Рынок аренды живет, остальные – выживают
20.04.2009
К такому выводу пришли участники конференции для профессионалов «Механизмы снижения рисков на рынке недвижимости, строительства и жилищного кредитования», прошедшей 16 апреля в рамках семинара для населения «Жилищный проект».
Для поддержания на время кризиса особо пострадавших сегментов не обойтись без помощи государства, считают эксперты.
Арендаторы развили активность
На петербургском рынке недвижимости наблюдается снижение активности по всем сегментам, за исключением рынка аренды жилья. Такое мнение высказал президент FIABCI-Европа Александр Романенко. «Идут сделки купли-продажи в сегменте жилья экономкласса. Кое-что продается и в элитном секторе. А вот бизнес-класс, напротив, стоит – там проходят лишь единичные сделки», – сообщил Александр Романенко.
Активность наблюдается в основном на рынке аренды жилья – она возросла почти на 50%. Популярностью у петербуржцев пользуются небольшие «бюджетные» квартиры. Однако, несмотря на наличие устойчивого спроса на эти объекты, арендные ставки продолжают снижаться. Падение арендных ставок на рынке жилья составляет 15-20%. В сегменте элитной жилой недвижимости цены на аренду упали в два раза.
Особенно от кризиса пострадала коммерческая недвижимость Петербурга. Доля вакантных площадей в офисах выросла в 2,5 раза. «Особенно сложная ситуация с заполняемостью в новых бизнес-центрах, – сказал Александр Романенко. – Владельцы бизнес-центров идут на серьезные скидки и бонусы для новых клиентов».
Впрочем, по мнению экспертов, серьезных поводов для паники нет. «Российский рынок недвижимости быстро падает, но и быстро растет. Рынок цикличен: если мы посмотрим на показатели Европы, то там каждое последующее кризисное "дно" – выше предыдущего. Так что я думаю, уже через 2-3 года мы вернемся к прошлогодним ценам на квадратные метры», – уверен Александр Романенко.
Коммуналки будут расселять
Несмотря на резкое сокращение субсидирования городской программы расселения коммунальных квартир (вместо 5,108 млрд рублей – 1 миллиард), чиновники надеются сохранить набранный темп расселения. Об этом на семинаре «Последние изменения в городскую программу по расселению коммунальных квартир и практическая реализация других государственных жилищных программ» в рамках «Жилищного проекта» заявила начальник отдела расселения коммунальных квартир Жилищного комитета Галина Шарова.
В прошлом году в рамках программы было оказано содействие 3532 семьям для расселения 1682 коммунальных квартир из 109 342. Как сообщила Шарова, почти 70% квартир были расселены путем отселения соседей, еще 10% расселил инвестор, выигравший в конкурсе.
Кроме этого, пояснила она, существует еще четыре способа расселения, на которых чиновники и намерены сосредоточится в связи с нехваткой денежных средств. В разработку пойдут коммуналки, уже попавшие в реестр расселения, но по которым до последнего времени специалисты ГУ «Горжилобмена» (операторы программы) так и не предложили схемы расселения. Таковых квартир около 4 тысяч.
Галина Шарова рассказала, что чиновники постоянно работают над совершенствованием программы, прислушиваясь к предложениям инвесторов и риэлторов. По ее словам, расселение по соглашению с инвесторами успешно выполняется. «Мы ждем от них предложений, которые будут учтены при проведении очередных конкурсов по расселению», – сказала она.
Так, недавно были смягчены условия для инвесторов, расселяющих аварийные коммунальные квартиры. Если раньше город обязывал их расселить не менее 70% площади квартиры, то сейчас достаточно 50%, остальную часть берет на себя бюджет. В прошлом году было расселено более 20 аварийных коммуналок. Всего таких квартир в Петербурге около 2,5 тысяч, из них 120 готовы для передачи инвестору.
Программу нужно корректировать
Комитет по работе с городскими жилищными программами Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти (АРСПбиЛО) подготовил ряд предложений по корректировке программы расселения коммунальных квартир.
«В этом году объем средств, выделенных городским бюджетом на расселение коммунальных квартир, сократился практически в два раза, – сказал председатель комитета по работе с городскими жилищными программами АРСПбиЛО Павел Созинов. – В сложившейся ситуации мы свое внимание сконцентрировали на второй части программы расселения коммунальных квартир, которая до сего времени была мало востребована риэлторами».
Инвесторами (покупателями коммунальных квартир) сегодня в большинстве случаев являются физические лица. Принимая во внимание это обстоятельство, следует внести коррективы в программу, заменив термин «юридическое лицо» на термин «инвестор», включив в это понятие и юридические, и физические лица. В противном случае закон заставляет инвестора-физлицо работать через специально созданные или привлеченные юрлица, что создает дополнительные трудности.
