Колоссальный голод

Одним из самых успешных событий «Балтийской строительной недели» стал круглый стол «Механизмы финансирования рынка недвижимости и инвестиционно-строительного комплекса в новых экономических условиях», проведенный газетой «Строительный Еженедельник». Были приглашены представители власти, застройщики и банкиры. Концентрация мысли на минуту прямой речи получилась крайне высокой, а представительности мероприятия могла позавидовать и научная конференция.

Ровно год прошел с того времени, как строительная отрасль ощутила на себе воздействие глобального экономического кризиса. Застройщики вынуждены работать на сжатом рынке: снизилась покупательная способность населения, сократились объемы продаж, упала строительная активность. Все это привело к падению цен на жилье. Некоторые застройщики оказались «заложниками» собственных проектов из-за невозможности дальнейших выплат по банковским займам. В таких условиях особенно остро стоит вопрос взаимодействия властей и строительных компаний, застройщиков и кредиторов.

Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО, модератор круглого стола:
– С какими проблемами столкнулась отрасль в связи с ограничениями финансовых ресурсов?

Вячеслав Семененко, председатель Комитета по строительству:
– Строительная отрасль, несмотря на ту истерию, которая развивалась последний год, устояла. Конечно, мы видим начало более сложных процессов, в результате которых ряд игроков, возможно, уйдет с рынка; некоторые компании ожидают слияния. На рынке могут появиться финансово-строительные группы, из которых со временем выделятся новые строительные компании.
На сегодняшний день дееспособны те застройщики, которые обладают не столько большим количеством проектов и земельными активами, сколько технологиями привлечения финансовых ресурсов. Качество докризисных проектов в редких случаях было приемлемым. В большинстве своем это был продукт, который создавался для растущего рынка и в расчете на ажиотажный спрос. Соответственно, при снижении спроса, изменении конъюнктуры ликвидность этих проектов упала. Это первый отягощающий фактор.
Другая проблема связана с тем, что деятельность большинства строительных компаний была основана на банковских кредитах. Как известно, на Западе банки не являются основными кредиторами застройщиков, они занимают лишь третью-четвертую позицию по объемам кредитования отрасли. На первых местах находятся специализированные финансовые институты (фонды прямых инвестиций и прочие), которые и предназначены для инвестирования в проекты на рынке недвижимости. К сожалению, до кризиса мы не успели освоить сектор альтернативных финансовых институтов. Мы шли к этому, у нас появилось понимание того, что кредиты не являются единственным и, главное, разумным источником финансирования проектов. Но на рынке ажиотажа застройщики успели набрать кредитов, и теперь эта нагрузка давит на компании. Для того чтобы говорить о завтрашнем дне, необходимо в первую очередь ликвидировать излишнюю кредитную нагрузку.

Павел Созинов:
– Что делать компаниям, испытывающим трудности по обслуживанию кредитов? Как рефинансироваться, как реорганизовать свой бизнес для того, чтобы уйти от короткого плеча, погасить кредиты за предыдущий период и найти источники для развития в будущем?

Вячеслав Семененко:
– На мой взгляд, в последнее время ситуация с рефинансированием начала налаживаться. Поскольку банкам залоги не нужны – ни дешевые, ни дорогие, им нужен возврат, оборот. Помогает нам в этом некоторая стабилизация рынка и уровень цен на жилье, который в сегодняшней ситуации уже всех устраивает. Он дает рентабельность застройщикам и позволяет планировать приобретение новых земельных участков или запуск существующих проектов. Мы вышли на некое плато, которое позволяет оглядеться, уйти от пессимизма и планировать дальнейшее развитие.

Павел Созинов:
– Хотелось бы узнать позицию самих застройщиков по этому вопросу.

Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»:
– Еще год назад конструктивного диалога между застройщиками, властью и банками ожидать было сложно, но за последнее время сделан большой шаг в эту сторону. В том числе благодаря усилиям властей. Сейчас мы уже можем говорить о пройденных кредитных комитетах, о реально заключенных договорах по кредитованию строек и рефинансировании долгов. Понятно, что все они пока предполагают достаточно кабальные условия для застройщиков и впоследствии могут дорого нам обойтись. Но гораздо важнее, что этот процесс сдвинулся с мертвой точки.

Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит»:
– На первый план выходит не только реструктуризация задолженности, но и привлечение ресурсов под будущие проекты. Происходит постепенное вымывание активов в хорошей стадии готовности. Продажи идут, а нового закладывается гораздо меньше. В развитие таких проектов приходится вкладывать собственные средства. Наверное, у крупных компаний они есть, но у большинства застройщиков, которые стабильно вводили по несколько домов, – нет. Это значит, что они могут уйти с рынка. Мне кажется, этого ни в коем случае допустить нельзя. И здесь задача государства и банков – поверить в отрасль, поверить в то, что жизнь продолжается. Почему сейчас, когда мы видим, что все начинает оживать (и это подтверждается балансовыми отчетами предприятий), иные банки задают вопрос: а что будет, если все остановится? Какой ответ они хотят услышать на этот вопрос? Если не будут продаваться построенные квартиры – наступит всеобщий коллапс. Банков тоже не будет. Все мы будем на дачных участках картошку сажать, чтобы выжить. Если закладывать в диалог эту модель – конструктивного диалога не получится. Если же мы понимаем, что надо продолжать продвигать отрасль вперед, нужно прикладывать к этому совместные усилия.

