Строительная оттепель

Весна и лето – традиционно высокий строительный сезон. Станет ли он таким же для строителей Санкт-Петербурга в ближайшие месяцы? Итоги зимы, ожидание активной работы, прогнозы развития строительной сферы на весь 2009 год обсудили участники круглого стола в информационном центре «Строй-Пресс».

Михаил Кулыбин, главный редактор агентства строительных новостей «АСН-инфо», модератор круглого стола:
– Мы постараемся ответить на ряд актуальных вопросов работы строительного рынка. Описание сложившейся ситуации, прогнозы, инициативы органов власти – основные темы сегодня.

Вера Сережина, директор управления маркетинговых исследований холдинга RBI:
– Последние месяцы в СМИ активно обсуждается информация о том, что стройки города остановились, никакие работы не ведутся. В январе и феврале 2009 года проведено исследование, главная цель которого – проверка этого тезиса. Сотрудники холдинга объехали все городские стройки, которые заявлены в продаже. На большинстве объектов строительная деятельность ведется. Вторая цель исследования – оценка товарного запаса площадей, то есть квартир, которые реально могут купить потребители. В первую очередь, на рынке успешнее реализуются квартиры в домах, которые находятся в высокой степени готовности либо строительство которых завершено. Запаса такого предложения хватит лишь до мая 2009 года.

Илья Логинов, директор по маркетингу ООО «МИР недвижимости»:
– Если говорить о показателях спроса в 2008 году, то за весь прошлый год продано около 2 миллионов квадратных метров жилой недвижимости. По нашим оценкам, спрос был высоким до июня, после чего произошло существенное падение спроса и продаж. К весне следующего года можно ожидать восстановление спроса, однако и сейчас нельзя сказать, что ситуация складывается катастрофическая. За IV квартал 2008 года продано около 300 тысяч квадратных метров жилья, что превышает самые низкие показатели спроса 2004, 2005 и 2007 годов. При этом мы не стали свидетелями резкого падения цен на жилье. Цены предложения снизились на 10-15 процентов от докризисных. Цены сделок на 20-25 процентов. Ниже уже не пойдут. Цены будет поддерживать себестоимость строительства. Себестоимость не упала за это время –в среднем 66 тысяч рублей за квадратный метр. Есть примеры, когда компании выставляют квартиры дешевле, в том числе на городские торги по цене 47,3 тысячи рублей за квадратный метр. Компании вынуждены идти на такие условия в надежде на то, что убытки от сегодняшней продажи покроются за счет будущей прибыли. В итоге выйдут в ноль. Это лучше, чем потерять компанию. Но когда появиться эта прибыль?

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– Российская гильдия девелоперов провела ряд совещаний совместно с застройщиками в нескольких регионах России, после чего были суммированы предложения, которые поступают от застройщиков, региональной исполнительной власти. Предложения делятся на две категории – стимулирующие спрос и стимулирующие предложение. Касательно спроса предлагаются меры государственной поддержки льготной категории граждан с помощью жилищных программ, меры по развитию и стимулированию ипотечного кредитования, субсидии по региональным жилищным программам. Вновь говорится о необходимости развития ссудо-сберегательных систем. Однако необходимо несколько лет стабильности, чтобы эта система заработала в полном объеме.

Илья Логинов:
– Мы не случайно заговорили о ситуации, которая возникла в связи с отсутствием денег практически у всех участников рынка. Вынужденным образом появляются бартерные схемы. Используется схема оплаты работы подрядчиков и поставщиков стройматериалов квадратными метрами. Компания продолжает работу на объекте, вопрос с реализацией квартир теперь встает перед подрядчиком. Самый быстрый и понятный способ реализации – демпинг: покупатель быстро находится, если квартиры продаются с дисконтом в 40-50 процентов. Подрядчик серьезно теряет в прибыли, но отказаться от предлагаемых к зачету квартир не может. У него просто нет выбора, ведь неизвестно, сколько еще ему придется ждать оплаты работ. Самое интересное, что застройщик тоже попадает в сложную ситуацию – он не может реализовать остальные квартиры по адекватной цене. Начинается откат рынка, последствия могут быть очень серьезные. Сейчас основная задача нашей компании – не допустить таких перекосов, помогать застройщикам и подрядчикам выходить из сложных ситуаций, разорвать бартерные схемы и впустить в эти отношения реальные деньги.

Михаил Бимон, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
– Спрос на рынке жилой недвижимости по сравнению с показателями первой половины 2008 года снизился, но активные продажи есть. Можно сказать, что сейчас мы наблюдаем «спокойный» спрос. Более важная проблема сегодня – отсутствие ликвидного предложения в домах с ближайшим сроком сдачи. Объем жилья в домах с реальным сроком сдачи в 2009 году – это всего лишь 15 процентов от общего объема предложения на рынке. По нашим прогнозам, в 2009 году в Санкт-Петербурге будет продано 1,6 миллиона квадратных метров жилья. Для сравнения, в рекордный для рынка 2008 год продано почти 2,3 миллионов квадратных метров жилой недвижимости.

