Время скидок проходит
12.10.2009
В связи с кризисом объем первичного рынка жилья сужается. Закладывается все меньше новых объектов, а благодаря сезонному оживлению спроса имеющееся ликвидное жилье быстро распродается.
Застройщики и эксперты рынка, принявшие участие в круглом столе «Тенденции ценообразования на первичном рынке. Анализ ценовой политики строительных компаний», организованном газетой «Строительный Еженедельник» в рамках Гражданского жилищного форума, предсказывают к концу года отмену скидок и удорожание объектов с высокими потребительскими качествами на 10-30%.
Татьяна Погалова, директор по PR издательства «Строй-Пресс», модератор круглого стола:
– Какую динамику цен можно ожидать на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга в ближайшие месяцы?
Илья Логинов, директор по маркетингу ООО «МИР недвижимости»:
– Высказывается две точки зрения: о том, что достигнуто ценовое дно, и о том, что цены будут продолжать снижаться. Чтобы не быть голословным, нужно располагать достоверной информацией о ситуации на рынке. За весь период кризиса в Санкт-Петербурге снижение цен на жилую недвижимость составило около 20 процентов. Однако цены снизились неравномерно. Сегодня цена предложения зависит и от класса недвижимости, и от ее качества, и от финансовой устойчивости застройщика. Новое жилье эконом-класса предлагается сегодня в среднем по цене 67 тысяч рублей за квадратный метр. Не исключено, что этот уровень еще чуть-чуть просядет, но незначительно и ненадолго. Надо иметь в виду, что цена варьирует в зависимости от стадии строительства. Жилье, которое будет сдаваться в конце этого года и в I квартале 2010 года, скорее всего, повысится в цене примерно на 10 процентов. О такой вероятности свидетельствует уже предпринятое некоторыми компаниями – в частности, ЗАО «ЮИТ-Лентек» и ООО «ГДСК» – повышение цен на квартиры в завершаемых объектах. В ситуации, когда клиенты предпочитают покупать готовое жилье, неудивительно, что застройщики снижают цену предложения для проектов на ранних стадиях – там цены составляют 50-55 тысяч рублей за квадратный метр. На наш взгляд, именно сегодня сложилась оптимальная возможность для приобретения качественного жилья. Такая возможность уже к концу года иссякнет, поскольку объем недвижимости с лучшими характеристиками сокращается. По нашим оценкам, он составляет не более 300 тысяч квадратных метров, в то время как за месяц продается около 100 тысяч квадратных метров. Таким образом, к Новому году качественный ассортимент на первичном рынке может быть исчерпан.
Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО:
– В Санкт-Петербурге в 2008 году лишь каждая пятая сделка по приобретению недвижимости заключалась на условиях ипотеки. Поэтому рынок у нас просел не так быстро и значительно, как в среднем по России, где в некоторых регионах число сделок на рынке недвижимости с использованием жилищных кредитов достигло 60-70 процентов. Так, в Новосибирске объемы ипотечных сделок составляли 60-80 процентов всех сделок на рынке недвижимости, и цены на жилье после резкого сжимания рынка ипотечного кредитования упали в два раза. В Санкт-Петербурге же цены снизились на 18 процентов. Цены продолжают падать на 0,5 процента в месяц в рублях. Цены на качественное жилье в добротных кирпичных домах сократились не более чем на 15 процентов. Летом снижение продолжалось в связи с традиционно низким спросом в этот период года. Но осень – это «страда» на рынке недвижимости, в это время интерес к покупке жилья всегда повышается, о чем свидетельствует активность посетителей выставки. Что касается прогнозов в течение этого квартала, то я не думаю, что в нашем городе следует ожидать значительных взлетов или, наоборот, падений. К сожалению, дома перестают строиться, объем сдаваемой недвижимости снижается, и в итоге цены в будущем году неминуемо повысятся, причем резко. Некоторые считают, что риэлторы как раз в этом и заинтересованы. Такое мнение ошибочно: мы работаем с оборота, и нам выгодно, чтобы спрос был платежеспособен. Чем ниже комиссионные, тем больше мы продаем.
Сегодня у петербуржцев есть большое преимущество перед жителями других областных центров: здесь сохраняется возможность широкого выбора. Сегодня можно приобрести квартиру в строящемся доме, в зависимости от уровня запросов, и по 50 тысяч, и по 85 тысяч рублей за квадратный метр. В среднем квартира, выставленная на продажу, покупается в течение 40 дней, а если она в удобном месте, у метро, – то не более чем за 30 дней.
