Торги на снижение
01.03.2009
В 2008 году в Петербурге было построено 17 торговых объектов с арендопригодной площадью более 4 тыс. кв. м. Общий объем ввода составил 445 тыс. кв. м, что на 11% ниже показателя 2007 года, хотя запланировано было возвести около 680 тыс. кв. м.
На конец 2008 года в Петербурге функционировало 146 торговых объектов, совокупная общая площадь которых составила 3,7 млн кв. м, арендопригодная – 2,4 млн кв. м.
Наиболее активно развивался сегмент торговых центров (ТЦ), общие площади которых увеличились за год на 330 тыс. кв. м и составили на конец декабря 2008 года 2,6 млн кв. м.
Элитная середина
В 2009 году планируется ввод в эксплуатацию еще порядка 432 тыс. кв. м торговых площадей с учетом переноса заявленных на 2008 год сроков ввода по таким масштабным проектам, как «Лето», «Стокманн». Арендопригодная площадь в них составит 262 тыс. кв. м. В структуре нового предложения строящихся и проектируемых торговых центров необходимо отметить увеличение предложения объектов класса «миддл-элит», таких как «Стокманн Центр» и «Русские самоцветы». Малое предложение площадей в классе «элит» связано не только с малым количеством торговых объектов, но и с их небольшими площадями в сравнении с объектами других классов.
Арендные ставки в торговых центрах достигли своего максимума в III квартале 2008 года. С начала сентября операторы начали настаивать на снижении стоимости аренды. Однако запрашиваемый ими уровень арендных платежей на конец 2008 года не получил отражения в заключенных сделках аренды. В определенных случаях – в некачественных торговых комплексах с низкой посещаемостью – девелоперы снижают уровень ставок на 10-20%. В еще не введенных торговых комплексах управляющие компании также понижают ставки на 15%.
За 2008 год рост ставок аренды в торговых центрах с удачно разработанной концепцией по разным товарным группам составил в среднем не более 3% для якорных арендаторов и 5-8% для прочих арендаторов. В связи с финансовым кризисом арендные ставки в торговых комплексах с устаревшей концепцией ожидает спад. Снижение предлагаемых арендных ставок на торговые помещения в среднем по городу за последние 5 месяцев составило 26% в рублях или 48% в долларах. Свободные площади появляются везде, в том числе и на наиболее проходных улицах и торговых центрах у станций метро. Ротация арендаторов увеличивается.
Раз, два, три, продано!
В 2008 году на продажу было выставлено несколько объектов. Несколько крупных сделок уже состоялось или было анонсировано. Собственником торгового комплекса «Перинные ряды», принадлежащего предпринимателю Константину Мирели, стал МДМ-банк. Компания «Макромир», допустившая технический дефолт, заявила о продаже четырех действующих комплексов: ТК «Французский бульвар», ТК «Фиолент», ТРК «Родео Драйв» и ТРК «Феличита». Компания «СИБ» в конце года выставила на продажу первую очередь ТРК «Шкиперский молл» за 27 млн – 3 тыс. USD за 1 кв. м. Причиной продажи стали трудности компании в выполнении кредитных обязательств перед МДМ-Банком. Компания Sibir Energy рассматривала возможность приобретения у девелопера Шалвы Чигиринского крупнейших проектов, в числе которых 50% проекта «Новая Голландия» и универмаг «Пассаж». Однако в январе 2009 года компания отказалась от этих планов. Группа «РТМ» планирует продажу части своих активов, строительство ТРК «Купчинский» приостановлено.
Цены продаж до декабря 2008 года держались примерно на уровне сентября-октября, но только за январь 2009 года они упали на 15% в рублях или 30% в долларах. Количество предложений продажи торговых площадей в 2009 году существенно выросло. В целом за последние 5 месяцев падение цен на торговые помещения составило около 40% в долларовом эквиваленте. В IV квартале в связи с мировым экономическим кризисом на рынке сложилась ситуация неопределенности, что привело к остановке строительства и продаже ряда качественных торговых центров, а также к отсутствию новых проектов. Поэтому на рынке в ближайшее время будут происходить слияния и поглощения, а также сделки купли-продажи торговых центров, в том числе и тех, строительство которых заморожено. Большинство сделок по купле-продаже объектов торговой недвижимости будут происходить во II-III квартале 2009 года, так как инвесторы будут ждать снижения цен.
