Гостиничный пейзаж
01.06.2009
Сегодня в Санкт-Петербурге 92 гостиницы класса 3, 4 и 5 звезд. В 2009 году введены в эксплуатацию 3 гостиницы и дополнительные апартаменты на 166 номеров. Каковы перспективы этого сложного, сезонного рынка? В канун наступления белых ночей «Строительный Еженедельник» интересуется мнением экспертов.
Наталья Бурковская, редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– В период кризиса гостиничный девелопмент оказался в столь же тяжелом положении, что и весь рынок недвижимости. Что происходит сегодня с новыми гостиничными объектами, ввод которых намечался на 2009 и 2010 годы? Какие из них имеют шансы на реализацию?
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН:
– Мы недавно осмотрели строящиеся гостиничные объекты в Санкт-Петербурге (они сосредоточены в основном в Центральном и Адмиралтейском районах) и в наиболее привлекательных для туризма пригородах – Пушкине, Петродворце, Сестрорецке. По нашим данным, активное строительство ведется на 18 из 38 объектов. Как правило, это объекты в стадии завершения. Проекты, находящиеся на ранних этапах строительства, на 75 процентов заморожены.
Наиболее динамично реализуются проекты гостиниц класса 3 звезды (между тем в числе объектов, ввод которых планировался в 2009-2010 годах, преобладает класс 4 звезды). Все восемь объектов, ввод которых рассчитан на 2009 год, активно достраиваются. Если здесь будет задержка, то не более чем на квартал. С проектами 2010 года ситуация существенно хуже, особенно в четырехзвездочном сегменте.
Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга Astera St. Petersburg:
– Объекты, находящиеся в высокой степени готовности, замораживать невыгодно. В случае завершения они будут давать хоть какую-то прибыль, в противном случае потребуются дополнительные инвестиции.
Олег Громков, руководитель группы исследований коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
– По нашим данным, в I квартале 2009 года были заморожены три проекта пятизвездочных гостиниц: Starwood Sheraton на Пулковском шоссе, Domina Prestige на Большой Морской, 54 и проект ЛСР на Невском проспекте, 1. Мы предполагаем, что реализация проектов четырех- и пятизвездочных отелей будет преимущественно отложена – в особенности в случаях, когда они далеки до завершения. Исключением могут быть проекты на главных улицах центра, где строительство будет подгонять город. Между тем на отели трехзвездочного класса спрос сохраняется.
Блэйк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management, председатель Комитета по гостиничной недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов:
– Сдвиг в сторону трехзвездочных отелей действительно налицо. Мне представляется, что в связи с этим инвесторов и западных операторов могут заинтересовать проекты реконструкции гостиниц постройки 1970-х годов с хорошей локацией – таких как «Русь» и «Санкт-Петербург» – в отели, соответствующие требованиям европейского трехзвездочного класса.
Наталья Бурковская:
– Какие факторы преимущественно служат причиной замораживания гостиничных объектов?
Зося Захарова:
– В первую очередь – отсутствие кредитных ресурсов у инвесторов. Это в особенности касается отечественных компаний.
Блэйк Андерсон-Бунтз:
– Кстати, некоторые специалисты считают, что большая часть инвестиций в петербургский гостиничный бизнес имеет российское происхождение.
Евгения Васильева:
– Одной из причин замораживания объектов на ранних стадиях является отсутствие гостиничного оператора. Фактически без договора с оператором начинать проект сегодня бессмысленно.
– Сейчас – выжидают. Стремятся не прогадать с моментом выхода на рынок.
Евгения Васильева:
– Инвесторы ждут, когда рынок достигнет пресловутого «дна», когда можно будет купить объекты по наиболее низкой цене. Самыми привлекательными для приобретения сейчас являются функционирующие отели.
Блэйк Андерсон-Бунтз:
– Я встречался с российскими инвесторами, желающими строить здесь гостиницы. Есть много денег, есть намерения. Другое дело, что проекты часто никуда не годны. Российские инвесторы и застройщики плохо понимают специфику гостиничного бизнеса высокого класса. В этом отношении им следует учиться у западных специалистов.
Наталья Бурковская:
– Уходят ли из Санкт-Петербурга зарубежные операторы гостиничного бизнеса?
