Частное и общее
23.03.2009
В ходе выставки-семинара «Жилищный проект» было объявлено о создании нового бизнес-сообщества – Гильдии аналитиков рынка недвижимости. Такое объединение сегодня может быть полезным для тех, кто работает над составлением аналитических прогнозов.
На конференции «Анализ и прогноз в реализации государственных жилищных программ, развития рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования», включенной в программу «Жилпроекта», речь также шла о создании государственно-частных партнерств (ГЧП) и иных форм взаимодействия участников рынка, способствующих эффективной реализации государственных жилищных программ.
Цель – объективные прогнозы
Первый съезд Гильдии аналитиков рынка недвижимости пройдет 14 мая в рамках выставки InfoReal. Бизнес-сообщество аналитиков стало результатом 15-летней работы экспертов. По словам главного аналитика группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, новое бизнес-сообщество создано в связи с необходимостью консолидировать возможности и наработки профессионалов рынка, что позволит формировать более объективные прогнозы. Геннадий Стерник, доцент кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В. Плеханова, отметил, что сегодня у аналитиков есть возможность выработать единые профессиональные стандарты – как, например, у российских оценщиков. С точки зрения главы компании GVA Sawyer Николая Вечера, появление Гильдии даст возможность участникам рынка совместно выработать определенные стандарты анализа, потому что сегодня каждый из аналитиков имеет свою методику прогнозирования и свою терминологию. «Нам нужно говорить на одном, понятном всем языке, – подчеркнул Николай Вечер. – Создание такого сообщества актуально. Сбор данных для аналитической работы – проблема, которую может решить только крупная независимая организация, которой может стать Гильдия аналитиков». Такая организация могла бы взять на себя сбор информации по регионам, фильтрацию этой информации, при этом репрезентативность данных стала бы значительно выше.
Дефицит средств
«В текущем году государственные жилищные программы, а также деньги, отпущенные на капитальное строительство, в значительной степени будут секвестированы, – заявил на конференции "Анализ и прогноз реализации государственных жилищных программ, развития рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования" полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов. – По разным программам "урезание" составит от 40 до 50 процентов. На сегодняшний момент на проектирование и строительство в бюджете заложено порядка 12,9 миллиарда рублей, что на 50 процентов меньше заложенной ранее суммы. Заложенные средства позволят, по данным Комитета по строительству, ввести порядка 450 тысяч квадратных метров, это составит в пересчете около 6,5 тысяч квартир. Последняя цифра уменьшилась практически в 1,5 раза. Но в то же время Комитет по строительству увеличивает объемы строительства – в 1,5 раза по отношению к аналогичному периоду прошлого года, сохраняя таким образом позиции крупнейшего застройщика Санкт-Петербурга». Несмотря на то что по жилищным программам секвестирование составит до 40%, то есть до 3,4 млрд рублей, она будет в два раза выше, чем сумма, закладывавшаяся в бюджет в 2007 году. Жилищный комитет остается крупнейшим оператором на вторичном рынке. Секвестирование коснется в первую очередь программы по расселению коммунальных квартир. «Вместо заложенных изначально 5 миллиардов рублей выделен будет 1 миллиард, – заявил Павел Созинов. – Фактически в пять раз сократится сумма средств, заложенных в эту программу». В то же время, в прошлом году порядка 7 тыс. семей так или иначе получили субсидии или поддержку из бюджета по городским жилищным программам. Каждая десятая сделка на вторичном рынке проходила с использованием средств городского бюджета. «В 2009 году работа с коммунальными квартирами продолжится. К сожалению, расчет субсидий будет вестись на основе данных Минрегиона, то есть цена метра будет рассчитываться по цене в 2-2,5 раза ниже, чем в прошлом году», – сказал Павел Созинов.
Жилищным программам помогут ГЧП
Эффективной реализации государственных жилищных программ в условиях секвестированного бюджета может способствовать создание государственно-частных партнерств (ГЧП). «Объемы бюджетного строительства весьма значительны, немалые средства вкладываются и в жилищные программы. Вместе с тем, работа по этим двум направлениям ведется не всегда согласованно, – считает Павел Созинов. – Часть городских жилищных программ связана с бюджетными стройками, часть – ориентирована на рынок готового жилья. Часть льготников, которых субсидирует государство, приобретает жилье по государственным расценкам, расценкам бюджетного строительства. Другая часть льготников приобретает жилье на "первичке" или "вторичке" по рыночным ценам. В результате – одни льготники приобретают жилье по одной цене, другие – по совершенно иной. Государству приходится субсидировать частные стройки, сделки на вторичном рынке. То есть субсидировать значительно больше, чем в том случае, если бы все средства были ориентированы на бюджетное строительство». С одной стороны, вовлечение в оборот вторичного и части первичного рынка увеличивает объем предложения, работы риэлторам прибавляется. С другой – возникает вопрос, насколько для государства эффективен этот механизм распределения средств. Строящаяся недвижимость – сфера высокого риска, поэтому по многим жилищным программам устанавливаются заградительные меры (высокая степень готовности объекта – не менее 70%, объект должен возводиться по договорам долевого участия и пр.), которые не позволяют в полной мере задействовать в программах объекты нового строительства. Так, по программе расселения коммунальных квартир практически нет сделок на первичном рынке. «В то же время, частное строительство, в отличие от государственного, имеет в себе ряд преимуществ, – считает Павел Созинов. – Прежде всего это высокая предпринимательская активность. Поэтому следует говорить не только и не столько о вовлечении бюджетного строительства, а о смешанных формах, государственно-частных партнерствах, которые сегодня уже реализуются в той или иной степени в разных регионах РФ. Например, в Челябинске, Перми. В этих городах реализуются такие смешанные формы. Они позволяют вовлекать в строительство не только государственные средства, но и средства дольщиков, частных компаний, банков». Сегодня действуют шесть городских жилищных программ. При этом не все из представленных льготных категорий граждан являются активными на этом рынке. Характерный портрет покупателя на рынке жилья – молодые люди от 25 до 35-40 лет, то есть это та группа, которая соответствует программе «Молодежи – доступное жилье». К сожалению, большая часть средств этой программы ориентирована на вторичный рынок. В этом году средств на эту программу выделяется явно недостаточно. Необходимо более внимательно соотнести городские жилищные программы, отличающиеся низкой предпринимательской активностью, с теми эффективными механизмами, которые уже сегодня реализуются в регионах. «Нельзя уповать на бюджетные стройки – никакого бюджета не хватит. Нужно уповать на предпринимательскую активность при формировании предложения и на активность приобретателей жилья при формировании структуры спроса, поддерживая тех, кто действительно сегодня готов работать и зарабатывать на новое жилье. Бюджетные стройки – вещь в себе, они не влияют на рынок. ГЧП должны часть построенных метров направлять на городские программы, на льготников, часть – на рынок», – считает Павел Созинов.