Мнение
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:
– В связи с финансовым кризисом арендные ставки на торговые площади будут снижаться. За 2009 год падение составит предположительно около 15 процентов. В сегменте встроенных торговых помещений арендные ставки в наиболее «завышенных» помещениях в центральных районах уже снизились на 10-20 процентов за IV квартал 2008 года. Финансовый кризис усилит конкуренцию между высококачественными торговыми объектами. В перспективе, ввиду усилившейся конкуренции и финансового кризиса, торговые центры Санкт-Петербурга с неудачной концепцией или местоположением будут вынуждены проводить реконцепцию либо репозиционирование. Возможна также заморозка верхних, менее востребованных этажей зданий. Часть арендаторов низкокачественных торговых центров могут уйти в стрит-ритейл или на открытые рынки. Наиболее подвержены влиянию кризиса будут небольшие комплексы площадью 5-15 тысяч квадратных метров, расположенные не у метро. Из-за отсутствия быстрых кредитов возможен уход с рынка большого количества игроков продуктового и вещевого ритейла. В ближайшие полгода-год ожидается снижение арендных ставок в высококачественных торговых объектах. Также можно отметить увеличение в пуле арендаторов новых торговых объектов большого количества несетевых игроков.
Мнение
Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb:
– Торговые операторы испытывают трудности с ликвидностью, сокращают количество магазинов и пересматривают планы развития. После отказа арендодателя произвести перерасчет арендной ставки и привязать ее к проценту от оборота компания «Эльдорадо» закрыла два магазина в торговых комплексах на улице Елизарова и Богатырском проспекте. В новых торговых комплексах происходит снижение спроса на дорогие элитные торговые площади.
Мнение
Павел Гончаров, исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов:
– В течение II-III квартала 2009 года ситуация на рынке станет более определенной. Рубль достигнет своего равновесного состояния, стоимость строительных материалов, рабочей силы, себестоимости строительства станет более прогнозируемой. В целом 2009 год будет не менее сложным, чем 2008 год. Дефицит ликвидности сохранится как минимум в течение первого полугодия. В дальнейшем многое будет зависеть от развития ситуации в Америке. Восстановление в России начнется с некоторым запозданием по отношению к восстановлению развитых стран. Думаю, что даже в оптимистичном варианте это начало 2010 года.
Мнение
Роман Евстратов, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International СПб:
– В 2009 году прирост будет на 60 процентов ниже уровня 2008 года. Мы ожидаем появления около 170 тысяч квадратных метров торговых площадей. Таким образом, общая площадь торговых объектов в 2009 году приблизится к 4 миллионам квадратных метров. В течение последних 5 лет заполняемость арендаторами успешных торговых центров была близка к 100 процентам. Снижение покупательского спроса в IV квартале 2008 года негативно отразилось на оборотах торговых сетей, что вынудило операторов пересмотреть свои планы развития. Так, из-за ускорившейся ротации арендаторов среднерыночный уровень вакантных площадей увеличился до 6 процентов. В будущем году мы прогнозируем продолжение данной тенденции и оцениваем уровень вакансий в торговых центрах на уровне 10-12 процентов. В сегменте street-retail, который был перегрет в большей степени, мы ожидаем наибольшего падения ставок.
Мнение
Алексей Гулевский, проект-менеджер департамента консалтинга GVA Sawyer СПб:
– Многие сети сворачивают программы развития и отказываются от уже подписанных соглашений о намерениях с различными планируемыми к вводу объектами. Это приводит к сложностям с заполнением новых объектов. По некоторым проектам уровень вакантных помещений может достигать 60-70 процентов. Происходит закрытие нерентабельных магазинов. Ведется пересмотр финансовых условий и схем аренды, как фактор удержания арендаторов в торговом комплексе: переход с фиксированной арендной платы на определенный процент с оборота 4-8 процентов. Снижаются фиксированные арендные ставки. По некоторым сделкам они упали до 20-30 процентов, но из-за роста курса доллара и евро, в которых номинированы ставки, фактически снижение происходит до 10 процентов.