Евгения Васильева:
– Ни один из зарубежных операторов об уходе из города пока не заявил. Многие работают у нас годами, их бренды популярны, сложилась стабильная клиентура. Однако переговоры с ними о новых проектах сейчас затягиваются на месяцы.
Зося Захарова:
– Проблемы у владельцев с операторами возникают на приостановленных пятизвездочных объектах. В ряде случаев возможно изменение позиционирования проекта.
Олег Громков:
– Некоторые зарубежные операторы до кризиса собирались выйти на наш рынок, но затем были вынуждены отказаться или отложить реализацию своих намерений. Что касается ухода с рынка, то операторы вряд ли будут сегодня афишировать такие планы.
Блэйк Андерсон-Бунтз:
– Зарубежных операторов интересуют отели с номерным фондом более 200 мест. Для выхода нового оператора на рынок необходимо как наличие таких проектов, так и адаптация в незнакомой обстановке, которая занимает не менее 2 лет – не только в России.
Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer:
– Наши партнеры, британская компания Rocco Forte Hotels, не отказались от развития сети трехзвездочных отелей под брендом City Lights в нескольких городах России. Предпринято как новое строительство, так и реконструкция – в том числе объектов советской постройки. В Петербурге проект пока только в планах. Найти хорошее пятно для отеля сегодня сложно.
Наталья Бурковская:
– Если расположение является эксклюзивным, продолжает ли проект интересовать операторов в период кризиса?
Олег Громков:
– Несомненно. Так, проектом нового отеля в составе комплекса «Набережная Европы» интересуются сразу несколько операторов – Hyatt, Ruffles, Grand Orient. Однако преимуществами здесь являются не только видовые характеристики, но и наличие гарантий со стороны инвестора – ВТБ, а также заинтересованность города в развитии проекта. Другой пример востребованного проекта высокой «звездности» – Four Seasons на Вознесенском проспекте, где в наличии те же составляющие.
Наталья Бурковская:
– Как приспосабливаются к снижению спроса владельцы и операторы отелей в сегменте 5 звезд?
Олег Громков:
– Снижают цены. Закрывают часть элитного номерного фонда, сокращая операционные издержки. Иногда, как в «Гранд Отель Европа», перерыв в их заполнении используется для реконструкции.
Блэйк Андерсон-Бунтз:
– Все стараются экономить на расходах. Однако выживание бизнеса прежде всего зависит от качества управления. Именно сейчас мы увидим, кто управляет хорошо, а кто нет.
Наталья Бурковская:
– Какова ситуация в гостиничной недвижимости, созданной в составе многофункциональных комплексов?
Олег Громков:
– В тех случаях, когда эта недвижимость была рассчитана на заполнение за счет бизнес-потоков, создаваемых основной офисной функцией, – ситуация сложная. По нашим оценкам, многие многофункциональные комплексы в периферийных районах будут заморожены на несколько лет.
Евгения Васильева:
– В действующих МФК, особенно с хорошей локацией, гостиничный сектор, по нашим данным, выручает владельцев, поскольку дает сейчас более стабильный доход, чем офисы. Мы считаем, что проекты многофункциональных комплексов в таких районах развития, как «Морской фасад» и «Балтийская жемчужина», остаются перспективными. После выхода из кризиса эта ниша будет весьма востребована.
Наталья Бурковская:
– Что вы ожидаете от летнего сезона? Насколько меньше будет спрос на гостиницы по сравнению с предыдущими годами?
Евгения Васильева:
– По нашим оценкам, спрос может быть на 20 процентов ниже, чем в прошлом году. Надо сказать, что некоторые операторы недооценивают масштаб спада. Впрочем, сезон только начинается. В летний период, во всяком случае, иностранные операторы от нас уходить не будут – в этом нет смысла.
Привлекательность российских городов снизилась на фоне роста интереса туристов к Западной Европе – в том числе и потому, что там (в частности, в Германии) введены высококлассные гостиничные объекты.
Блэйк Андерсон-Бунтз:
– По данным международного агентства STR Global, в Германии цены на гостиницы и их заполняемость в течение марта возросли соответственно на 0,7 и 6 процентов. В России произошло падение этих показателей на 8,8 и 25,7 процентов. Более значительное падение в Европе – только в Испании. Динамика спроса на гостиничные услуги хорошо отражает влияние кризиса на экономику страны.
