На коммерческом распутье
05.10.2008
Компания Jones Lang LaSalle провела в Петербурге первую конференцию «Северная столица недвижимости: очевидные перспективы и невидимые риски».
Аналитики консалтинговой компании представили свое видение ситуации, сложившейся на рынке коммерческой недвижимости города.
Кризис –
всего лишь ступень
Главной темой обсуждения стал мировой финансовый кризис и его влияние на питерскую коммерческую недвижимость. Петербург – один из самых привлекательных городов для инвесторов и девелоперов. По мнению Андрея Розова, руководителя филиала Jones Lang LaSalle в Петербурге, условия для развития рынка коммерческой недвижимости у нас весьма благоприятны: развитая инфраструктура, поддержка городских властей, стабильное увеличение валового регионального продукта. «Кроме того, Петербург занимает лидирующие позиции как регион с наименьшими в России интегральными инвестиционными рисками», – считает г-н Розов.
Том Девоншир-Гриффин, директор компании Jones Lang LaSalle по России и СНГ, в своем докладе говорил об иностранных инвестициях. Зарубежный аналитик поведал собравшимся, что иностранные инвесторы доминируют сегодня на петербургском рынке. Одна из причин этого – кризис. Учитывая замедление роста экономики, на европейском и американском рынках спрос на коммерческую недвижимость сокращается. «В России ставка капитализации заметно выше, чем в Европе, хотя в связи с кризисом ситуация постепенно меняется, и местные девелоперы вынуждены бороться за иностранных инвесторов. Победителем же в данной борьбе станет тот, кто предложит более качественный и продуманный продукт», – считает г-н Девоншир-Гриффин.
Взрослеть С ОГЛЯДКОЙ
Вероника Лежнева, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований филиала компании, подтвердила данную гипотезу. Ее доклад под названием «Взросление на распутье» посвящался кризису ликвидности и его влиянию на коммерческую недвижимость Петербурга. Валовый региональный продукт в Петербурге вырос за 6 лет почти в два раза, доходы населения значительно возросли.
Что касается офисных площадей, то предложение пока остается ограниченным. А высокий уровень ставок на фоне кризиса формирует отложенный спрос. Подобная ситуация продлится до лета 2009-го. По мнению специалиста, основное поглощение арендных площадей придется на 2009-2011 годы. Если верить заявленным проектам, то количество офисной недвижимости к 2010 году удвоится.
Рост доходов населения и потребительского спроса создает благоприятные условия для строительства торговой недвижимости. На сегодняшний день в городе заявлено большое количество таких проектов, ожидается вывод на рынок новых форматов и концепций.
Г-жа Лежнева считает, что сегодня рынок переживает период постановки новых целей и выстраивания новых перспектив для девелопмента. «Начавшийся в 2004–2005 годах вместе с бурным экономическим ростом первый период активного строительства объектов коммерческой недвижимости подходит к концу. Ситуация, когда любой проект был востребован арендаторами ввиду отсутствия альтернативы, постепенно меняется», – уверена Вероника Лежнева.
Текущая ситуация заставляет девелопера просчитывать каждый свой шаг и концентрироваться на наиболее перспективных и качественных проектах.
Прогнозируя усиливающуюся конкуренцию, компании делают ставку на качественное, стратегически продуманное развитие.
Офис класса А
Более подробно о развитии рынка офисной недвижимости рассказал Кирилл Малышев, заместитель директора, отдел по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle. «Петербургский рынок офисной недвижимости стремится к насыщению, – уверен аналитик. – Об этом в первую очередь свидетельствует динамика роста свободных помещений в строящихся объектах класса A. Отношение свободных площадей к общему объему предложения на рынке в 6 процентов кажется незначительным. Однако, анализируя заполнение строящихся объектов и принимая во внимание динамику строительства и объем площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию в течение ближайших трех лет, можно говорить о близости равновесия как в классе А, так и в классе B».
Несмотря на это, специалисты не прогнозируют обвала рынка и серьезного снижения арендных ставок. Основными тенденциями в ближайшие два года в классе качественных помещений могут стать стабилизация ставок в классе A, постепенный переход от рынка продавца к сбалансированному рынку, снижение темпов строительства офисных площадей, более требовательное отношение пользователей к качеству объектов и услугам управляющих компаний.
