Весна за городом

Весной традиционно растет спрос на загородном рынке. В этом году он тоже есть, но его структура существенно изменилась из-за кризиса. В Ассоциации риэлторов СПб и ЛО прошел круглый стол «Загородный рынок: покупка-продажа, аренда коттеджей. Будет ли весеннее оживление?»

Цены на элитные объекты варьируются в зависимости от курса валюты. Директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер говорит, что стоимость сотки в Курортном районе сегодня снизилась с 40 тыс. USD до 30 тыс. USD, но из-за роста курса доллара она подорожала в рублях. Покупатели стали более внимательными к юридическому статусу земли, качеству строительства, инженерии, эксплуатации объекта. В частности, раньше были сделки, когда за 1 млн USD приобретали объекты, построенные на землях дачного некоммерческого партнерства. Сейчас таких сделок нет. Все спрашивают только ИЖС и собственность.
В Курортном районе до сих пор есть проблемы с подключением к электричеству и получением мощностей. С другой стороны, сейчас там появился газ, что частично решает проблему. Резко выросли требования к качеству постройки дома. Хороших домов, даже в элитном сегменте, очень мало. Большинство домов на рынке было построено вообще без проекта. Нередко встречается такой атавизм, как один санузел на дом площадью 400 кв. м. Часто дом стоит на участке, который не приватизирован. Кстати, специалисты говорят, что большая часть конфликтов на рынке недвижимости возникает в загородном секторе.
Особое внимание на загородном рынке надо уделять договорам, в которых должно быть все максимально прописано. В принципе загородный дом – более сложный объект по сравнению с городской квартирой. Есть серьезная неразбериха в документации по районам и постоянные ошибки со ссылкой на человеческий фактор. Например, срок оформления документов вместо нормативного месяца может составить год. Если говорить про участки без документов, то в Комарово был такой объект, который подарил еще товарищ Сталин.
Если говорить об аренде элитных коттеджей стоимостью 3-5 тыс. EUR в месяц, то есть проблема нехватки качественных объектов на рынке. «Ситуацию усугубляет низкая рентабельность, не превышающая 3-5% годовых, и невысокая ликвидность таких объектов. На этом фоне гораздо интереснее заниматься спекуляцией землей», – считает Александр Гиновкер.
В сегменте «эконом» объем предложения на рынке вырос в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Большинство крупных застройщиков отказались от идеи строительства коттеджных поселков «в чистом поле» из-за бесперспективности. Рядом с городом поселков типа «Новой Ижоры» нет. В удалении от города такие поселки не предназначены для постоянного проживания из-за отсутствия социальной инфраструктуры.
Руководитель направления загородной недвижимости агентства «Прогаль» Людмила Юшина говорит, что сейчас спрос на дорогие земельные участки стоимостью 2,5-3 млн рублей составляет 8% от объема рынка. Раньше эта доля была гораздо выше. Сейчас из-за кризиса есть тенденция продажи дорогих коттеджей, вместо которых покупаются более дешевые. Разнородная застройка «Шанхай» теряет свою привлекательность. В связи с этим неудивительно снижение роли Всеволожского района, где она распространена.
Сейчас продавец на загородном рынке находится в раздумьях. Основные продажи – вынужденные. Рынок напоминает тяжелый паровоз, которому нужен долгий разгон и дальше он движется по инерции. Поэтому резкого падения цен, которого ждут покупатели, нет. В цене упали только те объекты, которые изначально были выставлены по цене существенно выше рыночной. «В связи с кризисом есть рост спроса на дачи для летнего отдыха. Приличный объект рядом с водоемом в пределах 100 км от города можно найти за 2-3 млн рублей», – утверждает Людмила Юшина. В целом востребованы загородные объекты экономкласса и элитные. По бизнес-классу кризис нанес серьезный удар, так как его покупатели – менеджеры, доходы которых серьезно сократились.

Автор: Дмитрий Малышев