Александр Погодин, директор ООО «Пионер»:
– Мы ощущаем заметный приток покупателей в осенний период. Между тем количество объектов, находящихся на средней стадии строительства, к сожалению, по уже названным причинам сокращается. Через полгода мы можем получить огромную «яму»: будут только завершенные и «замороженные» объекты. И мы столкнемся с реальным дефицитом и невозможностью удовлетворить отложенный спрос. Наша компания ведет активные продажи в комплексе «Шуваловские высоты», но мы уже не можем удовлетворить любые запросы: все однокомнатные квартиры уже выбраны, видовые квартиры площадью больше 80 квадратных метров – тоже. Все чаще случается, что, пока один клиент рассматривает приглянувшийся ему вариант, квартиру успевает приобрести другой желающий.
Московский офис нашей компании за первую неделю сентября выполнил месячный план продаж – после чего, естественно, ранее предлагавшиеся 10-процентные скидки были отменены. Полагаю, что массовое жилье за осень станет на 10 процентов дороже. Что касается качественной недвижимости более высокого класса, то по завершении строительства она, как правило, дорожает более значительно – иногда на 50 и даже на 100 процентов. В комплексе на улице Комсомола, который завершает наша компания, в ближайшие 2-3 месяца цены будут на 20-30 процентов выше.
Закир Муратов, генеральный директор ЗАО «ХоСК-2»:
– Спрос сохраняется, и это очевидно. На нашем объекте «Юнона» на Ленинском проспекте из 120 однокомнатных квартир-студий остались непроданными только три. Когда мы в конце августа временно снизили цену за студию с 1,94 миллиона до 1,75 миллиона, у нас образовалась очередь. Естественно, что сейчас скидки уже не предоставляются. В корпусе 36 комплекса «Ладожский парк», где наша компания является генподрядчиком, до 1 ноября еще действует скидка всего на пять квартир, но она действует только при условии единовременной оплаты. Действительно, сегодня можно сказать, что время скидок проходит.
Лариса Окунь, заместитель генерального директора ООО «ИСК «Отделстрой»:
– Цена в значительной мере определяется расположением объекта, его близостью к автотрассам и к общественному транспорту и в то же время – экологическими характеристиками. От этих преимуществ зависит стоимость земли. Кроме того, в себестоимость объекта включается и оборудование паркингов, и благоустройство. Поэтому в нашем комплексе «Новый Оккервиль», хотя он возводится на территории Ленобласти у границы города, цены довольно высокие. Дом у леса и реки в 300 метрах от общественного транспорта и рядом с КАД – это большая редкость. Как уже было сказано, цена определяется и готовностью дома. Растут этажи – растут цены.
Игорь Жигунов, заместитель председателя правления ЗАО «Городской ипотечный банк»:
– Действительно, дома в относительно высокой степени готовности сегодня и достраиваются, и продаются быстрее. Это связано и с тем, что банки более охотно кредитуют строительство таких объектов. Сейчас кредитные организации более придирчиво относятся и к застройщикам, и к участникам долевого строительства.
Татьяна Погалова:
– Как клиент может убедиться в том, что строительная компания действительно надежна?
Закир Муратов:
– Прежде всего, по качеству уже построенных объектов. Можно спросить у дольщиков – точнее, теперь уже владельцев квартир в тех домах, которые мы построили и сдали. А темпы строительства на реализуемых объектах можно оценить по данным съемки, которая у нас ведется постоянно.
Александр Погодин:
– По соответствию законодательству. Мы строим жилой комплекс на улице Комсомола в соответствии с законом № 214-ФЗ, а на «Шуваловских высотах» образован жилищно-строительный кооператив, который также является законной юридической формой.
Лариса Окунь:
– По тому, как компания выполняет свои обязательства. Каждый дом, построенный нашей компанией, сдавался точно в срок.
Игорь Жигунов:
– О репутации компании свидетельствует предоставление ей кредитов солидным банком. Сегодня банки кредитуют лишь надежные компании. Поинтересоваться репутацией компании можно и в Стройкомитете, и в Ассоциации банков Северо-Запада.
Татьяна Погалова:
– Что предпринять покупателю, не располагающему сегодня достаточными средствами для приобретения желаемого жилья?