Павел Созинов:
– Как банки, не нарушая своих инструкций, не понижая качество и стандарты своей деятельности, могут помочь строительной отрасли? На что могут рассчитывать застройщики?

Сергей Евдокимов, директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования ОАО «Северо-Западный банк Сбербанка России»:
– При кредитовании банки смотрят исключительно на то, каким образом будут возвращаться заемные средства. Нас интересует, как будет продаваться построенный объект. Основа основ – входящий денежный поток от проекта, который банк финансирует. Если убедить банк в том, что этот поток будет, – проект получит кредит. Именно в этом заключается причина, почему в последнее время резко остановилось кредитование. Под вопрос был поставлен серьезный фактор, на котором всегда держалась и держится финансовая система, – фактор доверия, определенности или уверенности. Раньше мы смотрели бизнес-планы и верили, сейчас у нас есть все основания сомневаться в их реальности. Соответственно, выдавать деньги на актив, который будет построен, но не будет продан, – значит создать проблемы в том числе и нашим клиентам. Мы уже вынуждены решать проблемы некоторых застройщиков. И поверьте, их немало. В таких условиях принимать решение о кредитовании, начинать новые проекты, аналогичные тем, по которым банк испытывает проблемы на текущий момент, бывает очень сложно. Раньше оценка проектов была весьма поверхностна, основной упор делался на хорошую конъюнктуру. На текущий момент важнейший фактор – проверка сметной стоимости проекта, его доходной части. Каждый проект должен быть выделен и просчитан. У каждого проекта своя экономика, и мы должны понимать, сколько денег туда вложит собственник, сколько будет продано в период строительства, сколько потребуется средств от банка и каким образом этот кредит будет обслуживаться. Без детального анализа и раньше было нельзя, а теперь еще и опасно. Кредит на веру выдавать нельзя.
С другой стороны, мы понимаем, что нужно думать о развитии, сохранять, поддерживать и наращивать клиентскую базу, кредитовать новые проекты. Ситуация в последнее время стабилизировалась, но говорить о том, что завтра все будут хорошо, – было бы преждевременно.

Виктор Титов, вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада:
– Банкам деваться некуда, потому что кредитование – единственный рынок, на котором они могут существовать и зарабатывать деньги, особенно в это сложное время. Кроме того, строительная отрасль сегодня рассматривается как некий локомотив национальной экономики. Поэтому мы видим определенные усилия и правительства, и органов власти на уровне субъектов федерации, и специализированных структур, вроде АИЖК, которые пытаются осуществлять государственную поддержку отрасли. Между тем, кредитование строителей и в докризисные времена особо не процветало. Собственно говоря, оно занимало одно из последних мест – всего 5-6 процентов общего объема кредитных портфелей банков.

Павел Созинов:
– А с чем это, по-вашему, связано?

Виктор Титов:
– В первую очередь с тем, что строительные компании, в отличие от других отраслей экономики, оказались без собственной капитализации, без собственных мощных ресурсов. Реализация проектов легко начиналась и продолжалась за счет привлечения средств частных лиц – будущих приобретателей жилья. Это был самый дешевый ресурс, который только можно себе представить. Сейчас же все меняется. Для банков при принятии решения о выдаче кредитов основное – это понимание, что происходит на рынке. А мы знаем, сколько сейчас на рынке существует непроданных квартир в уже построенных домах. Идет постоянна дискуссия с органами власти, готовыми приобрести эти квартиры, но по той цене, которая явно не устраивает строительные компании. В этой ситуации спрогнозировать, разобраться, а будет ли действительно продано все это жилье, невозможно. Поэтому делаются различные попытки со стороны банков подключать сюда какие-то схемы (ипотечное кредитование, квазиипотеку с переходом в ипотеку и прочие), чтобы облегчить бремя потенциальных покупателей.
Кредитование застройщиков, конечно, не прекратилось. Но хуже стало: за полгода выдано около 40 миллиардов, в первом квартале – всего 19 миллиардов. Сегодня при принятии решения о кредитовании застройщика все условные расчеты и бизнес-планы уходят на второе место. Главное – это надежность, репутация компании. Но в любом случае выход на новый уровень в развитии строительной индустрии без серьезного системного подхода и государственной поддержки невозможен. Элементы этого уже просматриваются: например, сейчас обсуждаются схемы, в которых возможно одновременное использование кредитования застройщика и выдача ипотечного кредита покупателю жилья. Гарантом в этой схеме может выступать АИЖК, для некоего распределения рисков.

Павел Созинов:
– Рынок ипотечного кредитования за последний год сократился более чем в шесть раз. Можно ли данный инструмент брать сегодня в расчет?

