На паузе
14.09.2009
Сегодня в городе на различных стадиях строительства находятся 71 бизнес-центр, 35 торговых комплексов и 37 гостиниц. Однако реально возводится из них только половина.
Эксперты уверены, что в краткосрочном периоде данный факт отразится на рынке несущественно. Поскольку спад строительной активности вполне соответствует низкому спросу на коммерческие помещения.
Сужение сегмента
Большая часть строящихся объектов приходится на сегмент офисной недвижимости. Сегодня в городе на различных стадиях строительства находится 71 бизнес-центр, арендопригодная площадь которых составляет около 1,36 млн кв. м. Только чуть более половины из них активно возводятся девелоперами, при этом около 58% объектов находится на начальной стадии строительства.
Во II квартале этого года строительная активность на рынке офисной недвижимости сократилась на 14%. Это обусловлено тем, что в период роста рынка в 2006 – первой половине 2008 года началась реализация большого количества новых проектов по созданию высококлассных бизнес-центров, которые вышли на стройплощадки только в конце прошлого – начале текущего года (значительно увеличилась и средняя площадь таких объектов). Строительство большинства бизнес-центров, находящихся на завершающей стадии (около 158 тыс. кв. м), также не приостановлено. Таким образом, минимальная строительная активность характерна только для проектов на ранних стадиях – 18% общего числа таких объектов.
Строятся сейчас в основном бизнес-центры категории В и В+ (57%), еще около 40% объектов позиционируется в А-классе. Вместе с тем, последние лидируют по объемам готовящихся к вводу площадей.
Строительная активность в сегменте офисной недвижимости сконцентрирована в Центральном, Приморском, Красногвардейском, Московском и Выборгском районах.
Явная независимость
Строительная активность на рынке торговой недвижимости несколько отстает от офисной. Из 35 торговых центров с полезной площадью около 650 тыс. кв. м, по данным АРИН, реально возводится только около 46%. Причем 29% из них находятся на завершающих стадиях строительства. Правда, по сравнению с I кварталом этого года количество объектов, находящихся на стадии активного строительства, увеличилось на 22%.
Прямой зависимости активности строительства от размера торгового объекта нет: возводятся как небольшие торговые центры площадью до 10 тыс. кв. м (60%), так и крупные комплексы от 50 тыс. «квадратов» (около 50%). По количеству возводимых торговых центров лидируют Приморский, Невский, Центральный и Красногвардейский районы.
При этом Центральный район является лидером по количеству строек, активность которых стопроцентная. Здесь сегодня возводятся два крупных объекта – торгово-развлекательный комплексы «Стокманн Невский Центр» и «Галерея» у площади Восстания. Они, по мнению экспертов, обеспечат и основной ввод торговых площадей в ближайшее время. В Приморском и Выборгском районах строительная активность, наоборот, невелика и составляет 27% и 15% соответственно.
Почти без изменений
В настоящее время на петербургском рынке на стадии строительства находится 37 гостиниц на 6669 номеров. Наибольшее количество из них (17 объектов) находятся на начальном этапе, еще 14 – на завершающем. По оценкам АРИН, во II квартале этого года количество гостиниц, находящихся в активном строительстве, увеличилось на 26%. На 20% возросло число объектов, находящихся на завершающей стадии возведения. Так, все 1935 гостиничных номеров, находящихся на завершающей стадии строительства, активно возводятся. В то время как из 4027 номеров, находящихся на начальном этапе строительства, продолжает активно строиться только 21%, или 836 номеров.
Если говорить о классах гостиниц, то большая часть реализуемых проектов относится к категории «4 звезды», поскольку до кризиса данные отели имели оптимальное соотношение затрат и доходности по сравнению с трех- и пятизвездочными. Вместе с тем, для таких отелей характерна минимальная строительная активность – только 33% объектов возводится. Данный показатель высок для гостиниц категорий «5 звезд» и «3 звезды» – 67% и 63% соответственно. На завершение таких объектов девелоперы направляют максимум своих усилий.
Большинство строящихся гостиниц, как и прежде, сконцентрированы в Адмиралтейском и Центральном районах.
Комментарий:
Денис Лола, руководитель проектов компании NAI Becar:
– К вводу в этом году (с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены с 2008-го) заявлялось порядка 60 офисных объектов классов А и В общей площадью около 740 тысяч квадратных метров. По нашим оценкам, реально будет введено в эксплуатацию не более половины – 340-360 тысяч «квадратов».
В этом году темпы роста офисного рынка снизятся, но не так критично, как предполагают некоторые аналитики. Более существенного замедления можно ожидать в 2010-м, когда начнет сказываться вызванная кризисом приостановка проектов, находившихся на ранних стадиях реализации. Однако в сложившихся условиях предложение и так превышает спрос. Об этом свидетельствуют и пустующие новые объекты, и рост вакантных площадей в действующих – до 50 процентов и выше.