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп»:
– Сейчас среди проектов нашей компании приостановлено строительство объекта, на котором нет никаких обязательств перед инвесторами или дольщиками. Все средства, которые мы планировали потратить на возведение бизнес-центра во Всеволожске, направлены на строительство жилых домов.  Объем продаж упал, но те схемы реализации квартир, которые мы сейчас предлагаем, позволяют привлекать покупателей, которые ранее не могли себе позволить покупку квартиры. При том, что ликвидных квартир становится меньше, на двух объектах мы планируем повышение цены.

Павел Созинов:
– В Санкт-Петербурге сейчас в продаже находится 400 домов. Из них 100 домов введено в эксплуатацию в прошлом году. Из 300 строящихся домов приостановка работ наблюдается лишь на 36 объектах.

Ольга Ульянова, руководитель информационно-аналитического отдела корпорации «Мегалит»:
– В нашей компании ни одного замороженного проекта не было. Этого удалось достигнуть за счет диверсификации портфеля проектов. Есть объекты, находящиеся в высокой стадии готовности, часть объектов сданы и активно продаются, есть дома на нулевом цикле, а также проекты загородной недвижимости, за счет которых частично компенсируется снижение спроса в городе. Покупатели уже не ждут обвала цен, сейчас их больше интересует рассрочка. Именно схемы покупки в рассрочку помогают реализовывать квартиры в домах, которые находятся на нулевой стадии строительства. Это особенно важно, так как наибольшее число ликвидных квартир представлено на объектах низкой степени готовности.

Закир Муратов, директор ЗАО «Холдинговая строительная компания-2»:
– Чем крупнее строительная компания, тем сложнее найти финансовые средства для реализации всех инвестиционных проектов. Многие компании приняли правильное решение, сделав акцент на завершении строительства объектов в высокой стадии готовности. Отсутствие средств у инвесторов привело к тому, что заказчики не рассчитываются с генподрядчиками, которые в свою очередь не платят поставщикам строительных материалов. Однако рынок выходит из кризиса неплатежей, который мы наблюдали в конце 2008 года.

Дмитрий Пономарев, начальник департамента маркетинга и реализации ООО «ДОНК»:
– При строительстве торговых и офисных объектов мы не работаем с конечными потребителями, наши клиенты – арендаторы, которые позже реагируют на ситуацию на рынке. В сфере жилой недвижимости активизация спроса произошла в конце 2008 – начале 2009 года, выход из паузы по коммерческим помещениям можно отметить в середине февраля. Сейчас мы находимся в ситуации осторожного спроса. Многие крупные проекты строительства бизнес-центров были заморожены, потому что аренда офиса – это первое, на чем можно сэкономить в сложных условиях. Офисные помещения, которые остались для реализации в нашей компании, входят в состав торговоофисных комплексов, поэтому доходная часть проектов диверсифицирована. В качестве поддержки от городских властей хотелось бы получить возможность рассрочки по инвестиционным платежам, так как средства от арендаторов компании получают ближе к открытию, началу функционирования объектов.

Юрий Александров, генеральный директор ООО «УК «Ремис»:
– В сфере промышленной и складской недвижимости ситуация пока складывается не такая позитивная. Реальный сектор экономики наиболее сильно пострадал от кризиса. Дом можно продавать по квартирам, но не получится продать автоцентр или логистический склад по метрам. Кредитование промышленных объектов сейчас находится практически на нуле. Требования банков приводят проекты к нижней грани окупаемости. Инвестор, который ориентируется на посткризисный рынок при сроке реализации проектов в 2-3 года, может продолжать финансирование строек при наличии собственных средств. Также инвесторы понимают, что наступило наилучшее время для подготовки участков под будущее строительство.

Михаил Кулыбин:
– Вполне естественно, что кризисные явления не могли не коснуться кадрового рынка. Есть ли повод для оптимизма?

Станислав Куликов, генеральный директор ООО «ПетроСтимул»:
– Кризис показал, что сейчас на строительном рынке много случайных компаний и случайных людей. Трудно найти специалистов как год назад, так и сейчас. Руководители компаний не могли договориться об устройстве на работу с квалифицированным специалистом, потому что его сразу же перекупали. Сейчас рынок повернулся в сторону работодателя.

Михаил Кулыбин:
– Панические прогнозы обвала строительного рынка не оправдались. Хотелось бы услышать о ближайших перспективах развития рынка, сколько новых объектов будет введено в 2009 году.

Михаил Бимон:
– За два первых месяца 2009 года в городе введено 100 тысяч квадратных метров жилой недвижимости. В целом по итогам года объем сдачи составит 1,2-1,3 миллиона квадратных метров, что является неплохим показателем для рынка жилья Санкт-Петербурга.