МФК – удел сильных
В докладе Андрея Косарева, заместителя директора, отдел стратегического консалтинга филиала компании, речь шла о строительстве многофункциональных комплексов – это общемировая тенденция, однако реализация таких проектов происходит различным образом в разных странах и городах. Многое зависит от специфики местных рынков, требований арендаторов и инвесторов, особенностей регулирования девелопмента. В последнее время в России реализуется и заявляется множество проектов строительства многофункциональных комплексов, при этом далеко не все из них окажутся успешными на рынке. Такие проекты не только предоставляют девелоперу новые возможности по повышению привлекательности и доходности проекта, но и таят в себе большие сложности и риски. К примеру, даже небольшие ошибки в позиционировании отдельных составляющих проекта или в логистике могут сделать комплекс неудобным для пользователей, а просчеты в размере комплекса или в принципах работы элементов (аренда одних и продажа других) – затруднить последующую инвестиционную продажу. Многофункциональный комплекс не должен стать просто модным увлечением, а целесообразность и концепция его строительства обязаны быть предметами детального анализа и проработки. Санкт-Петербург является особенным городом как в силу специфики рынка недвижимости, так и в силу градостроительных особенностей – таких как геологические сложности, высотные ограничения, обязательства по сохранению исторического наследия – все это осложняет развитие проектов mixed-use. Лишь при учете всех тонкостей можно создать по-настоящему успешный проект.
ТуристиЧеский стандарт
Марина Смирнова, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels, отметила: «Исторически ориентированный на туристов, гостиничный рынок Санкт-Петербурга традиционно характеризовался сезонностью спроса и недостатком гостиниц современного стандарта. Однако сегодня город находится на пороге существенных изменений, суть которых заключается в качественно новом позиционировании Северной столицы на внутреннем и международном туристическом рынке. Так, происходит обновление и развитие городской инфраструктуры, что на фоне высокой стоимости земли приводит к росту цен на размещение, что означает расширение верхнего сегмента. Происходит формирование сегмента современных отелей, предлагающих мировой стандарт обслуживания, при этом новое предложение направлено в основном на бизнес-туристов, что способствует сглаживанию колебаний спроса. Все эти факторы в совокупности со стабильным ростом экономики страны и впечатляющей линейкой новых проектов создают уверенную базу для стратегического формирования нового статуса Санкт-Петербурга – города деловых поездок, конгрессно-выставочных мероприятий высокого уровня, событийного и инсентив-туризма».
Автор: Любовь Андреева
Аналитики консалтинговой компании представили свое видение ситуации, сложившейся на рынке коммерческой недвижимости города.
Кризис –
всего лишь ступень
Главной темой обсуждения стал мировой финансовый кризис и его влияние на питерскую коммерческую недвижимость. Петербург – один из самых привлекательных городов для инвесторов и девелоперов. По мнению Андрея Розова, руководителя филиала Jones Lang LaSalle в Петербурге, условия для развития рынка коммерческой недвижимости у нас весьма благоприятны: развитая инфраструктура, поддержка городских властей, стабильное увеличение валового регионального продукта. «Кроме того, Петербург занимает лидирующие позиции как регион с наименьшими в России интегральными инвестиционными рисками», – считает г-н Розов.
Том Девоншир-Гриффин, директор компании Jones Lang LaSalle по России и СНГ, в своем докладе говорил об иностранных инвестициях. Зарубежный аналитик поведал собравшимся, что иностранные инвесторы доминируют сегодня на петербургском рынке. Одна из причин этого – кризис. Учитывая замедление роста экономики, на европейском и американском рынках спрос на коммерческую недвижимость сокращается. «В России ставка капитализации заметно выше, чем в Европе, хотя в связи с кризисом ситуация постепенно меняется, и местные девелоперы вынуждены бороться за иностранных инвесторов. Победителем же в данной борьбе станет тот, кто предложит более качественный и продуманный продукт», – считает г-н Девоншир-Гриффин.
Взрослеть С ОГЛЯДКОЙ
Вероника Лежнева, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований филиала компании, подтвердила данную гипотезу. Ее доклад под названием «Взросление на распутье» посвящался кризису ликвидности и его влиянию на коммерческую недвижимость Петербурга. Валовый региональный продукт в Петербурге вырос за 6 лет почти в два раза, доходы населения значительно возросли.
Что касается офисных площадей, то предложение пока остается ограниченным. А высокий уровень ставок на фоне кризиса формирует отложенный спрос. Подобная ситуация продлится до лета 2009-го. По мнению специалиста, основное поглощение арендных площадей придется на 2009-2011 годы. Если верить заявленным проектам, то количество офисной недвижимости к 2010 году удвоится.
