Доходный Петербург
23.03.2009
В связи с кризисом вырос объем предложения в аренду инвестиционных квартир, снятых с продажи. Арендаторы активно ищут более дешевые варианты, появляются тенденции коллективного съема недвижимости.
Планка упала
«До ноября 2008 года рынок аренды жилья стабильно рос», – утверждает генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. Затем из-за кризиса арендаторы стали съезжать с квартир или выбирать более дешевые варианты. Спрос на аренду жилья средней ценовой категории – однокомнатные и двухкомнатные квартиры по старым ценам до 25 тыс. рублей в месяц – снизился на 30%. Сейчас такие квартиры можно снять за 18 тыс. рублей. Средний срок поиска арендатора сейчас составляет неделю, раньше это было несколько дней. Текущая ситуация, по мнению Дмитрия Щегельского, продлится до осени 2009 года. В сентябре может начаться рост цен на 20%. На рынке аренды типовых однокомнатных и двухкомнатных квартир объем предложения увеличивается. Если раньше время от предложения в аренду квартиры до ее просмотра составляло 1-2 часа, то сейчас – несколько дней. Бывает, что утром человек дает согласие на аренду квартиры, а вечером отказывается, ссылаясь на частую сейчас причину – увольнение с работы. Возрос спрос на аренду комнат. «Появился спрос на коллективный съем недвижимости», – говорит генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. На некоторых сайтах есть специальный сервис по поиску компаньона на аренду жилья. Менее востребованы квартиры из трех и более комнат. Здесь цена аренды упала на 20-30%. Увеличилось предложение за счет «инвестиционных» квартир, которые владельцы предпочитают сдавать, а не продавать. Рынок аренды является единственным сегментом, где продолжается снижение рыночной активности. По данным директора Независимого центра аналитики, оценки и консалтинга Яны Долотовой, в феврале 2009 года снижение относительно января составило –9%, снижение к среднему –47%, с исключенной сезонностью –25%. Несмотря на продолжающееся снижение рыночной активности в сегменте, снижение относительно сезонных показателей остается минимальным. «По сравнению с докризисной статистикой в январе – начале февраля сделок проходило на 50 процентов меньше. Значительно сократилось количество сделок в сегменте аренды жилья комфорт- и бизнес-класса, в экономклассе сделок не намного меньше», – говорит директор департамента аренды жилого фонда АН «Бекар» Елена Исаенко. Примерно 10% спроса на аренду формируют люди, стремящиеся переехать в более дешевое жилье. В конце января – начале февраля произошла существенная активизация рынка. Количество клиентов, желающих сдать объект внаем, увеличилось вдвое, клиентов, желающих снять жилье, – на 5-10%. Ценовые запросы арендодателей и арендаторов изначально различаются на 15-20%. Арендодатели завышают цены, не осознавая рыночную ситуацию. Они требуют намного более низких цен на ликвидные объекты, которые всегда в цене. Ориентировочно на 20% увеличилось предложение за счет квартир, которые продавцы в связи с кризисом предпочитают сдавать, а не продавать. Спрос на комнаты в коммуналках с начала кризиса вырос на 20%. «Кризис заставляет искать наиболее экономичные варианты жилья. Поэтому даже те, кто раньше вариант коммунальной квартиры не рассматривал, теперь к нему возвращается», – отметила Елена Исаенко.