В ближайшие 3-5 лет спад строительной активности рынку высококачественной офисной недвижимости серьезной угрозы не представляет: станет меньше амбициозных проектов, появится более здравый подход к заполняемости и позиционированию объектов.
Филипп Леонов, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «Сплав»:
– Сегодня в наиболее сложной ситуации оказались девелоперы, строительство и реализация объектов которых пришлись на начало кризиса. Им приходится приспосабливаться к действительности: искать инвесторов и новые варианты работы с арендаторами, переносить сроки вывода проектов на рынок, вносить в них изменения или вовсе диверсифицировать бизнес.
Стремительное падение экономических показателей в стране отразилось на заполняемости бизнес-центров и стоимости аренды. Но этот процесс носит амплитудный характер. Если сейчас арендные ставки падают, то с возобновлением инвестиций в экономику города последует их рост. А «замораживание» девелоперами проектов в долгосрочной перспективе приведет к дефициту качественных офисных площадей, и ставки аренды опять же пойдут вверх. Поэтому начинать ли сейчас строительство – вопрос, который каждый решает для себя сам.
Вадим Демешенков, руководитель направления офисной недвижимости компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– В краткосрочной перспективе спад строительной активности никак не отразится на рынке высококачественной офисной недвижимости. Однако не будет новостью, что некоторые объекты сегодня испытывают трудности с наполняемостью, особенно введенные в эксплуатацию в конце прошлого – начале этого года.
В долгосрочной перспективе заполняемость данных объектов будет зависеть от того, какими темпами будет расти экономика и развиваться бизнес. Сначала восстановится заполняемость уже действующих объектов, затем – строящихся. Дефицит качественных площадей возможен только в том случае, если стройка будет существенно отставать от развития бизнеса.
Ольга Земцова, руководитель отдела проектного брокериджа компании Astera St. Petersburg:
– Наиболее очевидный результат снижения строительной активности – перенос сроков ввода заявленных торговых проектов. Арендаторы, подписавшие договоры о намерениях с девелоперами этих объектов, пересматривают свои планы и снова выходят на рынок, подбирая площади в уже функционирующих комплексах или в проектах с наиболее понятным и близким горизонтом. Этот процесс позволяет удерживать ставки аренды в действующих торговых комплексах.
До кризиса мы могли прогнозировать ежегодный рост рынка не менее чем на 500 тысяч квадратных метров. Сейчас такой оптимизм неуместен. В ближайшие год-два никто из девелоперов не начнет строительство крупных торговых объектов. Девелоперы решатся на строительство, когда рынок начнет «теплеть», еще 2-3 года уйдет на саму стройку. Таким образом, как минимум 5 лет объем рынка будет расти незначительными темпами, за счет ввода объектов, находящихся на завершающей стадии строительства (в первую очередь это заявленные на 2009-2010 годы объекты – «Лето», «Аура», Cruise, Galeria, Sungally Park, «Николаевский пассаж» и другие).
Николай Казанский, глава петербургского офиса компании Colliers International:
– По нашим оценкам, строительство порядка 35 процентов гостиниц, заявленных к вводу на 2009-2011 годы, заморожено. Речь идет о 1,3 тысячи номеров, преимущественно высокого класса – «4-5 звезд». В то же время, нельзя сказать, что такой большой процент замороженных проектов – результат кризиса. И до кризиса далеко не все заявленные гостиничные проекты выводились на рынок.
На общероссийском фоне Петербург неплохо обеспечен гостиницами. Кроме того, у нас крайне высок сезонный фактор. Среднегодовая заполняемость удачных гостиниц достигает 65-70 процентов, в то же время в период «мертвого сезона» в январе-феврале этот показатель значительно ниже. Получается, что город перенасыщен гостиницами с ноября по март, а с мая по сентябрь ощущается острая нехватка в местах для размещения. И пока город не научиться привлекать туристов не только в летние месяцы, но и в низкий сезон, экономическая эффективность строительства новых гостиниц будет под вопросом.
Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге:
– Гостиницы пострадали в кризис меньше других сегментов коммерческой недвижимости. На сегодняшний день, в условиях окончания острой фазы кризиса, они являются наиболее привлекательными для инвестирования. Однако основной интерес инвесторов сместился в сторону отелей уровня «3 звезды», поскольку они гораздо доходнее, чем отели более высокой категории, и требуют меньших вложений. Кроме того, на гостиницы невысокой ценовой категории приходится наибольший объем неудовлетворенного спроса.
Всего же в текущем году в городе было заявлено еще восемь проектов по созданию высококачественных гостиниц с общим фондом более 950 номеров. Стоит отметить, что сроки их реализации являются очень размытыми но при совпадении локации и рыночного позиционирования отеля, наличии сформированных отношений между инвестором, девелопером и оператором, представляющим известный международный бренд, – эти проекты вполне реализуемы.
