Малые этажи покажут рост
01.03.2009
Эксперты отмечают существенную разницу в последствиях влияния кризиса на городских и загородных застройщиков. Как будет развиваться отрасль малоэтажного домостроения в 2009 году, обсудили участники круглого стола в информационном центре «Строй-Пресс».
Наталья Бурковская, редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор:
– В конце прошлого года мы проводили круглый стол, посвященный перспективам развития малоэтажного Петербурга. Участники обсуждения при подведении итогов года были полны оптимизма. Вопросы для обсуждения сегодня – объемы строительства малоэтажного жилья в Петербурге и за городом, выполнение программы «Доступное жилье» с помощью строительства поселков с индивидуальными домами.
Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар»:
– С реализацией программы «Доступное жилье» в Петербурге сложная ситуация. Есть поселки классов «элита» и «бизнес», за их счет вопрос не решить точно. Среди населения, для которого и создавалась программа «Доступное жилье», на первое место выходят поселки экономкласса, которых в Петербурге очень мало. В последние годы на рынок выводились более доходные для строителей объекты. В городе всего около пяти объектов экономкласса, которые можно отнести к программе доступного жилья. Возможно, в условиях кризиса строители обратят внимание на массового покупателя. Главная идея малоэтажного строительства экономкласса – покупка удобного индивидуального дома по цене городской квартиры. Однако сейчас покупатели выжидают, накапливается отложенный спрос. Кроме того, есть немало факторов, которые мешают переезду из квартиры в загородный дом. Развитие инфраструктуры даст сильный толчок для развития коттеджного строительства. Распределение поселков по направлениям это подтверждает. Более 30 процентов загородных поселков находится в Выборгском районе, более 25 процентов – во Всеволожском районе. В первом случае привлекает близость к Финляндии и курортные места, во втором – транспортное сообщение: направление на Всеволожск менее загружено машинами.
Владимир Майоров, исполнительный директор НП «Ассоциация «Загородная недвижимость»:
– Среди пригородов одним из самых перспективных является Ломоносовский район. В районе свободны земельные наделы по доступной цене, после завершения строительства южного сектора кольцевой дороги интерес к этому пригороду возрастет. Курортный, Выборгский и Всеволожский районы уже освоены, участков мало. Один из положительных моментов начала года – удалось переломить убеждение граждан в том, что рынок недвижимости рухнет: подобные акции в СМИ уже не проводятся.
Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора ООО «Национальная жилищная корпорация СПб»:
– Причины, по которым сегодня наблюдается сложная ситуация на строительном рынке, можно разделить на две категории: объективные и субъективные, психологические. Когда человек задумывается о покупке жилья, почти всегда предполагается улучшение жилищных условий. Смена квартиры на дом, например, в поселке «Новая Ижора» имеет не только положительные стороны. Есть небольшой земельный участок, соседи живут в таком же индивидуальном доме. Однако оборотная сторона вопроса – транспортная проблема, удаленность от города, эксплуатация дома.
Роман Певзнер, коммерческий директор СК «Русь»:
– Работы сегодня стало меньше, но она есть. Ежедневно мы получаем по 10 запросов от потенциальных покупателей. Раньше основной поток клиентов шел с ипотечными средствами, сейчас происходят инвестиционные покупки с целью вложения средств. Меняется тип жилья для покупки. Вместо брусового покупатель выбирает каркасно-панельный дом стоимостью 6,5 тысяч рублей за квадратный метр.
Александр Брега, президент ЗАО «Мегалит»:
– Наша компания строит городское жилье, но, наблюдая за клиентами, мы отмечаем постоянное желание приобрести недвижимость за городом. В городе все меньше становится выбор, мало участков для строительства, цены постоянно растут. Мы начинаем два объекта малоэтажного строительства, ситуация непростая, но объекты строятся. Я считаю, что загородный рынок будет развиваться во всех направлениях и во всех сферах: «эконом», «бизнес», «элит». Выгоды загородного домостроения для девелопера – земля в собственности, что является серьезным залоговым механизмом для банков. Мы отметили, что как только курс доллара приостановил рост, сделки в сфере недвижимости увеличились в разы. После стабилизации курса средства горожан в итоге пойдут не в евро и доллары, а в недвижимость.
Наталья Бурковская:
– Вы вышли на рынок загородной недвижимости в период кризиса. Сейчас нет желания избавиться от проектов, как от неликвидного бизнеса?