Впрочем, статистика не полностью отражает ситуацию на гостиничном рынке Санкт-Петербурга. В данные мировых агентств не включаются двух-трехзвездочные отели. Между тем здесь вероятен рост спроса, в особенности среди российских туристов.
Олег Громков:
– Туристы из России и стран СНГ на фоне кризиса предпочитают также мини-отели и частный сектор. Мини-отели и апартаменты на Невском проспекте востребованы и деловым туризмом. Предложение апартаментов, кстати, сегодня возросло. Что касается прогнозов на сезон, то первые выводы мы сможем сделать в конце июня – это время наплыва туристов на белые ночи.
Наталья Бурковская:
– Как Петербургу повысить привлекательность для иностранных туристов?
Блэйк Андерсон-Бунтз:
– У Санкт-Петербурга огромный потенциал для развития отелей. Уникальность города и его архитектурных ансамблей создает огромный потенциал для туризма, а экономическое значение региона делает его центром притяжения деловых людей.
Чтобы реализовать этот потенциал более эффективно, нужно активно развивать транспортную инфраструктуру – в первую очередь зону аэропорта. Важно завершить такие объекты, как КАД и ЗСД. Развитие инфраструктуры повысит привлекательность транспортных узлов и периферийных районов города для гостиничного бизнеса.
Кроме того, необходимо развивать маркетинг города, причем и на внутреннем рынке в том числе.
Иностранец, планирующий поездку в Россию, должен иметь возможность узнать, в каких отелях есть свободные места. Владельцам российских гостиничных сетей следует развивать современные информационные ресурсы, предоставляющие потенциальным гостям оперативную информацию, в том числе через сеть Интернет. Эта тенденция уже развивается.
Российским менеджерам следует учиться гибко регулировать ценовую политику. Кроме того, следует развивать такие виды туризма, которые не зависят от сезонности и турпотоков. По нашим данным, в Петербурге возрастает спрос на отели с возможностями для конгрессного туризма. Здесь проходит множество международных форумов. Это обстоятельство, на мой взгляд, должно учитываться девелоперами.
Наталья Бурковская, редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– В период кризиса гостиничный девелопмент оказался в столь же тяжелом положении, что и весь рынок недвижимости. Что происходит сегодня с новыми гостиничными объектами, ввод которых намечался на 2009 и 2010 годы? Какие из них имеют шансы на реализацию?
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН:
– Мы недавно осмотрели строящиеся гостиничные объекты в Санкт-Петербурге (они сосредоточены в основном в Центральном и Адмиралтейском районах) и в наиболее привлекательных для туризма пригородах – Пушкине, Петродворце, Сестрорецке. По нашим данным, активное строительство ведется на 18 из 38 объектов. Как правило, это объекты в стадии завершения. Проекты, находящиеся на ранних этапах строительства, на 75 процентов заморожены.
Наиболее динамично реализуются проекты гостиниц класса 3 звезды (между тем в числе объектов, ввод которых планировался в 2009-2010 годах, преобладает класс 4 звезды). Все восемь объектов, ввод которых рассчитан на 2009 год, активно достраиваются. Если здесь будет задержка, то не более чем на квартал. С проектами 2010 года ситуация существенно хуже, особенно в четырехзвездочном сегменте.
Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга Astera St. Petersburg:
– Объекты, находящиеся в высокой степени готовности, замораживать невыгодно. В случае завершения они будут давать хоть какую-то прибыль, в противном случае потребуются дополнительные инвестиции.
Олег Громков, руководитель группы исследований коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
– По нашим данным, в I квартале 2009 года были заморожены три проекта пятизвездочных гостиниц: Starwood Sheraton на Пулковском шоссе, Domina Prestige на Большой Морской, 54 и проект ЛСР на Невском проспекте, 1. Мы предполагаем, что реализация проектов четырех- и пятизвездочных отелей будет преимущественно отложена – в особенности в случаях, когда они далеки до завершения. Исключением могут быть проекты на главных улицах центра, где строительство будет подгонять город. Между тем на отели трехзвездочного класса спрос сохраняется.