Эксперты уверены, что в краткосрочном периоде данный факт отразится на рынке несущественно. Поскольку спад строительной активности вполне соответствует низкому спросу на коммерческие помещения.
Сужение сегмента
Большая часть строящихся объектов приходится на сегмент офисной недвижимости. Сегодня в городе на различных стадиях строительства находится 71 бизнес-центр, арендопригодная площадь которых составляет около 1,36 млн кв. м. Только чуть более половины из них активно возводятся девелоперами, при этом около 58% объектов находится на начальной стадии строительства.
Во II квартале этого года строительная активность на рынке офисной недвижимости сократилась на 14%. Это обусловлено тем, что в период роста рынка в 2006 – первой половине 2008 года началась реализация большого количества новых проектов по созданию высококлассных бизнес-центров, которые вышли на стройплощадки только в конце прошлого – начале текущего года (значительно увеличилась и средняя площадь таких объектов). Строительство большинства бизнес-центров, находящихся на завершающей стадии (около 158 тыс. кв. м), также не приостановлено. Таким образом, минимальная строительная активность характерна только для проектов на ранних стадиях – 18% общего числа таких объектов.
Строятся сейчас в основном бизнес-центры категории В и В+ (57%), еще около 40% объектов позиционируется в А-классе. Вместе с тем, последние лидируют по объемам готовящихся к вводу площадей.
Строительная активность в сегменте офисной недвижимости сконцентрирована в Центральном, Приморском, Красногвардейском, Московском и Выборгском районах.
Явная независимость
Строительная активность на рынке торговой недвижимости несколько отстает от офисной. Из 35 торговых центров с полезной площадью около 650 тыс. кв. м, по данным АРИН, реально возводится только около 46%. Причем 29% из них находятся на завершающих стадиях строительства. Правда, по сравнению с I кварталом этого года количество объектов, находящихся на стадии активного строительства, увеличилось на 22%.
Прямой зависимости активности строительства от размера торгового объекта нет: возводятся как небольшие торговые центры площадью до 10 тыс. кв. м (60%), так и крупные комплексы от 50 тыс. «квадратов» (около 50%). По количеству возводимых торговых центров лидируют Приморский, Невский, Центральный и Красногвардейский районы.
При этом Центральный район является лидером по количеству строек, активность которых стопроцентная. Здесь сегодня возводятся два крупных объекта – торгово-развлекательный комплексы «Стокманн Невский Центр» и «Галерея» у площади Восстания. Они, по мнению экспертов, обеспечат и основной ввод торговых площадей в ближайшее время. В Приморском и Выборгском районах строительная активность, наоборот, невелика и составляет 27% и 15% соответственно.
Почти без изменений
В настоящее время на петербургском рынке на стадии строительства находится 37 гостиниц на 6669 номеров. Наибольшее количество из них (17 объектов) находятся на начальном этапе, еще 14 – на завершающем. По оценкам АРИН, во II квартале этого года количество гостиниц, находящихся в активном строительстве, увеличилось на 26%. На 20% возросло число объектов, находящихся на завершающей стадии возведения. Так, все 1935 гостиничных номеров, находящихся на завершающей стадии строительства, активно возводятся. В то время как из 4027 номеров, находящихся на начальном этапе строительства, продолжает активно строиться только 21%, или 836 номеров.
Если говорить о классах гостиниц, то большая часть реализуемых проектов относится к категории «4 звезды», поскольку до кризиса данные отели имели оптимальное соотношение затрат и доходности по сравнению с трех- и пятизвездочными. Вместе с тем, для таких отелей характерна минимальная строительная активность – только 33% объектов возводится. Данный показатель высок для гостиниц категорий «5 звезд» и «3 звезды» – 67% и 63% соответственно. На завершение таких объектов девелоперы направляют максимум своих усилий.
Большинство строящихся гостиниц, как и прежде, сконцентрированы в Адмиралтейском и Центральном районах.
Комментарий:
Денис Лола, руководитель проектов компании NAI Becar:
– К вводу в этом году (с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены с 2008-го) заявлялось порядка 60 офисных объектов классов А и В общей площадью около 740 тысяч квадратных метров. По нашим оценкам, реально будет введено в эксплуатацию не более половины – 340-360 тысяч «квадратов».
В этом году темпы роста офисного рынка снизятся, но не так критично, как предполагают некоторые аналитики. Более существенного замедления можно ожидать в 2010-м, когда начнет сказываться вызванная кризисом приостановка проектов, находившихся на ранних стадиях реализации. Однако в сложившихся условиях предложение и так превышает спрос. Об этом свидетельствуют и пустующие новые объекты, и рост вакантных площадей в действующих – до 50 процентов и выше.