Игорь Жигунов:
– Мы прежде всего советуем гражданам адекватно оценить свои возможности. Следует выбрать оптимальную форму заимствования: это может быть и обычный кредит (в этом случае рассрочка может предоставляться на длительный период), и ипотека. Сейчас большинство банков оценивает доходы клиентов по форме 2 НДФЛ. Банки стремятся минимизировать риски, но тем же должен быть озабочен и покупатель. Получение кредита – ответственный шаг, особенно если средства приобретаются под залог квартиры, где клиент сегодня проживает.
Павел Созинов:
– Сейчас самое время выбирать недвижимость в строящихся и новых, только что сданных в эксплуатацию домах. Продажи ведутся более чем в 100 новых домах, в которых застройщики выступают как риэлторы. Замечу, что в прошлые годы все жилье приобреталось в строящихся домах на стадии котлована. И такого предложения просто не было на рынке.
Закир Муратов:
– В соответствии с законом 214-ФЗ, мы можем предоставить кредит только на срок до завершения строительства. Если клиент сразу вносит от 20 до 50 процентов стоимости квартиры, мы начисляем 1 процент на невыплаченный остаток; при первом взносе более 50 процентов рассрочка предоставляется бесплатно.
Александр Погодин:
– На «Шуваловских высотах» мы предоставляем беспроцентную рассрочку в случае, если внесено более 30 процентов стоимости квартиры. Но такая рассрочка действует до ввода дома в эксплуатацию. Может быть предоставлена рассрочка и на последующий период, но с оплатой 15 процентов годовых в рублях.
Илья Логинов:
– Чтобы покупатель мог сделать правильный выбор, ориентируясь как на надежную компанию, так и на оптимальные для него цены и сроки оплаты, мы внедрили новый информационный продукт – «Правильный выбор». У нас также действует бесплатная услуга «Ипотечный консультант», также бесплатно предоставляются юридические консультации. Все это помогает клиентам сэкономить силы, время и деньги.
Игорь Жигунов:
– Приобретение нового жилья – сложный и ответственный поступок. Но в то же время жилая недвижимость обладает важным преимуществом: оно сохраняет и восстанавливает свою рыночную стоимость. Это самый надежный сберегательный счет.
Застройщики и эксперты рынка, принявшие участие в круглом столе «Тенденции ценообразования на первичном рынке. Анализ ценовой политики строительных компаний», организованном газетой «Строительный Еженедельник» в рамках Гражданского жилищного форума, предсказывают к концу года отмену скидок и удорожание объектов с высокими потребительскими качествами на 10-30%.
Татьяна Погалова, директор по PR издательства «Строй-Пресс», модератор круглого стола:
– Какую динамику цен можно ожидать на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга в ближайшие месяцы?
Илья Логинов, директор по маркетингу ООО «МИР недвижимости»:
– Высказывается две точки зрения: о том, что достигнуто ценовое дно, и о том, что цены будут продолжать снижаться. Чтобы не быть голословным, нужно располагать достоверной информацией о ситуации на рынке. За весь период кризиса в Санкт-Петербурге снижение цен на жилую недвижимость составило около 20 процентов. Однако цены снизились неравномерно. Сегодня цена предложения зависит и от класса недвижимости, и от ее качества, и от финансовой устойчивости застройщика. Новое жилье эконом-класса предлагается сегодня в среднем по цене 67 тысяч рублей за квадратный метр. Не исключено, что этот уровень еще чуть-чуть просядет, но незначительно и ненадолго. Надо иметь в виду, что цена варьирует в зависимости от стадии строительства. Жилье, которое будет сдаваться в конце этого года и в I квартале 2010 года, скорее всего, повысится в цене примерно на 10 процентов. О такой вероятности свидетельствует уже предпринятое некоторыми компаниями – в частности, ЗАО «ЮИТ-Лентек» и ООО «ГДСК» – повышение цен на квартиры в завершаемых объектах. В ситуации, когда клиенты предпочитают покупать готовое жилье, неудивительно, что застройщики снижают цену предложения для проектов на ранних стадиях – там цены составляют 50-55 тысяч рублей за квадратный метр. На наш взгляд, именно сегодня сложилась оптимальная возможность для приобретения качественного жилья. Такая возможность уже к концу года иссякнет, поскольку объем недвижимости с лучшими характеристиками сокращается. По нашим оценкам, он составляет не более 300 тысяч квадратных метров, в то время как за месяц продается около 100 тысяч квадратных метров. Таким образом, к Новому году качественный ассортимент на первичном рынке может быть исчерпан.
Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО:
– В Санкт-Петербурге в 2008 году лишь каждая пятая сделка по приобретению недвижимости заключалась на условиях ипотеки. Поэтому рынок у нас просел не так быстро и значительно, как в среднем по России, где в некоторых регионах число сделок на рынке недвижимости с использованием жилищных кредитов достигло 60-70 процентов. Так, в Новосибирске объемы ипотечных сделок составляли 60-80 процентов всех сделок на рынке недвижимости, и цены на жилье после резкого сжимания рынка ипотечного кредитования упали в два раза. В Санкт-Петербурге же цены снизились на 18 процентов. Цены продолжают падать на 0,5 процента в месяц в рублях. Цены на качественное жилье в добротных кирпичных домах сократились не более чем на 15 процентов. Летом снижение продолжалось в связи с традиционно низким спросом в этот период года. Но осень – это «страда» на рынке недвижимости, в это время интерес к покупке жилья всегда повышается, о чем свидетельствует активность посетителей выставки. Что касается прогнозов в течение этого квартала, то я не думаю, что в нашем городе следует ожидать значительных взлетов или, наоборот, падений. К сожалению, дома перестают строиться, объем сдаваемой недвижимости снижается, и в итоге цены в будущем году неминуемо повысятся, причем резко. Некоторые считают, что риэлторы как раз в этом и заинтересованы. Такое мнение ошибочно: мы работаем с оборота, и нам выгодно, чтобы спрос был платежеспособен. Чем ниже комиссионные, тем больше мы продаем.
Сегодня у петербуржцев есть большое преимущество перед жителями других областных центров: здесь сохраняется возможность широкого выбора. Сегодня можно приобрести квартиру в строящемся доме, в зависимости от уровня запросов, и по 50 тысяч, и по 85 тысяч рублей за квадратный метр. В среднем квартира, выставленная на продажу, покупается в течение 40 дней, а если она в удобном месте, у метро, – то не более чем за 30 дней.
Александр Погодин, директор ООО «Пионер»:
– Мы ощущаем заметный приток покупателей в осенний период. Между тем количество объектов, находящихся на средней стадии строительства, к сожалению, по уже названным причинам сокращается. Через полгода мы можем получить огромную «яму»: будут только завершенные и «замороженные» объекты. И мы столкнемся с реальным дефицитом и невозможностью удовлетворить отложенный спрос. Наша компания ведет активные продажи в комплексе «Шуваловские высоты», но мы уже не можем удовлетворить любые запросы: все однокомнатные квартиры уже выбраны, видовые квартиры площадью больше 80 квадратных метров – тоже. Все чаще случается, что, пока один клиент рассматривает приглянувшийся ему вариант, квартиру успевает приобрести другой желающий.
Московский офис нашей компании за первую неделю сентября выполнил месячный план продаж – после чего, естественно, ранее предлагавшиеся 10-процентные скидки были отменены. Полагаю, что массовое жилье за осень станет на 10 процентов дороже. Что касается качественной недвижимости более высокого класса, то по завершении строительства она, как правило, дорожает более значительно – иногда на 50 и даже на 100 процентов. В комплексе на улице Комсомола, который завершает наша компания, в ближайшие 2-3 месяца цены будут на 20-30 процентов выше.
Закир Муратов, генеральный директор ЗАО «ХоСК-2»:
– Спрос сохраняется, и это очевидно. На нашем объекте «Юнона» на Ленинском проспекте из 120 однокомнатных квартир-студий остались непроданными только три. Когда мы в конце августа временно снизили цену за студию с 1,94 миллиона до 1,75 миллиона, у нас образовалась очередь. Естественно, что сейчас скидки уже не предоставляются. В корпусе 36 комплекса «Ладожский парк», где наша компания является генподрядчиком, до 1 ноября еще действует скидка всего на пять квартир, но она действует только при условии единовременной оплаты. Действительно, сегодня можно сказать, что время скидок проходит.
