Дорого и модно
03.08.2008
По итогам первого полугодия 2008 года общий ввод жилья в Петербурге составил 820 тыс. кв. метров. Можно подсчитать, что ежедневно вводилось более 4 тыс. кв. метров жилья.
Заместитель генерального директора АН «Бекар» Николай Лавров сообщил, что за период с 17 декабря 2007 года по 30 июня 2008 года цены на жилье неуклонно росли – от 69 до 88 тыс. рублей за 1 кв. метр строящегося жилья. Скачок цен связан с резким повышением спроса на жилье. Пик пришелся на начало февраля. Ему предшествовал традиционный спад – в декабре, на новогодние праздники. Рост цен в феврале происходит ежегодно: праздники – всегда «мертвый» месяц на рынке, а в феврале начинается подъем. Обычно это плавный подъем, а в 2008 году произошел резкий скачок. «Такое поведение цен и спроса вполне закономерно. Скачок цен происходит регулярно раз в 2 года. Это, конечно, связано и с ценами на нефть, и с падением доллара. Два года – срок накопления капитала для смены жилья, происходит скачок спроса, который влечет скачок цен», – говорит Николай Лавров.
СтотысЯЧный рубеж
Традиционно самым дорогим районом Петербурга остается Центральный. За ним в рейтинге цен следует Петроградский, а завершает тройку районов с ценами за 1 кв. метр в строящихся домах более 100 тыс. рублей Василеостровский. Однако стоимость строящегося жилья в этих районах растет меньше всего – с декабря на 1,54 процента в Петроградском, 6,88 процента – в Центральном и 14,05 процента – в Василеостровском по сравнению с остальными районами города – от 24 до 38 процентов. На конец июня самым популярным жильем были однокомнатные квартиры в Приморском, Невском и Фрунзенском районах.
До конца лета спрос и цены на рынке недвижимости активно расти не будут. На данный момент предложение примерно соответствует спросу, цены относительно стабильны – если и растут, то медленно. До конца лета ситуация, скорее всего, не изменится. Сейчас налицо спрос в основном на ликвидные квартиры, неликвидные – «хрущевки», «корабли» и т.п. спросом не пользуются.
После подъема идет расслоение рынка на ценовые категории: что-то дешевеет, что-то дорожает. Осенью прогнозируется оживление рынка. Люди вернутся из отпусков, начнут решать квартирные вопросы. Поэтому в этот период возможно небольшое повышение цен. «До конца года ожидается стабильный рост рынка. С осени до конца года цены поднимутся на 15-20 процентов, особенно если банки нормализуют выдачу ипотечных кредитов», – считает эксперт.
«Цены на первичном рынке диктуются не спросом, как на вторичном рынке, а ценовой политикой застройщика. С этим связана скачкообразность их роста. Застройщики не могут часто повышать цены – каждый день или неделю. Они вынуждены определять ценовую политику на несколько месяцев вперед, предвидеть рынок. В результате сначала застройщик завышает цены, и продажи резко падают, потом, руководствуясь желанием улучшить продажи, застройщик цены снижает», – утверждает Николай Лавров.
Когда рынок начинает расти, цены устанавливают на уровне выше первоначального. Так образуется скачкообразная кривая изменения цен на первичном рынке. Кроме того, на цены в этом секторе рынка может повлиять открытие продаж жилья в больших жилых комплексах. «Хотя, конечно, застройщики, в том числе владельцы крупных строящихся комплексов, не заинтересованы в падении рынка. Поэтому больших объемов выброса жилья, которые могли бы повлиять на снижение на рынке, скорее всего, не будет», – заключает эксперт.
Ценовые факторы
По мнению президента ЗАО «Строймонтаж» Артура Кириленко, на первичном рынке с начала 2008 года года рост цен составил 25 процентов, на вторичном – 30 процентов. Сейчас происходит стагнация цен на первичном рынке. Она вызвана двумя факторами – сезонным снижением спроса и коррекцией после зимне-весеннего скачка цен, полагает застройщик. Период затишья продлится до конца лета, а уже осенью ожидается возобновление роста цен. До конца 2008 года возможен небольшой рост в 5-10 процентов, в 2009 году ожидается увеличение цены еще на 15-20 процентов.