Проблематичным для исполнения, по мнению Павла Созинова, остается требование закона о расселении не менее 70% общей площади коммунальной квартиры. Здесь отсутствует привязка площади к количеству жильцов, которые на ней проживают. Площадь может быть меньшей, а живут на ней, допустим, большинство обитателей квартиры, – и наоборот. Возникает вопрос: какую долю должен расселять инвестор – с большим числом жильцов или большую по площади? Очевидно, условием для инвесторов должна быть не площадь коммунальной квартиры, а количество расселяемых человек или размеры предоставляемого жилья. То есть город берет на себя обязательство расселить 30% жителей, а инвестор – 70%. Или город предоставляет 30% площадей, необходимых для расселения.
Кроме того, пора определиться, долю от какого параметра (количества человек, метража квартиры, предоставляемых площадей по соцнорме, то есть норме постановки на учет, обязательств предоставления по конкретной квартире) берет на себя город, и четко ее оговорить.
Сейчас, на основании закона, по соглашению об участии в расселении «могут быть предусмотрены дополнительные условия расселения», в том числе передача в собственность жильцам помещений по социальной норме. То есть в соглашении может появиться условие расселения, по которому надо предоставить 18 кв. м на человека. Такое условие при расселении с участием соцвыплат отсутствует, есть лишь оговорка, что нужно согласовать предоставляемые квартиры в Жилищном комитете. Это означает, что на человека должно приходиться не менее 10 кв. м – нормы постановки на учет. Очевидно, чтобы привести в соответствие оба механизма, следует остановиться на норме постановки на учет в обоих случаях.
По мнению риэлторов, необходимо закрепить за риэлторской компанией квартиры, которые она получает под расселение по программе, учитывая при этом, что риэлтор предоставляет услуги жителям коммунальной квартиры и выступает их представителем в переговорах с инвестором (на основании договора). Риэлтор сопровождает сделку от имени и по поручению жильцов коммунальной квартиры. Даже если у инвестора есть аффилированное агентство и он хочет дополнительно привлечь его к расселению, он мог бы это сделать на основании межагентского соглашения о разделении полномочий.
Кроме того, как считает Павел Созинов, вряд ли есть необходимость в конкурсном отборе претендентов-инвесторов, если риэлтор сопровождает расселение коммунальной квартиры и всю сделку в целом и эта жилплощадь попадает в перечень расселяемых по инициативе риэлтора.
Для поддержания на время кризиса особо пострадавших сегментов не обойтись без помощи государства, считают эксперты.
Арендаторы развили активность
На петербургском рынке недвижимости наблюдается снижение активности по всем сегментам, за исключением рынка аренды жилья. Такое мнение высказал президент FIABCI-Европа Александр Романенко. «Идут сделки купли-продажи в сегменте жилья экономкласса. Кое-что продается и в элитном секторе. А вот бизнес-класс, напротив, стоит – там проходят лишь единичные сделки», – сообщил Александр Романенко.
Активность наблюдается в основном на рынке аренды жилья – она возросла почти на 50%. Популярностью у петербуржцев пользуются небольшие «бюджетные» квартиры. Однако, несмотря на наличие устойчивого спроса на эти объекты, арендные ставки продолжают снижаться. Падение арендных ставок на рынке жилья составляет 15-20%. В сегменте элитной жилой недвижимости цены на аренду упали в два раза.
Особенно от кризиса пострадала коммерческая недвижимость Петербурга. Доля вакантных площадей в офисах выросла в 2,5 раза. «Особенно сложная ситуация с заполняемостью в новых бизнес-центрах, – сказал Александр Романенко. – Владельцы бизнес-центров идут на серьезные скидки и бонусы для новых клиентов».
Впрочем, по мнению экспертов, серьезных поводов для паники нет. «Российский рынок недвижимости быстро падает, но и быстро растет. Рынок цикличен: если мы посмотрим на показатели Европы, то там каждое последующее кризисное "дно" – выше предыдущего. Так что я думаю, уже через 2-3 года мы вернемся к прошлогодним ценам на квадратные метры», – уверен Александр Романенко.
Коммуналки будут расселять
Несмотря на резкое сокращение субсидирования городской программы расселения коммунальных квартир (вместо 5,108 млрд рублей – 1 миллиард), чиновники надеются сохранить набранный темп расселения. Об этом на семинаре «Последние изменения в городскую программу по расселению коммунальных квартир и практическая реализация других государственных жилищных программ» в рамках «Жилищного проекта» заявила начальник отдела расселения коммунальных квартир Жилищного комитета Галина Шарова.