Александр Брега:
– Такие предположения были, но кризис научит нас работать. Если мы сможем реализовать проекты сейчас, то точно выживем на этом рынке. Причем рынок загородного домостроения не так обременен кредитными обязательствами, как городские застройщики. Загородный рынок очень гибкий, для выживания можно применить множество схем, поэтому перспективы его развития самые оптимистичные. Можно разбить объект на очереди или продавать инженерно подготовленную землю под строительство. На городском рынке вариант один: можно купить только квартиру. В городе практически нет земельных участков, либо осваиваются участки по 300-400 гектаров. Не каждой компании такой объем под силу. В области свободной земли больше. Покупатели ориентируются на переезд из города с точки зрения улучшения экологического окружения.
Денис Зыкин, заместитель коммерческого директора ООО «Хаус Концепт «Содружество»:
– В середине прошлого года мы давали очень оптимистичные прогнозы развития загородного рынка, производство было нацелено на крупные заказы и строительство больших загородных поселков. К сожалению, сейчас нам приходится рассматривать другие способы выживания, больше ориентироваться на государство как потенциального заказчика и частных клиентов. При этом клиенты, которые были готовы купить дом в высшем ценовом сегменте, сейчас будут покупать дома по более низкой цене. Это касается не столько качества домов, но и других характеристик: площади, этажности, качества отделки. Соотношение цена/качество выходит на первый план. Сейчас самое главное – определить направление, в котором рынок будет развиваться, в каком сегменте загородного домостроения случится подъем после кризиса.
Евгений Игнашев, генеральный директор ООО «Домострой»:
– Важен индивидуальной подход к покупателям. Заказчики могут просить построить сначала фундамент, в следующем году коробку дома, потом думать об отделке и подводке инженерных сетей. Строятся самые разные дома, даже небольшой площадью из газобетона. Основной продукт на рынке малоэтажного домостроения – дом 100 квадратных метров с пристройками.
Максим Орлов, генеральный директор ООО «Петербургская область»:
– Сегодня многие называют доступным жильем не те дома, в которых люди хотят жить, а жилье, которое они могут получить при участии государства. Такие проекты не направлены на комфортное проживание: главное – ввести побольше квадратных метров. Доступным должно стать то жилье, которое люди готовы покупать за свои деньги.
Александр Логвинов, генеральный директор ЗАО «Теплый дом «Балтика»:
– Каждый вкладывает свой смысл в понятие «доступное жилье». Государство не дает гарантий в рамках одноименной программы бесплатного предоставления жилья льготникам, очередникам – оно теоретически готово помогать социально активным гражданам, которые зарабатывают деньги и могут себе позволить построить жилье самостоятельно. Для меня доступное жилье – это то, которое покупается. Если дом не продается, значит, это жилье недоступное. Для многих граждан сегодня покупка загородного дома – вложение свободных средств. Только треть покупателей собираются постоянно жить в загородном доме, чаще это второе жилье. Причина – отсутствие развитой инфраструктуры, лечебных и учебных заведений, транспортные проблемы. При этом цена на недвижимость в таких поселках может быть высокая, однако назвать доступным и комфортным такое жилье сложно.
Сергей Щерба, директор департамента управления проектами ООО «Олимп-2000»:
– Сейчас ситуация напоминает время, когда мы только выходили на рынок в 2003 году. Строительные проекты было сложно реализовывать, тем более на загородном рынке, где еще никаких поселков не было. Отмечается спад объемов производства стройматериалов, мощности недогружены. Нужно идти навстречу друг другу и договариваться. Мы предлагаем программы товарного кредита, когда производитель может предоставить нам стройматериалы в кредит на какое-то время, при этом обеспечить загрузку своих мощностей. Есть вариант совместного участия производителя в строительстве поселка. Девелопер при этом получает возможность предоставить максимально готовый продукт на рынке, который всегда пользуется большим спросом. Основная проблема большинства поселков сегодня – что около 70 процентов из них сдаются в эксплуатацию только на бумаге. По факту на объектах много недоделок, непроданных участков, полностью не введены инженерные сети. У готового поселка конкурентоспособность высокая. Остается правильно рассчитать, когда пройдет стадия ожидания и живые деньги пойдут к девелоперам от покупателей, от них к производителям и снова к покупателям.
Светлана Невелева, советник руководителя ООО «Стинком»:
– Рынок малоэтажного жилья сейчас уже прошел свое дно, наблюдается оживление. Одно из предложений к компаниям – объединяться и сотрудничать. Мы приглашаем строительные компании, которые имеют свои технологии и производство, участвовать в проекте строительства поселка. На нашей земле производитель может построить свой дом и сразу реализовать его. Покупатели получат уже готовый объект, а девелопер – застроенный участок. Для строительных компаний это не дополнительные вложения, это оптимизация рекламных затрат. Разрозненность компаний на рынке мешает развитию.