Автор: Дмитрий Малышев
На конец 2008 года в Петербурге функционировало 146 торговых объектов, совокупная общая площадь которых составила 3,7 млн кв. м, арендопригодная – 2,4 млн кв. м.
Наиболее активно развивался сегмент торговых центров (ТЦ), общие площади которых увеличились за год на 330 тыс. кв. м и составили на конец декабря 2008 года 2,6 млн кв. м.
Элитная середина
В 2009 году планируется ввод в эксплуатацию еще порядка 432 тыс. кв. м торговых площадей с учетом переноса заявленных на 2008 год сроков ввода по таким масштабным проектам, как «Лето», «Стокманн». Арендопригодная площадь в них составит 262 тыс. кв. м. В структуре нового предложения строящихся и проектируемых торговых центров необходимо отметить увеличение предложения объектов класса «миддл-элит», таких как «Стокманн Центр» и «Русские самоцветы». Малое предложение площадей в классе «элит» связано не только с малым количеством торговых объектов, но и с их небольшими площадями в сравнении с объектами других классов.
Арендные ставки в торговых центрах достигли своего максимума в III квартале 2008 года. С начала сентября операторы начали настаивать на снижении стоимости аренды. Однако запрашиваемый ими уровень арендных платежей на конец 2008 года не получил отражения в заключенных сделках аренды. В определенных случаях – в некачественных торговых комплексах с низкой посещаемостью – девелоперы снижают уровень ставок на 10-20%. В еще не введенных торговых комплексах управляющие компании также понижают ставки на 15%.
За 2008 год рост ставок аренды в торговых центрах с удачно разработанной концепцией по разным товарным группам составил в среднем не более 3% для якорных арендаторов и 5-8% для прочих арендаторов. В связи с финансовым кризисом арендные ставки в торговых комплексах с устаревшей концепцией ожидает спад. Снижение предлагаемых арендных ставок на торговые помещения в среднем по городу за последние 5 месяцев составило 26% в рублях или 48% в долларах. Свободные площади появляются везде, в том числе и на наиболее проходных улицах и торговых центрах у станций метро. Ротация арендаторов увеличивается.
Раз, два, три, продано!
В 2008 году на продажу было выставлено несколько объектов. Несколько крупных сделок уже состоялось или было анонсировано. Собственником торгового комплекса «Перинные ряды», принадлежащего предпринимателю Константину Мирели, стал МДМ-банк. Компания «Макромир», допустившая технический дефолт, заявила о продаже четырех действующих комплексов: ТК «Французский бульвар», ТК «Фиолент», ТРК «Родео Драйв» и ТРК «Феличита». Компания «СИБ» в конце года выставила на продажу первую очередь ТРК «Шкиперский молл» за 27 млн – 3 тыс. USD за 1 кв. м. Причиной продажи стали трудности компании в выполнении кредитных обязательств перед МДМ-Банком. Компания Sibir Energy рассматривала возможность приобретения у девелопера Шалвы Чигиринского крупнейших проектов, в числе которых 50% проекта «Новая Голландия» и универмаг «Пассаж». Однако в январе 2009 года компания отказалась от этих планов. Группа «РТМ» планирует продажу части своих активов, строительство ТРК «Купчинский» приостановлено.
Цены продаж до декабря 2008 года держались примерно на уровне сентября-октября, но только за январь 2009 года они упали на 15% в рублях или 30% в долларах. Количество предложений продажи торговых площадей в 2009 году существенно выросло. В целом за последние 5 месяцев падение цен на торговые помещения составило около 40% в долларовом эквиваленте. В IV квартале в связи с мировым экономическим кризисом на рынке сложилась ситуация неопределенности, что привело к остановке строительства и продаже ряда качественных торговых центров, а также к отсутствию новых проектов. Поэтому на рынке в ближайшее время будут происходить слияния и поглощения, а также сделки купли-продажи торговых центров, в том числе и тех, строительство которых заморожено. Большинство сделок по купле-продаже объектов торговой недвижимости будут происходить во II-III квартале 2009 года, так как инвесторы будут ждать снижения цен.