Факторы, влияющие на поведение цен, – соотношение платежеспособного спроса и предложения. Первый фактор определяется доходами населения и доступностью финансовых инструментов, в том числе ипотеки, а с другой – потребностью в улучшении жилищных условий. Доходы растут уже не первый год и, по прогнозам, продолжат расти. Развитие ипотеки замедлилось, однако объемы выдаваемых кредитов не снижаются. Потребность в жилье удовлетворяется очень медленно. Предложение жилья понемногу увеличивается. «Однако темпы роста объемов строительства пока отстают от темпов роста номинальных доходов, что и ведет к росту цен. Превышение платежеспособного спроса над предложением сохранится и в 2009 году. Кроме того, в 2009 году продолжится рост себестоимости строительства и цен на землю», – утверждает Артур Кириленко.
Дефицит предложениЯ
По данным заместителя директора департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость» Сергея Себелева, в I квартале 2008 года в продажу вышло много проектов нового строительства в различных сегментах. Наибольшее количество, традиционно – в сегменте типового жилья. В лидерах, как и прежде, Приморский район.
Основной тенденцией I квартала 2008 года стал рост цен и сокращение предложения. Сейчас рост цен пока остановился. «Цены выросли настолько, что платежеспособный спрос упал – людям уже просто не хватает средств, в том числе и ипотечных», – сожалеет Сергей Себелев. При этом всплеск цен в сегменте массового спроса обусловлен «недооцененностью» этого класса жилья в 2007 году, когда он подорожал гораздо меньше, чем жилье класса «комфорт», «бизнес» и «элита».
В целом в долгосрочной перспективе, при сохранении наметившейся тенденции по выводу на рынок новых проектов, особенно в сегменте массового спроса, рост средних цен на строящееся жилье сегмента массового спроса может происходить более медленными темпами, чем в более высоком ценовом сегменте. До конца года рост цен составит 15-17 процентов.
Объем сдаЧи падает
По данным Петростата в I квартале 2008 года ввод в Петербурге нового жилья снизился по сравнению с I кварталом 2007 года на 11,7 процента и составил 431,7 тыс. кв. метров. В Ленобласти ввод жилья по сравнению с I кварталом 2007 года вырос в 3,1 раза и составил 284 тыс. кв. метров. При этом, по статистике, основной объем ввода в эксплуатацию жилья приходится на последний квартал года, так что данные I квартала не показательны.
Наибольший ввод жилья происходит в IV квартале года. «Не был исключением прошлый год, не будет и текущий. При этом объем ввода будет пополняться в перспективе за счет проектов комплексной застройки», – думает Сергей Себелев. Сейчас в различной стадии реализации находится 37 проектов. Однако большинство еще не вышло в продажу, и тем более не сдается в эксплуатацию. «Они не обеспечат слишком сильного скачка, потому что ввод будет происходить очередями», – дополняет эксперт.
Типы домов
Наибольшую долю занимают монолитные дома, среди которых есть кирпично-монолитные и другие. В связи с повышенной нагрузкой на домостроительные комбинаты, которые производят материал для строительства панельных домов, многие крупные инвестиционно-строительные холдинги задумались о создании своих мощностей для производства панелей или о покупке существующего производства, например в Ленобласти. Недавний пример – холдинг «ЛенСтройТрест».
Также сейчас активно закупаются панели в Москве и Московской области. При этом все равно доля панельных домов в целом по рынку меньше. Причины – панельные дома можно строить не везде. Конфигурация участка может не позволить возведение объекта из этого материала. Кроме того, в таких домах проблематично создание квартир-студий, которые сейчас пользуются большим спросом, как, впрочем, и все малогабаритное жилье. «Существующие мощности не позволяют производить больше панелей. При этом наиболее экономичной и современной технологии жилья пока так и не создано», – напомнил Сергей Себелев.