Блэйк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management, председатель Комитета по гостиничной недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов:
– Сдвиг в сторону трехзвездочных отелей действительно налицо. Мне представляется, что в связи с этим инвесторов и западных операторов могут заинтересовать проекты реконструкции гостиниц постройки 1970-х годов с хорошей локацией – таких как «Русь» и «Санкт-Петербург» – в отели, соответствующие требованиям европейского трехзвездочного класса.
Наталья Бурковская:
– Какие факторы преимущественно служат причиной замораживания гостиничных объектов?
Зося Захарова:
– В первую очередь – отсутствие кредитных ресурсов у инвесторов. Это в особенности касается отечественных компаний.
Блэйк Андерсон-Бунтз:
– Кстати, некоторые специалисты считают, что большая часть инвестиций в петербургский гостиничный бизнес имеет российское происхождение.
Евгения Васильева:
– Одной из причин замораживания объектов на ранних стадиях является отсутствие гостиничного оператора. Фактически без договора с оператором начинать проект сегодня бессмысленно.
Наталья Бурковская:
– Как ведут себя инвесторы, располагающие достаточными средствами для вложения в гостиничный бизнес?
– Сейчас – выжидают. Стремятся не прогадать с моментом выхода на рынок.
Евгения Васильева:
– Инвесторы ждут, когда рынок достигнет пресловутого «дна», когда можно будет купить объекты по наиболее низкой цене. Самыми привлекательными для приобретения сейчас являются функционирующие отели.
Блэйк Андерсон-Бунтз:
– Я встречался с российскими инвесторами, желающими строить здесь гостиницы. Есть много денег, есть намерения. Другое дело, что проекты часто никуда не годны. Российские инвесторы и застройщики плохо понимают специфику гостиничного бизнеса высокого класса. В этом отношении им следует учиться у западных специалистов.
Наталья Бурковская:
– Уходят ли из Санкт-Петербурга зарубежные операторы гостиничного бизнеса?
Евгения Васильева:
– Ни один из зарубежных операторов об уходе из города пока не заявил. Многие работают у нас годами, их бренды популярны, сложилась стабильная клиентура. Однако переговоры с ними о новых проектах сейчас затягиваются на месяцы.
Зося Захарова:
– Проблемы у владельцев с операторами возникают на приостановленных пятизвездочных объектах. В ряде случаев возможно изменение позиционирования проекта.
Олег Громков:
– Некоторые зарубежные операторы до кризиса собирались выйти на наш рынок, но затем были вынуждены отказаться или отложить реализацию своих намерений. Что касается ухода с рынка, то операторы вряд ли будут сегодня афишировать такие планы.
Блэйк Андерсон-Бунтз:
– Зарубежных операторов интересуют отели с номерным фондом более 200 мест. Для выхода нового оператора на рынок необходимо как наличие таких проектов, так и адаптация в незнакомой обстановке, которая занимает не менее 2 лет – не только в России.
Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer:
– Наши партнеры, британская компания Rocco Forte Hotels, не отказались от развития сети трехзвездочных отелей под брендом City Lights в нескольких городах России. Предпринято как новое строительство, так и реконструкция – в том числе объектов советской постройки. В Петербурге проект пока только в планах. Найти хорошее пятно для отеля сегодня сложно.
Наталья Бурковская:
– Если расположение является эксклюзивным, продолжает ли проект интересовать операторов в период кризиса?
Олег Громков:
– Несомненно. Так, проектом нового отеля в составе комплекса «Набережная Европы» интересуются сразу несколько операторов – Hyatt, Ruffles, Grand Orient. Однако преимуществами здесь являются не только видовые характеристики, но и наличие гарантий со стороны инвестора – ВТБ, а также заинтересованность города в развитии проекта. Другой пример востребованного проекта высокой «звездности» – Four Seasons на Вознесенском проспекте, где в наличии те же составляющие.
Наталья Бурковская:
– Как приспосабливаются к снижению спроса владельцы и операторы отелей в сегменте 5 звезд?
Олег Громков:
– Снижают цены. Закрывают часть элитного номерного фонда, сокращая операционные издержки. Иногда, как в «Гранд Отель Европа», перерыв в их заполнении используется для реконструкции.