Мнение
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:
– В связи с финансовым кризисом арендные ставки на торговые площади будут снижаться. За 2009 год падение составит предположительно около 15 процентов. В сегменте встроенных торговых помещений арендные ставки в наиболее «завышенных» помещениях в центральных районах уже снизились на 10-20 процентов за IV квартал 2008 года. Финансовый кризис усилит конкуренцию между высококачественными торговыми объектами. В перспективе, ввиду усилившейся конкуренции и финансового кризиса, торговые центры Санкт-Петербурга с неудачной концепцией или местоположением будут вынуждены проводить реконцепцию либо репозиционирование. Возможна также заморозка верхних, менее востребованных этажей зданий. Часть арендаторов низкокачественных торговых центров могут уйти в стрит-ритейл или на открытые рынки. Наиболее подвержены влиянию кризиса будут небольшие комплексы площадью 5-15 тысяч квадратных метров, расположенные не у метро. Из-за отсутствия быстрых кредитов возможен уход с рынка большого количества игроков продуктового и вещевого ритейла. В ближайшие полгода-год ожидается снижение арендных ставок в высококачественных торговых объектах. Также можно отметить увеличение в пуле арендаторов новых торговых объектов большого количества несетевых игроков.
Мнение
Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb:
– Торговые операторы испытывают трудности с ликвидностью, сокращают количество магазинов и пересматривают планы развития. После отказа арендодателя произвести перерасчет арендной ставки и привязать ее к проценту от оборота компания «Эльдорадо» закрыла два магазина в торговых комплексах на улице Елизарова и Богатырском проспекте. В новых торговых комплексах происходит снижение спроса на дорогие элитные торговые площади.
Мнение
Павел Гончаров, исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов:
– В течение II-III квартала 2009 года ситуация на рынке станет более определенной. Рубль достигнет своего равновесного состояния, стоимость строительных материалов, рабочей силы, себестоимости строительства станет более прогнозируемой. В целом 2009 год будет не менее сложным, чем 2008 год. Дефицит ликвидности сохранится как минимум в течение первого полугодия. В дальнейшем многое будет зависеть от развития ситуации в Америке. Восстановление в России начнется с некоторым запозданием по отношению к восстановлению развитых стран. Думаю, что даже в оптимистичном варианте это начало 2010 года.
Мнение
Роман Евстратов, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International СПб:
– В 2009 году прирост будет на 60 процентов ниже уровня 2008 года. Мы ожидаем появления около 170 тысяч квадратных метров торговых площадей. Таким образом, общая площадь торговых объектов в 2009 году приблизится к 4 миллионам квадратных метров. В течение последних 5 лет заполняемость арендаторами успешных торговых центров была близка к 100 процентам. Снижение покупательского спроса в IV квартале 2008 года негативно отразилось на оборотах торговых сетей, что вынудило операторов пересмотреть свои планы развития. Так, из-за ускорившейся ротации арендаторов среднерыночный уровень вакантных площадей увеличился до 6 процентов. В будущем году мы прогнозируем продолжение данной тенденции и оцениваем уровень вакансий в торговых центрах на уровне 10-12 процентов. В сегменте street-retail, который был перегрет в большей степени, мы ожидаем наибольшего падения ставок.
Мнение
Алексей Гулевский, проект-менеджер департамента консалтинга GVA Sawyer СПб:
– Многие сети сворачивают программы развития и отказываются от уже подписанных соглашений о намерениях с различными планируемыми к вводу объектами. Это приводит к сложностям с заполнением новых объектов. По некоторым проектам уровень вакантных помещений может достигать 60-70 процентов. Происходит закрытие нерентабельных магазинов. Ведется пересмотр финансовых условий и схем аренды, как фактор удержания арендаторов в торговом комплексе: переход с фиксированной арендной платы на определенный процент с оборота 4-8 процентов. Снижаются фиксированные арендные ставки. По некоторым сделкам они упали до 20-30 процентов, но из-за роста курса доллара и евро, в которых номинированы ставки, фактически снижение происходит до 10 процентов.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Бизнес пространство