Рост доходов населения и потребительского спроса создает благоприятные условия для строительства торговой недвижимости. На сегодняшний день в городе заявлено большое количество таких проектов, ожидается вывод на рынок новых форматов и концепций.
Г-жа Лежнева считает, что сегодня рынок переживает период постановки новых целей и выстраивания новых перспектив для девелопмента. «Начавшийся в 2004–2005 годах вместе с бурным экономическим ростом первый период активного строительства объектов коммерческой недвижимости подходит к концу. Ситуация, когда любой проект был востребован арендаторами ввиду отсутствия альтернативы, постепенно меняется», – уверена Вероника Лежнева.
Текущая ситуация заставляет девелопера просчитывать каждый свой шаг и концентрироваться на наиболее перспективных и качественных проектах.
Прогнозируя усиливающуюся конкуренцию, компании делают ставку на качественное, стратегически продуманное развитие.
Офис класса А
Более подробно о развитии рынка офисной недвижимости рассказал Кирилл Малышев, заместитель директора, отдел по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle. «Петербургский рынок офисной недвижимости стремится к насыщению, – уверен аналитик. – Об этом в первую очередь свидетельствует динамика роста свободных помещений в строящихся объектах класса A. Отношение свободных площадей к общему объему предложения на рынке в 6 процентов кажется незначительным. Однако, анализируя заполнение строящихся объектов и принимая во внимание динамику строительства и объем площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию в течение ближайших трех лет, можно говорить о близости равновесия как в классе А, так и в классе B».
Несмотря на это, специалисты не прогнозируют обвала рынка и серьезного снижения арендных ставок. Основными тенденциями в ближайшие два года в классе качественных помещений могут стать стабилизация ставок в классе A, постепенный переход от рынка продавца к сбалансированному рынку, снижение темпов строительства офисных площадей, более требовательное отношение пользователей к качеству объектов и услугам управляющих компаний.
МФК – удел сильных
В докладе Андрея Косарева, заместителя директора, отдел стратегического консалтинга филиала компании, речь шла о строительстве многофункциональных комплексов – это общемировая тенденция, однако реализация таких проектов происходит различным образом в разных странах и городах. Многое зависит от специфики местных рынков, требований арендаторов и инвесторов, особенностей регулирования девелопмента. В последнее время в России реализуется и заявляется множество проектов строительства многофункциональных комплексов, при этом далеко не все из них окажутся успешными на рынке. Такие проекты не только предоставляют девелоперу новые возможности по повышению привлекательности и доходности проекта, но и таят в себе большие сложности и риски. К примеру, даже небольшие ошибки в позиционировании отдельных составляющих проекта или в логистике могут сделать комплекс неудобным для пользователей, а просчеты в размере комплекса или в принципах работы элементов (аренда одних и продажа других) – затруднить последующую инвестиционную продажу. Многофункциональный комплекс не должен стать просто модным увлечением, а целесообразность и концепция его строительства обязаны быть предметами детального анализа и проработки. Санкт-Петербург является особенным городом как в силу специфики рынка недвижимости, так и в силу градостроительных особенностей – таких как геологические сложности, высотные ограничения, обязательства по сохранению исторического наследия – все это осложняет развитие проектов mixed-use. Лишь при учете всех тонкостей можно создать по-настоящему успешный проект.
ТуристиЧеский стандарт
Марина Смирнова, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels, отметила: «Исторически ориентированный на туристов, гостиничный рынок Санкт-Петербурга традиционно характеризовался сезонностью спроса и недостатком гостиниц современного стандарта. Однако сегодня город находится на пороге существенных изменений, суть которых заключается в качественно новом позиционировании Северной столицы на внутреннем и международном туристическом рынке. Так, происходит обновление и развитие городской инфраструктуры, что на фоне высокой стоимости земли приводит к росту цен на размещение, что означает расширение верхнего сегмента. Происходит формирование сегмента современных отелей, предлагающих мировой стандарт обслуживания, при этом новое предложение направлено в основном на бизнес-туристов, что способствует сглаживанию колебаний спроса. Все эти факторы в совокупности со стабильным ростом экономики страны и впечатляющей линейкой новых проектов создают уверенную базу для стратегического формирования нового статуса Санкт-Петербурга – города деловых поездок, конгрессно-выставочных мероприятий высокого уровня, событийного и инсентив-туризма».
Автор: Любовь Андреева
рубрика:
Статистика и аналитика