Торги на снижение
Рынок аренды жив, он не просел. Сейчас надо держаться за своих арендаторов, которые прожимают арендодателей, считает президент АРСПбиЛО Екатерина Романенко. Арендаторы начинают ставить условия, и если им не идут навстречу, то съезжают и ищут себе что-то дешевле. Традиционно декабрь, январь, февраль – провальные месяцы на рынке аренды. Цены по аренде снизились на 20-25%. Приличную однокомнатную квартиру можно снять за 15 тыс. рублей, двухкомнатную – от 18 тыс. рублей, хорошую – до 20 тыс. рублей. Комнату можно арендовать за 7-8 тыс. рублей. Цены на рынке аренды жилой недвижимости стабилизировались. В итоге рынок оживился, что нетипично для февраля. Год начался с ажиотажного снижения стоимости аренды. В середине января, поддавшись панике, некоторые арендодатели снижали стоимость аренды на 3-5% ежедневно, пока не сдали квартиру. Татьяна Болбошенко утверждает, что многие арендаторы ждали, пока цены окончательно снизятся. Как только их падение остановилось, они приступили к поиску вариантов. Другая причина, повлиявшая на увеличение числа желающих арендовать квартиру, – несговорчивость хозяев квартир. Не все собственники недвижимости шли на уступки. В итоге арендаторы стали искать более приемлемые варианты. Основным требованием являлась невысокая арендная ставка – в среднем 17 тыс. рублей в месяц. Таких вариантов на рынке достаточно. В декабре 2008 года за 15-17 тыс. рублей в месяц можно было арендовать старую квартиру, расположенную далеко от метро. Сейчас по аналогичным ставкам предлагают однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом и бытовой техникой на окраине города у метро. С осени спрос на рынке аренды снизился. Наибольшим спросом пользуются малогабаритные квартиры и комнаты. Цены на аренду в связи со снижением спроса снизились на 10-12%, отмечает менеджер департамента аренды жилого фонда АН «Петербургская Недвижимость» Светлана Алексашина. Если осенью в Московском районе в «хрущевке» или «брежневке» однокомнатные квартиры сдавалась за 18-20 тыс. рублей в месяц, то сейчас точно такую квартиру можно сдать за 15-16 тыс. рублей. Комнату сейчас можно снять за 7 тыс. рублей в месяц. Если арендаторов больше одного, то стоимость комнаты составляет 9-10 тыс. рублей. Динамика арендной платы в сегменте показывает снижение, аналогичное рынку квартир. Все больше проявляется тенденция объединения арендаторов, причем не только в сегменте комнат, но и квартир. Цены на аренду жилья комфорт- и бизнес-класса по сравнению с докризисным моментом снизились на 50%. Не страдает в ситуации кризиса сегмент дешевого жилья. Цены на аренду объектов недвижимости экономкласса увеличились на 30%, и это не предел, думает Елена Исаенко. Именно дешевое жилье наиболее востребовано на рынке аренды. Показатели количества сделок в первой половине января зафиксированы ниже показателей аналогичного периода 2008 года. В среднем арендные ставки упали на 10-15%. В экономклассе однокомнатная квартира стоит 13-16 тыс. рублей, двухкомнатная – 15-18 тыс. рублей, квартира с тремя и более комнатами – от 20 тысяч. В бизнес-классе однокомнатная квартира стоит 25-35 тыс. рублей, двухкомнатная – 35-50 тыс. рублей, квартира с тремя и более комнатами – 50-70 тыс. рублей в месяц.
Районы-кварталы
В сегменте экономкласса наиболее востребованы Выборгский, Приморский, Московский и Фрунзенский районы. Арендаторы, которым нужен дешевый вариант, рассматривают Красносельский и другие отдаленные районы. В бизнес- и элит-классе наиболее востребованы Крестовский и Каменный острова, Петроградский район и «золотой треугольник». Наиболее популярные районы по запросам арендаторов – Невский, Фрунзенский и Приморский. Также нередко среди запросов появляется Московский район, но предложений здесь мало. В последний месяц упал спрос на жилье в Василеостровском районе. В итоге ставки аренды на квартиры здесь снизились больше всего. В конце февраля однокомнатную квартиру в этом районе можно было арендовать за 18 тыс. рублей в месяц. При этом в конце 2008 года ставки аренды в Василеостровском районе начинались от 25 тыс. рублей в месяц. Если говорить о предложении, то в феврале наибольшее число квартир предлагалось в Калининском районе. Здесь жилье предлагали по ставке от 16 тыс. рублей в месяц. Наиболее дорогое жилье традиционно предлагали в Центральном районе – в среднем по 35 тыс. рублей в месяц, в Петроградском и Адмиралтейском – за 33 тыс. рублей. В ближайшие месяцы арендные ставки на жилье если и будут снижаться, то незначительно. Стабильная ситуация продержится до апреля-мая. Потом следует ожидать очередной волны спроса, что повлечет повышение ставок аренды. Ставки с конца июня 2009 года вырастут на 5-10%. Больше всего подорожают недорогие квартиры с ремонтом, мебелью и бытовой техникой, прогнозирует Татьяна Болбошенко. В целом, дальнейшего снижения рынка аренды быть не должно, так как ценовые показатели уже упали достаточно низко. Многие арендодатели снимают предложения. По ценам ниже нынешних арендодатели просто не будут сдавать квартиры, уверена Елена Исаенко. «В этом плане мы достигли дна. Шоковый период развития рынка прошел, теперь мы будем постепенно возвращаться к завоеванным ранее позициям. К концу весны реализуется отложеный спрос, который увеличит спрос на аренду жилья на 10-20 процентов и, возможно, увеличит цены на ликвидные объекты», – резюмирует риэлтор.