Застройщики
В настоящий момент на строительном рынке Петербурга наибольшие доли занимают крупные холдинги из Петербурга. Крупные участки под застройку приобрели серьезные игроки московского рынка, например «Главстрой». Поскольку проекты жилья, которые будут реализованы на крупных участках, будут вводиться очередями – по 100 тыс. кв. метров и менее, то общее влияние на распределение сил на строительном рынке в ближайшие 2 года не будет заметно. Сергей Себелев считает возможным, что это распределение изменится, но в течение 10 лет, поскольку реализация одной очереди занимает не менее 2 лет. Небольшие компании «вливаются» в крупные холдинги и структуры, связанные в том числе и с банковским ресурсом. Некоторые компании проводят реструктуризацию бизнеса.
Прогнозы
Основной причиной возможного замедления темпов роста цен на строящееся жилья сегмента массового спроса будет являться увеличивающееся предложение на первичном рынке. Особенно за счет начала реализации масштабных проектов квартальной застройки. Скорость накопления ресурсов со стороны потенциальных покупателей, усиленная ипотечными возможностями, подстегнет рост рынка. Вывод в продажу значительных объемов нового строительства позволит компенсировать возросший спрос, тем самым притормозив рост средних цен. При этом расслоение или сегментация рынка по фактору местоположения объектов будет возрастать.
В случае одновременного вывода на рынок нескольких масштабных строительных проектов разными застройщиками возможно ужесточение конкурентной борьбы за покупателя в пределах нескольких подобных проектов. Кроме различных локальных по времени маркетинговых акций, конкуренция может сместиться в ценовую плоскость. Следствием может стать тенденция увеличения ценовой разницы между проектами, которые реализуются в пределах сложившихся городских районов, и проектами на новых территориях, то есть своеобразное расслоение предложения.
Вследствие тенденции расслоения предложения может ощутимо возрасти спрос на жилье в сформированных обжитых районах Петербурга в среднесрочной перспективе. Увеличение спроса можно прогнозировать как в сегменте массового спроса, так и в более дорогих сегментах. Оно может быть логичным следствием ограниченности возможностей нового строительства в обжитых районах. Уровень цены будет зависеть от характеристик самого жилья, и, главное – от существующего на момент продаж уровня обеспеченности транспортной, торгово-бытовой и социальной инфраструктурой.
Классовые тенденции
Руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова говорит, что тенденции строящегося жилья экономкласса совпадают с «комфортом». В ближайшее время будет снижаться спрос на однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Это связано с развитием ипотеки и увеличением доходов населения. Продолжится освоение крупных территорий, где будут создаваться своя инфраструктура и единая социальная среда. Ожидается постепенное снижение темпов роста цен на жилье с 2010 года.
В бизнес-классе Зося Захарова отмечает продолжение освоения крупных территорий, в том числе прибрежных, под застройку жилого и смешанного функционального назначения. Прогнозируется стабилизация цен на квартиры класса «бизнес», рост цен будет незначительно превышать темпы инфляции. Наблюдается сокращение количества домов бизнес-класса, строящихся в Выборгском и Приморском районах, поскольку все сложнее получить там подходящие участки с наличием хороших видовых характеристик под застройку. Наиболее привлекательными для потребителя станут предложения квартир, расположенных в кварталах, полностью застроенных одним застройщиком, с развитой инфраструктурой, обустроенными территориями и однородным социальным окружением.
Происходит сокращение объемов элитного жилья в связи с нехваткой участков в локациях, считающихся элитными. Децентрализация элитного рынка – вовлечение под строительство элитных домов территорий, выходящих за границы центральных районов. Появляются масштабные проекты с большим количеством квартир, в том числе связанные с реконструкцией целых кварталов – «Парадный квартал», дом на набережной Робеспьера, 4 и другие, формирующие однородную социальную среду. Продолжится тенденция ухода с рынка «слабых» компаний и рост требований к профессионализму девелоперов, их опыту работы с элитными проектами и финансовой устойчивости. Одной из ожидаемых тенденций рынка является политика застройщиков открывать продажи квартир в элитных жилых домах на высокой стадии готовности дома, что позволит повысить цену.