Владислав Назаров, генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство»:
– Я готов констатировать, что на сегодняшний день ипотечное кредитование существует исключительно за счет поддержки государства. Потому что рыночных инструментов при финансировании ипотечных кредитов практически не осталось. Понятно, что это временное явление. Понятно, что восстановление грядет, и готов согласиться, что признаки этого наличествуют. Но предложение в части ипотечного продукта значительно превышает спрос. Недостаточный же спрос на жилье, на мой взгляд, в первую очередь обусловлен не проблемами с ипотечным кредитованием, а особенностями менталитета потребителя. Опасение того, что продолжится снижение цен на жилье, опасения в части нестабильности своей трудовой устроенности и прочие опасения – это и есть причина низкого спроса. Недостаточная активность граждан на строительном рынке обусловлена все-таки не отсутствием ипотеки.

Анатолий Павлов, генеральный директор ЗАО «Первая проектная компания»:
– Более 50 процентов сделок 2007 – начала 2008 года приходилось на ипотеку. На сегодняшний момент этот рынок как таковой исчез. У некоторых банков есть какие-то программы, но они не в состоянии восстановить потребительский спрос, необходимый для нормального функционирования отрасли.

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования «ВТБ-24»:
– Сейчас действительно ситуация на рынке ипотечного кредитования достаточно сложная, но я считаю, что ипотека постепенно возрождается. Например, наш банк возобновил кредитование ипотеки по строящемуся жилью и нецелевое кредитование под залог имеющейся недвижимости. Я совершенно согласна, что народ может быть еще не готов приобретать квартиры по ипотеке в строящихся домах, поэтому для минимизации рисков мы немного сократили эти программы. Если раньше мы выдавали ипотечные кредиты уже на стадии котлована, то сейчас мы готовы предоставлять кредиты только в домах высокой степени готовности (то есть должна быть 100-процентная этажность и работы на объекте не должны прекращаться).
Мы работаем по трем схемам: это и предварительный договор купли-продажи, и инвестиционные договоры, которые были до 214-ФЗ, и 214-й закон. Единственное ужесточение, которое при этом появилось, таково: если раньше у нас были объекты, по которым мы предоставляли кредиты, и они, возможно, были без дополнительного обеспечения, только под залог прав требования, то сейчас, к сожалению, на стадии строительства, пока не построен объект и не оформлена собственность, необходимо дополнительное обеспечение. Это может быть либо залог имеющейся недвижимости, либо, если квартира приобретается по 214-ФЗ по договору долевки, поручительство физических или юридических лиц. Потом все это дополнительное обеспечение снимается и берется в залог та квартира, на которую были выданы кредитные средства.
Возможна такая ситуация: видно, что застройщик серьезный, и он доказал, что он строит, ничего не приостанавливает, только, к сожалению, не подходит под требования банка, так как объект строительства не имеет 100-процентную этажность. В этом случае заемщик может воспользоваться тем же нецелевым кредитом: он закладывает свою квартиру и приобретает другую там, где ему нравится.
Действительно, по ощущениям, ситуация стабилизируется. Люди понимают, что надо покупать недвижимость, что цены уже упали до определенного уровня. И эта стабилизация дает людям возможность вздохнуть свободно и продолжать вкладывать свои деньги, приобретать квартиры. Это социальный вопрос, и как бы ни был глубок экономический кризис – его решение должно быть.

Павел Созинов:
– Какие еще возможности есть у застройщиков для привлечения дополнительных финансовых средств?

Павел Биленко, заместитель генерального директора компании Eastland Credit:
– Занимаясь кредитным брокериджем для корпоративного бизнеса, мы очень активно работаем с девелоперскими компаниями. После того как компания осваивает кредитное финансирование, можно говорить о ее выходе на публичные рынки. По крайней мере, до кризиса. Публичные рынки дают возможность как долгового финансирования, так и финансирования акционерного капитала. В нашей стране акционирование капитала, по сути, осуществляют дольщики – именно они являются теми акционерами, которые потом требуют свою долю в прибыли компании. Но этот механизм неправилен. Кроме того, у нас инфраструктура финансового рынка недостаточно развита, фонды недвижимости находятся на начальном этапе развития. Та же пенсионная система не развита до такой степени, чтобы перераспределять ресурсы в реальный сектор, частью которого является строительство. Поэтому мы стараемся использовать западные механизмы. В частности, привлекая западные фонды на наш рынок для финансирования проектов, размещаем облигационные займы.

Павел Созинов:
– Почему же застройщики не пользуются этими схемами в полном объеме?

Александр Брега:
– Нам не хватает знаний, руки не доходят, финансовые директора не справляются… О новых финансовых инструментах слышим только из прессы. Мы, к примеру, маленькая организация и многого не можем себе позволить. И пока финансовыми инструментами, кроме банковских, не владеем. Хотя желание, конечно, есть.

Александр Лелин:
– Строитель должен в первую очередь строить. Мы не финансовые игроки, но, к сожалению, вынуждены заниматься очень многими вещами, которые нам не свойственны. И не всегда профессионально. Поэтому очень бы хотелось, чтобы пришли какие-либо профессиональные игроки и предложили нам в том числе и новые финансовые инструменты. Пока, к сожалению, мы пользуемся только тем, что предлагают нам банки, и работаем со своими потенциальными покупателями.