации таких квартир зависят не от судебных разбирательств, которые занимают год и более, а от того, как быстро будет составлено нотариально заверенное соглашение между заемщиком и залогодержателем и будет выбран продавец, – подчеркивает Константин Раев, заместитель генерального директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», проводящего аукционы по продаже таких квартир. – В случае судебного пути решения этой проблемы неплательщику придется нести все судебные издержки и после выплатить 7 процентов от стоимости имущества в качестве исполнительского сбора. Внесудебное решение предполагает расходы по оценке квартиры (в случае, если стороны не пришли к единому мнению) и выплату вознаграждения продавцу – от 2 до 5 процентов плюс 10 процентов с превышения стартовой цены. Наш опыт показывает, что благодаря профессиональным аукционистам значительное превышение бывает всегда».
Профилактика
вместо леЧениЯ
Как известно, болезнь лучше предотвращать, нежели лечить. К ипотечным дефолтам эта истина относится в полной мере. В связи с американским ипотечным кризисом российские банки не только приподняли процентные ставки по кредитам, но и ужесточили процедуру андеррайтинга потенциальных заемщиков. Возможно, более строгое отношение к отбору достойных выдачи ипотечных кредитов способно приостановить значительное увеличение дефолтов и просрочек.
Одним из инструментов эффективного андеррайтинга постепенно становятся бюро кредитных историй, которые действуют в России с марта 2006 года. В настоящее время зарегистрировано 31 бюро кредитных историй (БКИ), имеющих информацию о 40 млн заемщиков по всей стране. Но основной массив информации сосредоточен в пяти крупнейших БКИ. Как отмечает Олег Лагуткин, генеральный директор ООО «Глобал Пэйментс Кредит Сервиз», данные о добросовестности в вопросе выплат по кредитам примерно 60 процентов потенциальных ипотечных заемщиков уже сосредоточены в БКИ. Таким образом, обратившись в Центральный каталог кредитных историй (подразделение Центробанка РФ), где хранится титульная часть кредитной истории, а затем в бюро, которое владеет этой историей, банки могут эффективно осуществлять мониторинг своих заемщиков.
Появление на свет кредитной истории – добровольное решение каждого заемщика, но в последнее время все большее число граждан идут на это. Причина очевидна – у добросовестного плательщика есть шанс получить кредит большего размера и на более благоприятных условиях. В настоящее время активно обсуждается вопрос об обязательном оповещении кредитных организаций о дефолтах заемщика, что тоже призвано «отсеять» неблагонадежных при выдаче ипотечных кредитов.
Автор: Вероника Шеменева
рубрика:
Кредитная история