Автор: Наталья Юдина
Наталья Бурковская, редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор:
– В конце прошлого года мы проводили круглый стол, посвященный перспективам развития малоэтажного Петербурга. Участники обсуждения при подведении итогов года были полны оптимизма. Вопросы для обсуждения сегодня – объемы строительства малоэтажного жилья в Петербурге и за городом, выполнение программы «Доступное жилье» с помощью строительства поселков с индивидуальными домами.
Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар»:
– С реализацией программы «Доступное жилье» в Петербурге сложная ситуация. Есть поселки классов «элита» и «бизнес», за их счет вопрос не решить точно. Среди населения, для которого и создавалась программа «Доступное жилье», на первое место выходят поселки экономкласса, которых в Петербурге очень мало. В последние годы на рынок выводились более доходные для строителей объекты. В городе всего около пяти объектов экономкласса, которые можно отнести к программе доступного жилья. Возможно, в условиях кризиса строители обратят внимание на массового покупателя. Главная идея малоэтажного строительства экономкласса – покупка удобного индивидуального дома по цене городской квартиры. Однако сейчас покупатели выжидают, накапливается отложенный спрос. Кроме того, есть немало факторов, которые мешают переезду из квартиры в загородный дом. Развитие инфраструктуры даст сильный толчок для развития коттеджного строительства. Распределение поселков по направлениям это подтверждает. Более 30 процентов загородных поселков находится в Выборгском районе, более 25 процентов – во Всеволожском районе. В первом случае привлекает близость к Финляндии и курортные места, во втором – транспортное сообщение: направление на Всеволожск менее загружено машинами.
Владимир Майоров, исполнительный директор НП «Ассоциация «Загородная недвижимость»:
– Среди пригородов одним из самых перспективных является Ломоносовский район. В районе свободны земельные наделы по доступной цене, после завершения строительства южного сектора кольцевой дороги интерес к этому пригороду возрастет. Курортный, Выборгский и Всеволожский районы уже освоены, участков мало. Один из положительных моментов начала года – удалось переломить убеждение граждан в том, что рынок недвижимости рухнет: подобные акции в СМИ уже не проводятся.
Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора ООО «Национальная жилищная корпорация СПб»:
– Причины, по которым сегодня наблюдается сложная ситуация на строительном рынке, можно разделить на две категории: объективные и субъективные, психологические. Когда человек задумывается о покупке жилья, почти всегда предполагается улучшение жилищных условий. Смена квартиры на дом, например, в поселке «Новая Ижора» имеет не только положительные стороны. Есть небольшой земельный участок, соседи живут в таком же индивидуальном доме. Однако оборотная сторона вопроса – транспортная проблема, удаленность от города, эксплуатация дома.
Роман Певзнер, коммерческий директор СК «Русь»:
– Работы сегодня стало меньше, но она есть. Ежедневно мы получаем по 10 запросов от потенциальных покупателей. Раньше основной поток клиентов шел с ипотечными средствами, сейчас происходят инвестиционные покупки с целью вложения средств. Меняется тип жилья для покупки. Вместо брусового покупатель выбирает каркасно-панельный дом стоимостью 6,5 тысяч рублей за квадратный метр.
Александр Брега, президент ЗАО «Мегалит»:
– Наша компания строит городское жилье, но, наблюдая за клиентами, мы отмечаем постоянное желание приобрести недвижимость за городом. В городе все меньше становится выбор, мало участков для строительства, цены постоянно растут. Мы начинаем два объекта малоэтажного строительства, ситуация непростая, но объекты строятся. Я считаю, что загородный рынок будет развиваться во всех направлениях и во всех сферах: «эконом», «бизнес», «элит». Выгоды загородного домостроения для девелопера – земля в собственности, что является серьезным залоговым механизмом для банков. Мы отметили, что как только курс доллара приостановил рост, сделки в сфере недвижимости увеличились в разы. После стабилизации курса средства горожан в итоге пойдут не в евро и доллары, а в недвижимость.
Наталья Бурковская:
– Вы вышли на рынок загородной недвижимости в период кризиса. Сейчас нет желания избавиться от проектов, как от неликвидного бизнеса?