Автор: Дмитрий Малышев
Заместитель генерального директора АН «Бекар» Николай Лавров сообщил, что за период с 17 декабря 2007 года по 30 июня 2008 года цены на жилье неуклонно росли – от 69 до 88 тыс. рублей за 1 кв. метр строящегося жилья. Скачок цен связан с резким повышением спроса на жилье. Пик пришелся на начало февраля. Ему предшествовал традиционный спад – в декабре, на новогодние праздники. Рост цен в феврале происходит ежегодно: праздники – всегда «мертвый» месяц на рынке, а в феврале начинается подъем. Обычно это плавный подъем, а в 2008 году произошел резкий скачок. «Такое поведение цен и спроса вполне закономерно. Скачок цен происходит регулярно раз в 2 года. Это, конечно, связано и с ценами на нефть, и с падением доллара. Два года – срок накопления капитала для смены жилья, происходит скачок спроса, который влечет скачок цен», – говорит Николай Лавров.
СтотысЯЧный рубеж
Традиционно самым дорогим районом Петербурга остается Центральный. За ним в рейтинге цен следует Петроградский, а завершает тройку районов с ценами за 1 кв. метр в строящихся домах более 100 тыс. рублей Василеостровский. Однако стоимость строящегося жилья в этих районах растет меньше всего – с декабря на 1,54 процента в Петроградском, 6,88 процента – в Центральном и 14,05 процента – в Василеостровском по сравнению с остальными районами города – от 24 до 38 процентов. На конец июня самым популярным жильем были однокомнатные квартиры в Приморском, Невском и Фрунзенском районах.
До конца лета спрос и цены на рынке недвижимости активно расти не будут. На данный момент предложение примерно соответствует спросу, цены относительно стабильны – если и растут, то медленно. До конца лета ситуация, скорее всего, не изменится. Сейчас налицо спрос в основном на ликвидные квартиры, неликвидные – «хрущевки», «корабли» и т.п. спросом не пользуются.
После подъема идет расслоение рынка на ценовые категории: что-то дешевеет, что-то дорожает. Осенью прогнозируется оживление рынка. Люди вернутся из отпусков, начнут решать квартирные вопросы. Поэтому в этот период возможно небольшое повышение цен. «До конца года ожидается стабильный рост рынка. С осени до конца года цены поднимутся на 15-20 процентов, особенно если банки нормализуют выдачу ипотечных кредитов», – считает эксперт.
«Цены на первичном рынке диктуются не спросом, как на вторичном рынке, а ценовой политикой застройщика. С этим связана скачкообразность их роста. Застройщики не могут часто повышать цены – каждый день или неделю. Они вынуждены определять ценовую политику на несколько месяцев вперед, предвидеть рынок. В результате сначала застройщик завышает цены, и продажи резко падают, потом, руководствуясь желанием улучшить продажи, застройщик цены снижает», – утверждает Николай Лавров.
Когда рынок начинает расти, цены устанавливают на уровне выше первоначального. Так образуется скачкообразная кривая изменения цен на первичном рынке. Кроме того, на цены в этом секторе рынка может повлиять открытие продаж жилья в больших жилых комплексах. «Хотя, конечно, застройщики, в том числе владельцы крупных строящихся комплексов, не заинтересованы в падении рынка. Поэтому больших объемов выброса жилья, которые могли бы повлиять на снижение на рынке, скорее всего, не будет», – заключает эксперт.
Ценовые факторы
По мнению президента ЗАО «Строймонтаж» Артура Кириленко, на первичном рынке с начала 2008 года года рост цен составил 25 процентов, на вторичном – 30 процентов. Сейчас происходит стагнация цен на первичном рынке. Она вызвана двумя факторами – сезонным снижением спроса и коррекцией после зимне-весеннего скачка цен, полагает застройщик. Период затишья продлится до конца лета, а уже осенью ожидается возобновление роста цен. До конца 2008 года возможен небольшой рост в 5-10 процентов, в 2009 году ожидается увеличение цены еще на 15-20 процентов.