В ближайшие 3-5 лет спад строительной активности рынку высококачественной офисной недвижимости серьезной угрозы не представляет: станет меньше амбициозных проектов, появится более здравый подход к заполняемости и позиционированию объектов.
Филипп Леонов, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «Сплав»:
– Сегодня в наиболее сложной ситуации оказались девелоперы, строительство и реализация объектов которых пришлись на начало кризиса. Им приходится приспосабливаться к действительности: искать инвесторов и новые варианты работы с арендаторами, переносить сроки вывода проектов на рынок, вносить в них изменения или вовсе диверсифицировать бизнес.
Стремительное падение экономических показателей в стране отразилось на заполняемости бизнес-центров и стоимости аренды. Но этот процесс носит амплитудный характер. Если сейчас арендные ставки падают, то с возобновлением инвестиций в экономику города последует их рост. А «замораживание» девелоперами проектов в долгосрочной перспективе приведет к дефициту качественных офисных площадей, и ставки аренды опять же пойдут вверх. Поэтому начинать ли сейчас строительство – вопрос, который каждый решает для себя сам.
Вадим Демешенков, руководитель направления офисной недвижимости компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– В краткосрочной перспективе спад строительной активности никак не отразится на рынке высококачественной офисной недвижимости. Однако не будет новостью, что некоторые объекты сегодня испытывают трудности с наполняемостью, особенно введенные в эксплуатацию в конце прошлого – начале этого года.
В долгосрочной перспективе заполняемость данных объектов будет зависеть от того, какими темпами будет расти экономика и развиваться бизнес. Сначала восстановится заполняемость уже действующих объектов, затем – строящихся. Дефицит качественных площадей возможен только в том случае, если стройка будет существенно отставать от развития бизнеса.
Ольга Земцова, руководитель отдела проектного брокериджа компании Astera St. Petersburg:
– Наиболее очевидный результат снижения строительной активности – перенос сроков ввода заявленных торговых проектов. Арендаторы, подписавшие договоры о намерениях с девелоперами этих объектов, пересматривают свои планы и снова выходят на рынок, подбирая площади в уже функционирующих комплексах или в проектах с наиболее понятным и близким горизонтом. Этот процесс позволяет удерживать ставки аренды в действующих торговых комплексах.
До кризиса мы могли прогнозировать ежегодный рост рынка не менее чем на 500 тысяч квадратных метров. Сейчас такой оптимизм неуместен. В ближайшие год-два никто из девелоперов не начнет строительство крупных торговых объектов. Девелоперы решатся на строительство, когда рынок начнет «теплеть», еще 2-3 года уйдет на саму стройку. Таким образом, как минимум 5 лет объем рынка будет расти незначительными темпами, за счет ввода объектов, находящихся на завершающей стадии строительства (в первую очередь это заявленные на 2009-2010 годы объекты – «Лето», «Аура», Cruise, Galeria, Sungally Park, «Николаевский пассаж» и другие).
Николай Казанский, глава петербургского офиса компании Colliers International:
– По нашим оценкам, строительство порядка 35 процентов гостиниц, заявленных к вводу на 2009-2011 годы, заморожено. Речь идет о 1,3 тысячи номеров, преимущественно высокого класса – «4-5 звезд». В то же время, нельзя сказать, что такой большой процент замороженных проектов – результат кризиса. И до кризиса далеко не все заявленные гостиничные проекты выводились на рынок.
На общероссийском фоне Петербург неплохо обеспечен гостиницами. Кроме того, у нас крайне высок сезонный фактор. Среднегодовая заполняемость удачных гостиниц достигает 65-70 процентов, в то же время в период «мертвого сезона» в январе-феврале этот показатель значительно ниже. Получается, что город перенасыщен гостиницами с ноября по март, а с мая по сентябрь ощущается острая нехватка в местах для размещения. И пока город не научиться привлекать туристов не только в летние месяцы, но и в низкий сезон, экономическая эффективность строительства новых гостиниц будет под вопросом.
Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге:
– Гостиницы пострадали в кризис меньше других сегментов коммерческой недвижимости. На сегодняшний день, в условиях окончания острой фазы кризиса, они являются наиболее привлекательными для инвестирования. Однако основной интерес инвесторов сместился в сторону отелей уровня «3 звезды», поскольку они гораздо доходнее, чем отели более высокой категории, и требуют меньших вложений. Кроме того, на гостиницы невысокой ценовой категории приходится наибольший объем неудовлетворенного спроса.
Всего же в текущем году в городе было заявлено еще восемь проектов по созданию высококачественных гостиниц с общим фондом более 950 номеров. Стоит отметить, что сроки их реализации являются очень размытыми но при совпадении локации и рыночного позиционирования отеля, наличии сформированных отношений между инвестором, девелопером и оператором, представляющим известный международный бренд, – эти проекты вполне реализуемы.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Дмитрий Кирман