Александр Брега:
– Такие предположения были, но кризис научит нас работать. Если мы сможем реализовать проекты сейчас, то точно выживем на этом рынке. Причем рынок загородного домостроения не так обременен кредитными обязательствами, как городские застройщики. Загородный рынок очень гибкий, для выживания можно применить множество схем, поэтому перспективы его развития самые оптимистичные. Можно разбить объект на очереди или продавать инженерно подготовленную землю под строительство. На городском рынке вариант один: можно купить только квартиру. В городе практически нет земельных участков, либо осваиваются участки по 300-400 гектаров. Не каждой компании такой объем под силу. В области свободной земли больше. Покупатели ориентируются на переезд из города с точки зрения улучшения экологического окружения.
Денис Зыкин, заместитель коммерческого директора ООО «Хаус Концепт «Содружество»:
– В середине прошлого года мы давали очень оптимистичные прогнозы развития загородного рынка, производство было нацелено на крупные заказы и строительство больших загородных поселков. К сожалению, сейчас нам приходится рассматривать другие способы выживания, больше ориентироваться на государство как потенциального заказчика и частных клиентов. При этом клиенты, которые были готовы купить дом в высшем ценовом сегменте, сейчас будут покупать дома по более низкой цене. Это касается не столько качества домов, но и других характеристик: площади, этажности, качества отделки. Соотношение цена/качество выходит на первый план. Сейчас самое главное – определить направление, в котором рынок будет развиваться, в каком сегменте загородного домостроения случится подъем после кризиса.
Евгений Игнашев, генеральный директор ООО «Домострой»:
– Важен индивидуальной подход к покупателям. Заказчики могут просить построить сначала фундамент, в следующем году коробку дома, потом думать об отделке и подводке инженерных сетей. Строятся самые разные дома, даже небольшой площадью из газобетона. Основной продукт на рынке малоэтажного домостроения – дом 100 квадратных метров с пристройками.
Максим Орлов, генеральный директор ООО «Петербургская область»:
– Сегодня многие называют доступным жильем не те дома, в которых люди хотят жить, а жилье, которое они могут получить при участии государства. Такие проекты не направлены на комфортное проживание: главное – ввести побольше квадратных метров. Доступным должно стать то жилье, которое люди готовы покупать за свои деньги.
Александр Логвинов, генеральный директор ЗАО «Теплый дом «Балтика»:
– Каждый вкладывает свой смысл в понятие «доступное жилье». Государство не дает гарантий в рамках одноименной программы бесплатного предоставления жилья льготникам, очередникам – оно теоретически готово помогать социально активным гражданам, которые зарабатывают деньги и могут себе позволить построить жилье самостоятельно. Для меня доступное жилье – это то, которое покупается. Если дом не продается, значит, это жилье недоступное. Для многих граждан сегодня покупка загородного дома – вложение свободных средств. Только треть покупателей собираются постоянно жить в загородном доме, чаще это второе жилье. Причина – отсутствие развитой инфраструктуры, лечебных и учебных заведений, транспортные проблемы. При этом цена на недвижимость в таких поселках может быть высокая, однако назвать доступным и комфортным такое жилье сложно.
Сергей Щерба, директор департамента управления проектами ООО «Олимп-2000»:
– Сейчас ситуация напоминает время, когда мы только выходили на рынок в 2003 году. Строительные проекты было сложно реализовывать, тем более на загородном рынке, где еще никаких поселков не было. Отмечается спад объемов производства стройматериалов, мощности недогружены. Нужно идти навстречу друг другу и договариваться. Мы предлагаем программы товарного кредита, когда производитель может предоставить нам стройматериалы в кредит на какое-то время, при этом обеспечить загрузку своих мощностей. Есть вариант совместного участия производителя в строительстве поселка. Девелопер при этом получает возможность предоставить максимально готовый продукт на рынке, который всегда пользуется большим спросом. Основная проблема большинства поселков сегодня – что около 70 процентов из них сдаются в эксплуатацию только на бумаге. По факту на объектах много недоделок, непроданных участков, полностью не введены инженерные сети. У готового поселка конкурентоспособность высокая. Остается правильно рассчитать, когда пройдет стадия ожидания и живые деньги пойдут к девелоперам от покупателей, от них к производителям и снова к покупателям.
Светлана Невелева, советник руководителя ООО «Стинком»:
– Рынок малоэтажного жилья сейчас уже прошел свое дно, наблюдается оживление. Одно из предложений к компаниям – объединяться и сотрудничать. Мы приглашаем строительные компании, которые имеют свои технологии и производство, участвовать в проекте строительства поселка. На нашей земле производитель может построить свой дом и сразу реализовать его. Покупатели получат уже готовый объект, а девелопер – застроенный участок. Для строительных компаний это не дополнительные вложения, это оптимизация рекламных затрат. Разрозненность компаний на рынке мешает развитию.
Автор: Наталья Юдина
рубрика:
Бизнес пространство