Блэйк Андерсон-Бунтз:
– Все стараются экономить на расходах. Однако выживание бизнеса прежде всего зависит от качества управления. Именно сейчас мы увидим, кто управляет хорошо, а кто нет.
Наталья Бурковская:
– Какова ситуация в гостиничной недвижимости, созданной в составе многофункциональных комплексов?
Олег Громков:
– В тех случаях, когда эта недвижимость была рассчитана на заполнение за счет бизнес-потоков, создаваемых основной офисной функцией, – ситуация сложная. По нашим оценкам, многие многофункциональные комплексы в периферийных районах будут заморожены на несколько лет.
Евгения Васильева:
– В действующих МФК, особенно с хорошей локацией, гостиничный сектор, по нашим данным, выручает владельцев, поскольку дает сейчас более стабильный доход, чем офисы. Мы считаем, что проекты многофункциональных комплексов в таких районах развития, как «Морской фасад» и «Балтийская жемчужина», остаются перспективными. После выхода из кризиса эта ниша будет весьма востребована.
Наталья Бурковская:
– Что вы ожидаете от летнего сезона? Насколько меньше будет спрос на гостиницы по сравнению с предыдущими годами?
Евгения Васильева:
– По нашим оценкам, спрос может быть на 20 процентов ниже, чем в прошлом году. Надо сказать, что некоторые операторы недооценивают масштаб спада. Впрочем, сезон только начинается. В летний период, во всяком случае, иностранные операторы от нас уходить не будут – в этом нет смысла.
Привлекательность российских городов снизилась на фоне роста интереса туристов к Западной Европе – в том числе и потому, что там (в частности, в Германии) введены высококлассные гостиничные объекты.
Блэйк Андерсон-Бунтз:
– По данным международного агентства STR Global, в Германии цены на гостиницы и их заполняемость в течение марта возросли соответственно на 0,7 и 6 процентов. В России произошло падение этих показателей на 8,8 и 25,7 процентов. Более значительное падение в Европе – только в Испании. Динамика спроса на гостиничные услуги хорошо отражает влияние кризиса на экономику страны.
Впрочем, статистика не полностью отражает ситуацию на гостиничном рынке Санкт-Петербурга. В данные мировых агентств не включаются двух-трехзвездочные отели. Между тем здесь вероятен рост спроса, в особенности среди российских туристов.
Олег Громков:
– Туристы из России и стран СНГ на фоне кризиса предпочитают также мини-отели и частный сектор. Мини-отели и апартаменты на Невском проспекте востребованы и деловым туризмом. Предложение апартаментов, кстати, сегодня возросло. Что касается прогнозов на сезон, то первые выводы мы сможем сделать в конце июня – это время наплыва туристов на белые ночи.
Наталья Бурковская:
– Как Петербургу повысить привлекательность для иностранных туристов?
Блэйк Андерсон-Бунтз:
– У Санкт-Петербурга огромный потенциал для развития отелей. Уникальность города и его архитектурных ансамблей создает огромный потенциал для туризма, а экономическое значение региона делает его центром притяжения деловых людей.
Чтобы реализовать этот потенциал более эффективно, нужно активно развивать транспортную инфраструктуру – в первую очередь зону аэропорта. Важно завершить такие объекты, как КАД и ЗСД. Развитие инфраструктуры повысит привлекательность транспортных узлов и периферийных районов города для гостиничного бизнеса.
Кроме того, необходимо развивать маркетинг города, причем и на внутреннем рынке в том числе.
Иностранец, планирующий поездку в Россию, должен иметь возможность узнать, в каких отелях есть свободные места. Владельцам российских гостиничных сетей следует развивать современные информационные ресурсы, предоставляющие потенциальным гостям оперативную информацию, в том числе через сеть Интернет. Эта тенденция уже развивается.
Российским менеджерам следует учиться гибко регулировать ценовую политику. Кроме того, следует развивать такие виды туризма, которые не зависят от сезонности и турпотоков. По нашим данным, в Петербурге возрастает спрос на отели с возможностями для конгрессного туризма. Здесь проходит множество международных форумов. Это обстоятельство, на мой взгляд, должно учитываться девелоперами.
рубрика:
Бизнес
автор:
Константин Черемных
