Игра по чужим правилам

Несмотря на усилия законотворцев по улучшению правового поля девелопмента, тема снижения административных барьеров в строительстве остается одной из самых болезненных. Этой проблеме была посвящена отдельная дискуссия, прошедшая в рамках Международного инвестиционного форума PROEstate-2013. Главное – безопасность В июле текущего года была одобрена новая «дорожная карта» – план действий по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства. Большинство девелоперов позитивно оценивает комплекс мер, запланированных в «дорожной карте», однако многих смущает желание властей в сжатые сроки реформировать строительный процесс. «Я не испытываю восторга от существующей реальности, но и скептически оцениваю результативность тех мероприятий, которые запланированы в «дорожной карте», – говорит Олег Барков, генеральный директор компании Hansa SPb Development. – На уровне правительства пока не существует достаточной управленческой компетенции для того, чтобы эффективно организовать реформирование технически сложных процедур. Упразднение обязательной экспертизы вызывает опасения, поскольку в последнее время резко упало качество рабочей документации. Профессионально выполненных проектов в Петербурге – не более 15‑20% от общего объема. Невозможно одним махом перескочить из царства необходимости в царство свободы. Можно сколько угодно облизываться на зарубежный опыт, но ведь он вырабатывался десятилетиями». По словам эксперта, за те 15 лет, которые Россия живет в состоянии строительного бума, инциденты в строительной отрасли были единичными – «Трансвааль» и падение крыши колхозного рынка в Москве, обрушение крыши гипермаркета «О’кей» в Петербурге. Для сравнения, в 1990-е годы, когда период строительного бума переживали Южная Корея и Турция, было очень много сообщений о разрушающихся зданиях. «Мешает жить не суть процедур, а то, как они проводятся, – уверен Олег Барков. – Наибольшую тревогу вызывает убивание экспертизы, потому что она является по­следним сколько-нибудь сдерживающим фактором. По моему опыту, это наименее коррумпированная и наиболее предсказуемая по срокам процедура. И в регионах ситуация еще лучше, чем в столичных городах, люди работают предсказуемо и прозрачно». По мнению Арсения Васильева, генерального директора УК «УНИСТО Петро­сталь», разрешительная система должна эволюционировать в сторону тех целей, которые планируется достичь: «Если мы хотим максимально ограничить развитие, мы считаем, у нас уже очень много дешевого жилья, достаточно объектов инфраструктуры, – нужно вводить максимальные ограничения. Но если мы считаем, что еще есть нерешенные проблемы, а экономика нам подсказывает, что это именно так, то нужно снижать бремя согласований и сокращать время получения разрешений. Ведь большой запас эффективности заложен именно в сроках». Московский Градсовет Помимо норм закона существуют всевозможные дополнительные инстанции, которые призваны уточнять и дополнять, а по сути, утяжелять процесс прохождения согласования. Так, жизнь столичных девелоперов, по их словам, сильно усложняет Градостроительно-земельная комиссия города Москвы (ГЗК). В период отсутствия ПЗЗ именно ГЗК определяет градостроительную политику столицы. «Формально ГЗК никаких полномочий не имеет, но фактически – достаточно много», – считает Максим Попов, руководитель направления практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP. «В России есть уникальные регионы, к которым нельзя подойти, используя какие-то общие принципы. Один из них – Москва, – считает Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. – В Москве отсут­ствует в принципе соответствующее другим регионам регулирование. Есть искушение раскритиковать ГЗК как сложный орган, с которым тяжело спорить. Действительно, правовой статус этого органа сложный. Есть судебные решения, в которых прямо признается, что решения, принимаемые комиссией, невозможно оспорить, поскольку они носят совещательно-рекомендательный характер. С другой стороны, не получив этих актов, девелоперу невозможно двигаться вперед. Тем не менее существование ГЗК необходимо – в Москве настолько затянулся переходный период, что такое «ручное» управление оправдано». Однако у девелоперов и юристов к работе ГЗК есть вопросы. И прежде всего – закрытость. «Мы не имеем возможности получить протоколы обсуждений, – рассказывает Максим Кузнеченков. – Неясен характер деятельности этого органа – непонятно, кто именно определяет градостроительную политику, на основании чего принимается то или иное решение». По мнению господина Кузнеченкова, в ГЗК девелоперов особенно пугает одна функция – расторжение договоров аренды и прекращение инвестиционных договоров. «То есть под вопросом оказывается стабильность оборота и вещно-правовая защита инвестора. Инвестор не может преду­гадать, отберут у него участок или нет. Юристы предлагают ввести изменения в вещное право, чтобы право на застройку могло продаваться, включаться в оборот», – считает Максим Кузнеченков. Петербург на перепутье Петербургские девелоперы более высокого мнения о ситуации в своем регионе, однако и у них в последнее время хватает вопросов. «До недавнего времени в Петербурге существовала достаточно стройная система прохождения инвестпроектов, их оценки, – говорит Олег Барков. – Проекты делились на рядовые и стратегические, существовала система работы с ними. Петербург пользовался заслуженной репутацией территории с относительно прозрачными правилами игры. Сейчас идет процесс реформирования, и нет ясности, какова будет окончательная система оценки проектов, как будет осуществляться поддержка. Реальное положение дел достаточно тяжелое. Заторможен процесс утверждения проектов планировки, крайне сложен и забюрократизирован процесс получения градпланов». В последние два года в Петербурге идет мучительная переоценка приоритетов развития города. Пока не сложилось четкого представления, какие приоритетные проекты нужны городу, на что он согласен тратить деньги. По словам Майи Петровой, советника Borenius Russia, инвесторов, в том числе и иностранных, пугает правовая неопределенность. «Я думаю, инвесторы больше бы мирились с продолжительностью процедур, если бы понимали, что есть понятные правила игры на 2-3 года, что не поменяется власть, комитеты, порядок согласования. Ситуация изменилась бы к лучшему, если бы существовал порядок компенсации вложений инвестора, если вдруг правительство региона принимает решение построить этот объект за бюджетные средства или изменить схему работы с инвестором. Таких примеров хватает – это ЗСД с компанией Hochtief, «Набережная Европы» с «ВТБ-Девелопмент», Апраксин двор с «Главстрой-СПб». В каких-то случаях вопрос компенсации решается, но он не прозрачен. Судебных дел, по которым бы инвестор получил компенсацию при выходе из проекта не по его вине, я не встречала. Отношение государства в принципе должно поменяться, ведь любой инвестиционный проект имеет составляющую, которая идет на инфраструктуру. Если у инвесторов падает интерес, то регион не сможет решать свои социальные проблемы».