Дна заранее не определить

В январе и феврале петербургские бизнесмены, финансисты и аналитики с удивлением увидели оживление на строительном рынке.

О причинах оттепели на рынке и прогнозах на ближайшее будущее «Строительному Еженедельнику» рассказывает Илья Еременко, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость».

– В январе специалисты «Петербургской Недвижимости» говорили о том, что так называемое дно рублевых цен на недвижимость уже пройдено. Вы до сих пор в этом уверены?
– Дна никогда заранее не определить, и ловить его бесполезно. Оно может пройти незаметно и быстро с возвращением цен на уровень выше. Можно ждать, что будет еще на 10-15 процентов дешевле. Но если вы не инвестор, а покупатель, то в расчете на 10-процентное снижение цен вы можете уже вскоре не увидеть в продаже именно ту квартиру, которую хотели приобрести: ее купят менее терпеливые.
Продажи идут стабильно, а это важный показатель. У нас ежедневно заключается по 10-15 сделок. Ситуация на рынке сильно зависит от курса рубля. Часть потребителей уже определилась, что пора «вынимать» деньги и покупать недвижимость. Тем более что «долларовые» цены сделок упали на 40-50 процентов с начала-середины прошлого года. При этом наибольший спрос сейчас – на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, которые, в связи с грядущим дефицитом подобного предложения, уже осенью могут вырасти в цене.
Те, кто хочет не покупать, а инвестировать, в основном ждут, а покупать будут при малейших признаках стабилизации экономической ситуации или продолжительном периоде стабильных цен. Но среди покупателей таких не более 15 процентов.

– На чем вы основываетесь, делая такие прогнозы?
– Информация, на основе которой мы производим анализ ситуации на рынке, – это данные реальных сделок, а не данные обработки рекламных оферт, доступных большинству консультантов-теоретиков. Мы продаем квартиры в строящихся домах, которые в совокупности составляют более 65 процентов рынка, и занимаем первое место по количеству сделок на вторичном рынке. Этот срез информации позволяет нам делать наиболее верные прогнозы о развитии рынка недвижимости и оказывать консалтинговые услуги другим участникам рынка.

– Насколько выставленные на продажу квартиры в строящихся домах соответствуют покупательскому спросу на изменившемся рынке?
– Когда рынок растет, раскупаются любые квартиры в любых проектах, удачных и не самых удачных. Поэтому до сегодняшнего дня мало кто из строителей заботился о применении маркетинговых инструментов. Главное было построить на земельном участке объект с максимально возможным выходом площади, а кому и как продать весь этот объем – это было уже второстепенной задачей.
Забываем банальную истину, что именно рынок, то есть потребители через продавцов, должны давать заказ, согласно которому строительство объекта должно вестись в конкретном сегменте с определенными планировками и соотношением квартир. Те компании, которые отталкивались от рыночных показателей, и сейчас себя неплохо чувствуют. У других дела обстоят несколько хуже. Те застройщики, которые в расчете на рост рынка не придавали особого значения качеству своего продукта, сейчас теряют клиентов. Все это уже происходило в 1998 году, однако все равно повторяются все те же ошибки. Сейчас мы в большом объеме оказываем услуги девелоперам по реконцепции проектов застройки, чтобы продукт на изменившемся рынке смог найти своего покупателя.

– В январе вы говорили о неожиданной активизации рынка жилья. Многие эксперты считают это агонией. Каковы ваши прогнозы?
– Рынок цикличен. Ситуация отчасти повторит сценарий 1998 года, когда долларовая коррекция цен составила 40-50 процентов, а потом, к 2002-му, если помните, валютные цены вернулись к исходной позиции. Если же делать прогнозы, то в перспективе стоит говорить не о снижении цен, а о резком уменьшении объема самого рынка.
Возьмем, к примеру, арматуру: она стоила в августе до 40 тысяч рублей за тонну, в ноябре цена упала до 12,8 тысяч рублей, теперь вернулись на уровень 21 тысячи рублей за тонну. Если снизятся цены на квартиры – это в любом случае удобный момент для покупки жилья, потом снова будет дорожать, вопрос только в сроках. Ликвидное предложение в настоящее время «вымывается». К лету мы еще увидим снижение спроса, связанное с тем, что большая часть потребителей будет ждать осени. Увидим вынужденные скидки на отдельные квартиры ипотечных заемщиков и подрядчиков. Но эти квартиры ждет большое число покупателей. Они будут молниеносно выкупаться и незаметно исчезать из предложения. Осенью мы можем увидеть реализацию как отложенного спроса на квартиры небольшого метража, так и годового отложенного спроса на многокомнатные квартиры. И это на фоне уменьшения девелоперами сроков рублевых рассрочек.

– Отсутствие денег – это довольно весомая причина. Большинство людей осталось сегодня без свободной наличности.
– У населения не происходит новых накоплений, но у многих резервы остались в депозитах. Какая-то часть будет перетекать на рынок недвижимости: во-первых, жилье будут покупать для потребления, а во-вторых – приобретать в качестве реального актива. Многие новые проекты будут приостановлены, и мы увидим уменьшение предложения на 30-40 процентов. В борьбе сокращения предложения и денежной массы будут формироваться цены на квартиры.

– А что в этих жестких условиях станет с ипотекой? Ведь многие строительные компании рассчитывали на таких покупателей.
– Максимальная доля сделок по ипотеке в прошлом году составила 23-24 процента, а до 2008 года они вообще не превышали 14-15 процентов рынка (сейчас – 9-10 процентов). Менее 1 процента купленных квартир в Петербурге обременены ипотечными платежами, что не может оказывать значительного влияния на рынок. С другой стороны, при недоступности ипотеки застройщики получают ощутимые преимущества перед вторичным рынком – возможность оплаты в рассрочку.

– Увеличился ли сегодня процент сделок через продажи на вторичном рынке?
– Вторичный рынок инерционен. Если строители снизили цены превентивно еще в конце прошлого года, то вторичный рынок понизил планку только в январе. Январь вообще оказался показательным: мы увидели в 2,5 раза больше обращений. Многие продавцы на вторичном рынке тоже решились на снижение цены, и сделки пошли.

– Вы уже затронули тему миллионников. Сегодня никто не будет развивать эти проекты, возможно ли, что девелоперы станут продавать землю?
– Да. Возможно, но явление не будет носить массовый характер.