Факторы, влияющие на поведение цен, – соотношение платежеспособного спроса и предложения. Первый фактор определяется доходами населения и доступностью финансовых инструментов, в том числе ипотеки, а с другой – потребностью в улучшении жилищных условий. Доходы растут уже не первый год и, по прогнозам, продолжат расти. Развитие ипотеки замедлилось, однако объемы выдаваемых кредитов не снижаются. Потребность в жилье удовлетворяется очень медленно. Предложение жилья понемногу увеличивается. «Однако темпы роста объемов строительства пока отстают от темпов роста номинальных доходов, что и ведет к росту цен. Превышение платежеспособного спроса над предложением сохранится и в 2009 году. Кроме того, в 2009 году продолжится рост себестоимости строительства и цен на землю», – утверждает Артур Кириленко.
Дефицит предложениЯ
По данным заместителя директора департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость» Сергея Себелева, в I квартале 2008 года в продажу вышло много проектов нового строительства в различных сегментах. Наибольшее количество, традиционно – в сегменте типового жилья. В лидерах, как и прежде, Приморский район.
Основной тенденцией I квартала 2008 года стал рост цен и сокращение предложения. Сейчас рост цен пока остановился. «Цены выросли настолько, что платежеспособный спрос упал – людям уже просто не хватает средств, в том числе и ипотечных», – сожалеет Сергей Себелев. При этом всплеск цен в сегменте массового спроса обусловлен «недооцененностью» этого класса жилья в 2007 году, когда он подорожал гораздо меньше, чем жилье класса «комфорт», «бизнес» и «элита».
В целом в долгосрочной перспективе, при сохранении наметившейся тенденции по выводу на рынок новых проектов, особенно в сегменте массового спроса, рост средних цен на строящееся жилье сегмента массового спроса может происходить более медленными темпами, чем в более высоком ценовом сегменте. До конца года рост цен составит 15-17 процентов.
Объем сдаЧи падает
По данным Петростата в I квартале 2008 года ввод в Петербурге нового жилья снизился по сравнению с I кварталом 2007 года на 11,7 процента и составил 431,7 тыс. кв. метров. В Ленобласти ввод жилья по сравнению с I кварталом 2007 года вырос в 3,1 раза и составил 284 тыс. кв. метров. При этом, по статистике, основной объем ввода в эксплуатацию жилья приходится на последний квартал года, так что данные I квартала не показательны.
Наибольший ввод жилья происходит в IV квартале года. «Не был исключением прошлый год, не будет и текущий. При этом объем ввода будет пополняться в перспективе за счет проектов комплексной застройки», – думает Сергей Себелев. Сейчас в различной стадии реализации находится 37 проектов. Однако большинство еще не вышло в продажу, и тем более не сдается в эксплуатацию. «Они не обеспечат слишком сильного скачка, потому что ввод будет происходить очередями», – дополняет эксперт.
Типы домов
Наибольшую долю занимают монолитные дома, среди которых есть кирпично-монолитные и другие. В связи с повышенной нагрузкой на домостроительные комбинаты, которые производят материал для строительства панельных домов, многие крупные инвестиционно-строительные холдинги задумались о создании своих мощностей для производства панелей или о покупке существующего производства, например в Ленобласти. Недавний пример – холдинг «ЛенСтройТрест».
Также сейчас активно закупаются панели в Москве и Московской области. При этом все равно доля панельных домов в целом по рынку меньше. Причины – панельные дома можно строить не везде. Конфигурация участка может не позволить возведение объекта из этого материала. Кроме того, в таких домах проблематично создание квартир-студий, которые сейчас пользуются большим спросом, как, впрочем, и все малогабаритное жилье. «Существующие мощности не позволяют производить больше панелей. При этом наиболее экономичной и современной технологии жилья пока так и не создано», – напомнил Сергей Себелев.