В прошлом году в рамках программы было оказано содействие 3532 семьям для расселения 1682 коммунальных квартир из 109 342. Как сообщила Шарова, почти 70% квартир были расселены путем отселения соседей, еще 10% расселил инвестор, выигравший в конкурсе.
Кроме этого, пояснила она, существует еще четыре способа расселения, на которых чиновники и намерены сосредоточится в связи с нехваткой денежных средств. В разработку пойдут коммуналки, уже попавшие в реестр расселения, но по которым до последнего времени специалисты ГУ «Горжилобмена» (операторы программы) так и не предложили схемы расселения. Таковых квартир около 4 тысяч.
Галина Шарова рассказала, что чиновники постоянно работают над совершенствованием программы, прислушиваясь к предложениям инвесторов и риэлторов. По ее словам, расселение по соглашению с инвесторами успешно выполняется. «Мы ждем от них предложений, которые будут учтены при проведении очередных конкурсов по расселению», – сказала она.
Так, недавно были смягчены условия для инвесторов, расселяющих аварийные коммунальные квартиры. Если раньше город обязывал их расселить не менее 70% площади квартиры, то сейчас достаточно 50%, остальную часть берет на себя бюджет. В прошлом году было расселено более 20 аварийных коммуналок. Всего таких квартир в Петербурге около 2,5 тысяч, из них 120 готовы для передачи инвестору.
Программу нужно корректировать
Комитет по работе с городскими жилищными программами Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти (АРСПбиЛО) подготовил ряд предложений по корректировке программы расселения коммунальных квартир.
«В этом году объем средств, выделенных городским бюджетом на расселение коммунальных квартир, сократился практически в два раза, – сказал председатель комитета по работе с городскими жилищными программами АРСПбиЛО Павел Созинов. – В сложившейся ситуации мы свое внимание сконцентрировали на второй части программы расселения коммунальных квартир, которая до сего времени была мало востребована риэлторами».
Инвесторами (покупателями коммунальных квартир) сегодня в большинстве случаев являются физические лица. Принимая во внимание это обстоятельство, следует внести коррективы в программу, заменив термин «юридическое лицо» на термин «инвестор», включив в это понятие и юридические, и физические лица. В противном случае закон заставляет инвестора-физлицо работать через специально созданные или привлеченные юрлица, что создает дополнительные трудности.
Проблематичным для исполнения, по мнению Павла Созинова, остается требование закона о расселении не менее 70% общей площади коммунальной квартиры. Здесь отсутствует привязка площади к количеству жильцов, которые на ней проживают. Площадь может быть меньшей, а живут на ней, допустим, большинство обитателей квартиры, – и наоборот. Возникает вопрос: какую долю должен расселять инвестор – с большим числом жильцов или большую по площади? Очевидно, условием для инвесторов должна быть не площадь коммунальной квартиры, а количество расселяемых человек или размеры предоставляемого жилья. То есть город берет на себя обязательство расселить 30% жителей, а инвестор – 70%. Или город предоставляет 30% площадей, необходимых для расселения.
Кроме того, пора определиться, долю от какого параметра (количества человек, метража квартиры, предоставляемых площадей по соцнорме, то есть норме постановки на учет, обязательств предоставления по конкретной квартире) берет на себя город, и четко ее оговорить.
Сейчас, на основании закона, по соглашению об участии в расселении «могут быть предусмотрены дополнительные условия расселения», в том числе передача в собственность жильцам помещений по социальной норме. То есть в соглашении может появиться условие расселения, по которому надо предоставить 18 кв. м на человека. Такое условие при расселении с участием соцвыплат отсутствует, есть лишь оговорка, что нужно согласовать предоставляемые квартиры в Жилищном комитете. Это означает, что на человека должно приходиться не менее 10 кв. м – нормы постановки на учет. Очевидно, чтобы привести в соответствие оба механизма, следует остановиться на норме постановки на учет в обоих случаях.
По мнению риэлторов, необходимо закрепить за риэлторской компанией квартиры, которые она получает под расселение по программе, учитывая при этом, что риэлтор предоставляет услуги жителям коммунальной квартиры и выступает их представителем в переговорах с инвестором (на основании договора). Риэлтор сопровождает сделку от имени и по поручению жильцов коммунальной квартиры. Даже если у инвестора есть аффилированное агентство и он хочет дополнительно привлечь его к расселению, он мог бы это сделать на основании межагентского соглашения о разделении полномочий.
Кроме того, как считает Павел Созинов, вряд ли есть необходимость в конкурсном отборе претендентов-инвесторов, если риэлтор сопровождает расселение коммунальной квартиры и всю сделку в целом и эта жилплощадь попадает в перечень расселяемых по инициативе риэлтора.
рубрика:
Бизнес
автор:
Дарья Литвинова
