Поднять целину
14.09.2009
Только 32% муниципальных образований в России обладают земельными участками, пригодными для освоения. Эксперты отмечают: если вопрос подготовки земель для дальнейшего развития не решится в ближайшее время, строить будет попросту негде.
Выходом может стать государственно-частное партнерство, в котором государство обеспечивает девелопера полностью подготовленной территорией. Об этом говорили участники PROEstate.
Продвинутая стратегия
Объем затрат, необходимых для строительства дорожной сети, объектов энергообеспечения, социальных учреждений сегодня не по силам даже самому успешному девелоперу. «Государству необходимо обратить особое внимание на реализацию проектов комплексного освоения территорий (КОТ), так как в кризис развитие застроенных территорий невыгодно, – считает Вениамин Голубицкий, президент ГК «Ренова-Строй Групп». – В рамках федеральной целевой программы "Жилище" около 30 процентов застройки занимают проекты комплексного освоения территории. В нынешнем положении экономики реализация таких проектов дает возможность поддерживать строительную отрасль, увеличивать рабочие места и эффективно решать жилищную проблему. Это продвинутая антикризисная стратегия для России».
Группа компаний «Ренова-Строй Групп» возводит в Екатеринбурге микрорайон «Академический» на 300 тыс. жителей. Стоимость объектов инженерной инфраструктуры проекта, реализация которого рассчитана до 2025 года, составляет 46 млрд рублей. Проект реализуется на принципах ГЧП.
«В одиночку девелопер не в состоянии наладить эффективное взаимодействие с многочисленными государственными ведомствами, ответственными за согласование всех составляющих проекта, – отмечает Вениамин Голубицкий. – При этом властные структуры также устраивает ситуация, в которой они осуществляют общий контроль работ по проекту и имеют дело не с множеством партнеров, а только с одним девелопером».
Законодательство хромает
Директор по стратегическому развитию ОАО «Компания «Усть-Луга» Светлана Макарова указывает на несовершенство существующего законодательства в отношении промышленных территорий. «Понятие "комплексное развитие территорий" закреплено только в Жилищном кодексе, и для территорий промышленно-логистического назначения оно не распространяется. А ведь освоение территории с целью жилищной застройки – это всего лишь часть комплексного развития. Сложившийся в докризисное время высокий уровень цен на жилье приучил муниципалитеты решать все задачи инфраструктурного обеспечения за счет бизнеса», – отметила Светлана Макарова.
Не проясняет в должной мере законодательство и принципы ГЧП. В России термин ГЧП применяется, как правило, к концессиям, которые регулируются федеральным законом «О концессионных соглашениях». Иные формы взаимодействия государства и бизнеса в реализации инвестиционно-строительных проектов утверждаются специальными постановлениями правительства. Однако Светлана Макарова отмечает: «Успешность нашего проекта состоит в том, что еще в те времена, когда понятие ГЧП не существовало, мы подписали ряд базовых документов с Министерством транспорта РФ, правительством Ленинградской области и ОАО "РЖД". В соответствии с этими документами каждый из партнеров отвечал за какой-то аспект развития порта».
Еще один проект, реализуемый по принципу ГЧП, – «Морской фасад» в Петербурге. По словам президента УК «Морской фасад» Шавката Кары-Ниязова, проект намыва около 400 га новой территории в западной части Васильевского острова и строительства первого в России специализированного морского пассажирского порта начал развиваться до внесения изменений в Водный кодекс РФ, и только поэтому на намывной территории удалось сформировать земельные участки.
К настоящему времени образовано 170 га территории, причем две трети предназначенных для строительства земельных участков уже продано. Президент УК «Морской фасад» признает, что сейчас замедляются темпы намыва территории, «чтобы не замораживать средства в песок». Но проект планировки территории гибок и даже в кризис в реконцепции не нуждается.
Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, считает, что в законодательстве необходимо прописать права и обязанности всех сторон – участников КОТ. «Почему гарантии должна давать только власть? Должна быть также прописана ответственность бизнеса. Сегодня нередко компания берет огромную территорию под комплексное освоение, а потом распродает ее или сдает в аренду по кускам, и никто ни за что не отвечает».
Освоение неизбежно
По мнению участников форума, переход от точечной застройки к комплексному освоению территорий уже стал неизбежен. По словам председателя комитета по собственности Госдумы РФ Виктора Плескачевского, только 32% муниципальных образований в России обладают земельными участками, пригодным для освоения. «Говорят, что в России много земли, но вот пригодной для строительства – нет. Если вопрос подготовки земель для дальнейшего развития не будет решен в самое ближайшее время, строить будет попросту негде», – заявил Виктор Плескачевский.
«Государство должно взять на себя инфраструктурное обеспечение жилищного строительства, так как в противном случае невозможно говорить о доступном и комфортном жилье в России», – считает Елена Николаева, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства.
При реализации крупных проектов в сегодняшних условиях важна инициатива бизнеса и роль управляющей компании. «Для того чтобы склеить все разнообразие интересов участников проекта, сформулировать проект на концептуальном уровне, нужна профессиональная управляющая компания, – говорит Вениамин Голубицкий. – Она должна направить необходимые лоббистские усилия, чтобы государство подключилось к этому проекту, чтобы различные участники – инвесторы и девелоперы – не "разбежались" по частным интересам и не разрушили проект в целом».
Как считает Вера Сецкая, в России следует использовать механизмы реализации КОТ, действующие в странах Запада, где в роли посредника между государством и девелоперами выступают профильные агентства – такие как Homes & Communications Agency в Великобритании и Bundes-Immobiliengesellschaft в Германии. Такие агентства наделены полномочиями проводников между федеральной властью, муниципалитетом и девелопером.