Застройщики
В настоящий момент на строительном рынке Петербурга наибольшие доли занимают крупные холдинги из Петербурга. Крупные участки под застройку приобрели серьезные игроки московского рынка, например «Главстрой». Поскольку проекты жилья, которые будут реализованы на крупных участках, будут вводиться очередями – по 100 тыс. кв. метров и менее, то общее влияние на распределение сил на строительном рынке в ближайшие 2 года не будет заметно. Сергей Себелев считает возможным, что это распределение изменится, но в течение 10 лет, поскольку реализация одной очереди занимает не менее 2 лет. Небольшие компании «вливаются» в крупные холдинги и структуры, связанные в том числе и с банковским ресурсом. Некоторые компании проводят реструктуризацию бизнеса.
Прогнозы
Основной причиной возможного замедления темпов роста цен на строящееся жилья сегмента массового спроса будет являться увеличивающееся предложение на первичном рынке. Особенно за счет начала реализации масштабных проектов квартальной застройки. Скорость накопления ресурсов со стороны потенциальных покупателей, усиленная ипотечными возможностями, подстегнет рост рынка. Вывод в продажу значительных объемов нового строительства позволит компенсировать возросший спрос, тем самым притормозив рост средних цен. При этом расслоение или сегментация рынка по фактору местоположения объектов будет возрастать.
В случае одновременного вывода на рынок нескольких масштабных строительных проектов разными застройщиками возможно ужесточение конкурентной борьбы за покупателя в пределах нескольких подобных проектов. Кроме различных локальных по времени маркетинговых акций, конкуренция может сместиться в ценовую плоскость. Следствием может стать тенденция увеличения ценовой разницы между проектами, которые реализуются в пределах сложившихся городских районов, и проектами на новых территориях, то есть своеобразное расслоение предложения.
Вследствие тенденции расслоения предложения может ощутимо возрасти спрос на жилье в сформированных обжитых районах Петербурга в среднесрочной перспективе. Увеличение спроса можно прогнозировать как в сегменте массового спроса, так и в более дорогих сегментах. Оно может быть логичным следствием ограниченности возможностей нового строительства в обжитых районах. Уровень цены будет зависеть от характеристик самого жилья, и, главное – от существующего на момент продаж уровня обеспеченности транспортной, торгово-бытовой и социальной инфраструктурой.
Классовые тенденции
Руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова говорит, что тенденции строящегося жилья экономкласса совпадают с «комфортом». В ближайшее время будет снижаться спрос на однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Это связано с развитием ипотеки и увеличением доходов населения. Продолжится освоение крупных территорий, где будут создаваться своя инфраструктура и единая социальная среда. Ожидается постепенное снижение темпов роста цен на жилье с 2010 года.
В бизнес-классе Зося Захарова отмечает продолжение освоения крупных территорий, в том числе прибрежных, под застройку жилого и смешанного функционального назначения. Прогнозируется стабилизация цен на квартиры класса «бизнес», рост цен будет незначительно превышать темпы инфляции. Наблюдается сокращение количества домов бизнес-класса, строящихся в Выборгском и Приморском районах, поскольку все сложнее получить там подходящие участки с наличием хороших видовых характеристик под застройку. Наиболее привлекательными для потребителя станут предложения квартир, расположенных в кварталах, полностью застроенных одним застройщиком, с развитой инфраструктурой, обустроенными территориями и однородным социальным окружением.
Происходит сокращение объемов элитного жилья в связи с нехваткой участков в локациях, считающихся элитными. Децентрализация элитного рынка – вовлечение под строительство элитных домов территорий, выходящих за границы центральных районов. Появляются масштабные проекты с большим количеством квартир, в том числе связанные с реконструкцией целых кварталов – «Парадный квартал», дом на набережной Робеспьера, 4 и другие, формирующие однородную социальную среду. Продолжится тенденция ухода с рынка «слабых» компаний и рост требований к профессионализму девелоперов, их опыту работы с элитными проектами и финансовой устойчивости. Одной из ожидаемых тенденций рынка является политика застройщиков открывать продажи квартир в элитных жилых домах на высокой стадии готовности дома, что позволит повысить цену.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Статистика и аналитика