Лариса Окунь, заместитель генерального директора ООО «ИСК «Отделстрой»:
– Цена в значительной мере определяется расположением объекта, его близостью к автотрассам и к общественному транспорту и в то же время – экологическими характеристиками. От этих преимуществ зависит стоимость земли. Кроме того, в себестоимость объекта включается и оборудование паркингов, и благоустройство. Поэтому в нашем комплексе «Новый Оккервиль», хотя он возводится на территории Ленобласти у границы города, цены довольно высокие. Дом у леса и реки в 300 метрах от общественного транспорта и рядом с КАД – это большая редкость. Как уже было сказано, цена определяется и готовностью дома. Растут этажи – растут цены.
Игорь Жигунов, заместитель председателя правления ЗАО «Городской ипотечный банк»:
– Действительно, дома в относительно высокой степени готовности сегодня и достраиваются, и продаются быстрее. Это связано и с тем, что банки более охотно кредитуют строительство таких объектов. Сейчас кредитные организации более придирчиво относятся и к застройщикам, и к участникам долевого строительства.
Татьяна Погалова:
– Как клиент может убедиться в том, что строительная компания действительно надежна?
Закир Муратов:
– Прежде всего, по качеству уже построенных объектов. Можно спросить у дольщиков – точнее, теперь уже владельцев квартир в тех домах, которые мы построили и сдали. А темпы строительства на реализуемых объектах можно оценить по данным съемки, которая у нас ведется постоянно.
Александр Погодин:
– По соответствию законодательству. Мы строим жилой комплекс на улице Комсомола в соответствии с законом № 214-ФЗ, а на «Шуваловских высотах» образован жилищно-строительный кооператив, который также является законной юридической формой.
Лариса Окунь:
– По тому, как компания выполняет свои обязательства. Каждый дом, построенный нашей компанией, сдавался точно в срок.
Игорь Жигунов:
– О репутации компании свидетельствует предоставление ей кредитов солидным банком. Сегодня банки кредитуют лишь надежные компании. Поинтересоваться репутацией компании можно и в Стройкомитете, и в Ассоциации банков Северо-Запада.
Татьяна Погалова:
– Что предпринять покупателю, не располагающему сегодня достаточными средствами для приобретения желаемого жилья?
Игорь Жигунов:
– Мы прежде всего советуем гражданам адекватно оценить свои возможности. Следует выбрать оптимальную форму заимствования: это может быть и обычный кредит (в этом случае рассрочка может предоставляться на длительный период), и ипотека. Сейчас большинство банков оценивает доходы клиентов по форме 2 НДФЛ. Банки стремятся минимизировать риски, но тем же должен быть озабочен и покупатель. Получение кредита – ответственный шаг, особенно если средства приобретаются под залог квартиры, где клиент сегодня проживает.
Павел Созинов:
– Сейчас самое время выбирать недвижимость в строящихся и новых, только что сданных в эксплуатацию домах. Продажи ведутся более чем в 100 новых домах, в которых застройщики выступают как риэлторы. Замечу, что в прошлые годы все жилье приобреталось в строящихся домах на стадии котлована. И такого предложения просто не было на рынке.
Закир Муратов:
– В соответствии с законом 214-ФЗ, мы можем предоставить кредит только на срок до завершения строительства. Если клиент сразу вносит от 20 до 50 процентов стоимости квартиры, мы начисляем 1 процент на невыплаченный остаток; при первом взносе более 50 процентов рассрочка предоставляется бесплатно.
Александр Погодин:
– На «Шуваловских высотах» мы предоставляем беспроцентную рассрочку в случае, если внесено более 30 процентов стоимости квартиры. Но такая рассрочка действует до ввода дома в эксплуатацию. Может быть предоставлена рассрочка и на последующий период, но с оплатой 15 процентов годовых в рублях.
Илья Логинов:
– Чтобы покупатель мог сделать правильный выбор, ориентируясь как на надежную компанию, так и на оптимальные для него цены и сроки оплаты, мы внедрили новый информационный продукт – «Правильный выбор». У нас также действует бесплатная услуга «Ипотечный консультант», также бесплатно предоставляются юридические консультации. Все это помогает клиентам сэкономить силы, время и деньги.
Игорь Жигунов:
– Приобретение нового жилья – сложный и ответственный поступок. Но в то же время жилая недвижимость обладает важным преимуществом: оно сохраняет и восстанавливает свою рыночную стоимость. Это самый надежный сберегательный счет.
рубрика:
Бизнес
автор:
Константин Черемных