Выходом может стать государственно-частное партнерство, в котором государство обеспечивает девелопера полностью подготовленной территорией. Об этом говорили участники PROEstate.
Продвинутая стратегия
Объем затрат, необходимых для строительства дорожной сети, объектов энергообеспечения, социальных учреждений сегодня не по силам даже самому успешному девелоперу. «Государству необходимо обратить особое внимание на реализацию проектов комплексного освоения территорий (КОТ), так как в кризис развитие застроенных территорий невыгодно, – считает Вениамин Голубицкий, президент ГК «Ренова-Строй Групп». – В рамках федеральной целевой программы "Жилище" около 30 процентов застройки занимают проекты комплексного освоения территории. В нынешнем положении экономики реализация таких проектов дает возможность поддерживать строительную отрасль, увеличивать рабочие места и эффективно решать жилищную проблему. Это продвинутая антикризисная стратегия для России».
Группа компаний «Ренова-Строй Групп» возводит в Екатеринбурге микрорайон «Академический» на 300 тыс. жителей. Стоимость объектов инженерной инфраструктуры проекта, реализация которого рассчитана до 2025 года, составляет 46 млрд рублей. Проект реализуется на принципах ГЧП.
«В одиночку девелопер не в состоянии наладить эффективное взаимодействие с многочисленными государственными ведомствами, ответственными за согласование всех составляющих проекта, – отмечает Вениамин Голубицкий. – При этом властные структуры также устраивает ситуация, в которой они осуществляют общий контроль работ по проекту и имеют дело не с множеством партнеров, а только с одним девелопером».
Законодательство хромает
Директор по стратегическому развитию ОАО «Компания «Усть-Луга» Светлана Макарова указывает на несовершенство существующего законодательства в отношении промышленных территорий. «Понятие "комплексное развитие территорий" закреплено только в Жилищном кодексе, и для территорий промышленно-логистического назначения оно не распространяется. А ведь освоение территории с целью жилищной застройки – это всего лишь часть комплексного развития. Сложившийся в докризисное время высокий уровень цен на жилье приучил муниципалитеты решать все задачи инфраструктурного обеспечения за счет бизнеса», – отметила Светлана Макарова.
Не проясняет в должной мере законодательство и принципы ГЧП. В России термин ГЧП применяется, как правило, к концессиям, которые регулируются федеральным законом «О концессионных соглашениях». Иные формы взаимодействия государства и бизнеса в реализации инвестиционно-строительных проектов утверждаются специальными постановлениями правительства. Однако Светлана Макарова отмечает: «Успешность нашего проекта состоит в том, что еще в те времена, когда понятие ГЧП не существовало, мы подписали ряд базовых документов с Министерством транспорта РФ, правительством Ленинградской области и ОАО "РЖД". В соответствии с этими документами каждый из партнеров отвечал за какой-то аспект развития порта».
Еще один проект, реализуемый по принципу ГЧП, – «Морской фасад» в Петербурге. По словам президента УК «Морской фасад» Шавката Кары-Ниязова, проект намыва около 400 га новой территории в западной части Васильевского острова и строительства первого в России специализированного морского пассажирского порта начал развиваться до внесения изменений в Водный кодекс РФ, и только поэтому на намывной территории удалось сформировать земельные участки.
К настоящему времени образовано 170 га территории, причем две трети предназначенных для строительства земельных участков уже продано. Президент УК «Морской фасад» признает, что сейчас замедляются темпы намыва территории, «чтобы не замораживать средства в песок». Но проект планировки территории гибок и даже в кризис в реконцепции не нуждается.
Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, считает, что в законодательстве необходимо прописать права и обязанности всех сторон – участников КОТ. «Почему гарантии должна давать только власть? Должна быть также прописана ответственность бизнеса. Сегодня нередко компания берет огромную территорию под комплексное освоение, а потом распродает ее или сдает в аренду по кускам, и никто ни за что не отвечает».
Освоение неизбежно
По мнению участников форума, переход от точечной застройки к комплексному освоению территорий уже стал неизбежен. По словам председателя комитета по собственности Госдумы РФ Виктора Плескачевского, только 32% муниципальных образований в России обладают земельными участками, пригодным для освоения. «Говорят, что в России много земли, но вот пригодной для строительства – нет. Если вопрос подготовки земель для дальнейшего развития не будет решен в самое ближайшее время, строить будет попросту негде», – заявил Виктор Плескачевский.
«Государство должно взять на себя инфраструктурное обеспечение жилищного строительства, так как в противном случае невозможно говорить о доступном и комфортном жилье в России», – считает Елена Николаева, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства.
При реализации крупных проектов в сегодняшних условиях важна инициатива бизнеса и роль управляющей компании. «Для того чтобы склеить все разнообразие интересов участников проекта, сформулировать проект на концептуальном уровне, нужна профессиональная управляющая компания, – говорит Вениамин Голубицкий. – Она должна направить необходимые лоббистские усилия, чтобы государство подключилось к этому проекту, чтобы различные участники – инвесторы и девелоперы – не "разбежались" по частным интересам и не разрушили проект в целом».
Как считает Вера Сецкая, в России следует использовать механизмы реализации КОТ, действующие в странах Запада, где в роли посредника между государством и девелоперами выступают профильные агентства – такие как Homes & Communications Agency в Великобритании и Bundes-Immobiliengesellschaft в Германии. Такие агентства наделены полномочиями проводников между федеральной властью, муниципалитетом и девелопером.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Дарья Литвинова
