Адекватные итоги

Концерн «Питер» приобрел здание почти за 190 млн рублей, а компания
«Светоч-СНГ» отказалась от Дворца культуры стоимостью 121 млн рублей. Таковы результаты торгов по продаже крупных объектов городского имущества.

Как стало известно «Строительному Еженедельнику», победитель торгов по ДК им. Цурюпы отказался от своего недавнего приобретения.
«С компанией «Светоч-СНГ» уже расторгнут договор, наши специалисты готовят этот объект к повторным торгам», – подтвердили нам в Фонде имущества. Дата будущего аукциона пока неизвестна, так же как и то, изменится ли его начальная цена. ДК площадью 4,1 тыс. кв. м и участок в 2,1 тыс. «квадратов» был продан в три с лишним раза дороже начальной цены (38 млн рублей).

Отель вместо института
Спустя месяц после вышеописанных событий Росимущество продало с аукциона петербургское ОАО «Институт по проектированию предприятий мясной и молочной промышленности «Гипромясомолагропром». Его владельцем стало ООО «Концерн «Питер», предложившее за 100% акций предприятия начальную цену чуть более 188,3 млн рублей.
В сферу интересов победителя торгов попало принадлежащее акционерному обществу здание на Московском проспекте, 8 (на фото). Общая площадь объекта, являющегося еще и памятником регионального значения, составляет 4,8 тыс. кв. м. Девелопер планирует реконструировать его под гостиницу класса 3-4 звезды. Кроме того, он уже владеет двумя расположенными рядом домами.
Участники рынка считают цену, уплаченную концерном «Питер» за объект, достаточно адекватной на текущий момент. Но готовы оспорить выбор инвестором функционального назначения будущего объекта.
По мнению экспертов, объем инвестиций во многом зависит от текущего состояния здания. «Реконструкция может обойтись дороже, чем новое строительство, стоимость которого для гостиниц уровня 3-4 звезды составляет не менее 2,5 тысяч долларов на квадратный метр», – считает заместитель директора департамента консалтинга петербургского офиса компании Colliers International Евгения Васильева. С этим согласен и ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Петербурге Владислав Фадеев. По его подсчетам, инвестиции в реконструкцию этого здания под трехзвездочную гостиницу могут составить около 12 млн USD. «При этом следует учитывать все сложности, связанные с инженерными сетями внутри здания. С учетом стоимости покупки и реконструкции, более эффективным представляется приобретение земельного участка и строительство гостиницы с нуля. Для этого же здания наиболее перспективным является его реконструкция под бизнес-центр класса В», – комментирует эксперт.
Однако в целом Владислав Фадеев оценивает покупку концерна «Питер» по начальной цене довольно успешной. «В свое время мы предполагали, что стоимость этого лота может вырасти на торгах в 1,5-2 раза», – добавляет он. Его мнение не разделяет директор департамента оценки компании NAI Becar Александр Филиппов: «Стоимость сделки – в рыночном ценовом диапазоне, но на верхнем его пределе. То, что продажа объекта не вызвала ажиотажа среди игроков рынка, не удивительно, учитывая, что речь идет о памятнике регионального значения. Покупая памятник, вы приобретаете, грубо говоря, кота в мешке, так как неизвестно, во сколько обойдутся согласования с городом».

Концептуальный ансамбль
Исполнительный директор компании Maris Properties in Association with CB Richard Ellis Максим Михайлов рассказал, что сегодня западные операторы готовы брать в управление гостиницы с фондом от 150 номеров общей площадью 6-7 тыс. кв. м. «Стандартная площадь номера в таких гостиницах должна быть 21 квадратный метр. Что же касается этого здания, то оно маловато для отеля заявленного уровня. Конечно, в случае реконструкции фонд гостиницы можно увеличить до 150 номеров, но это во многом зависит от сетки колонн и капитальных стен, расположенных внутри здания», – поясняет он. Александр Филиппов убежден, что гостиницы всегда считались самыми рискованными и затратными проектами со сроками окупаемости не менее чем в 10 лет.
Евгения Васильева предполагает, что инвестор сможет использовать под гостиничный проект и соседние принадлежащие ему здания: «Это позволит увеличить номерной фонд и обеспечить дополнительные сервисы гостям будущего отеля».
«Место для гостиницы среднего класса очень подходящее, а выбранный сегмент – наименее насыщенный в Петербурге. Хорошая транспортная и пешеходная доступность будущей гостиницы сделают ее более привлекательной», – уверен руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg Александр Волошин.
Проект будет более интересен и выгоден, считают эксперты, если инвестору удастся создать единую удачную концепцию развития всей территории. «Думаю, за счет объединения пула зданий в единый ансамбль можно извлечь дополнительную прибыль», – считает председатель совета директоров группы компаний «Гласс Дизайн» Александр Мулякаев.