Торги уже уместны
09.11.2009
На петербургской земельной конференции, прошедшей 30 октября, специалисты обсуждали итоги аукционов по продаже прав аренды земельных участков. Результаты торгов, по мнению экспертов, позволяют говорить о начале формирования нового рыночного тренда.
Фонд РЖС – первые аукционы
Открыл конференцию Никита Степанов, директор северо-западного филиала Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). В своем выступлении он остановился на итогах первых аукционов по продаже прав аренды земельных участков под комплексную жилую застройку. «Несмотря на текущую стагнацию рынка, результаты проведенных аукционов показали, что рынку был представлен новый продукт, который оказался востребованным», – заявил Никита Степанов.
Как сообщил Никита Степанов, Фонд РЖС действует на основании 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», который по сути является уставным документом фонда. На основании соглашения, подписанного фондом и субъектом федерации, субъект федерации представляет перечень земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые по мнению субъекта не используются в полном объеме правообладателем. При этом такие участки могут быть использованы для целей жилищного и иного строительства. Перечень участков сопровождается соответствующим пакетом документов, на основании которых фонд готовит предложение по дальнейшему использованию этого участка или части этого участка. Это предложение попечительский совет фонда вносит на одобрение правительственной комиссии. Комиссия принимает решение по трем направлениям – о передаче земельного участка для формирования имущества фонда (для последующей реализации участка на аукционе), о передаче полномочий по использованию участка на 3 года субъекту федерации и о целесообразности использования этих участков.
В настоящее время в фонд внесены предложения по 1387 земельным участкам. Участки, информация о которых внесена в фонд, предназначены для реализации всех целей Фонда РЖС: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, для размещения производственных объектов, в том числе промышленности строительных материалов, для малоэтажного жилищного строительства.
По словам Никиты Степанова, в 2009 году фонд планирует ввести в оборот около 60 участков: 25-30 участков планируется выставить на аукционы и еще примерно столько же передать субъектам федерации. Это позволит создать условия для возведения 5,5–6 млн кв. м жилья эконом-класса, что составляет более чем 10% нынешнего уровня годового ввода.
Первые аукционы по земельным участкам состоялись 23–25 сентября 2009 года. Участки расположены в Тюмени, Кирове, Курске и Чебоксарах. В целом освоение выставленных на аукционы земельных участков предполагает создание условий для возведения более 1,1 млн кв. м жилья эконом-класса. «Все получившие права на заключение договоров аренды участники состоявшихся первых земельных аукционов Фонда РЖС в полном объеме перечислили все денежные средства за право заключения договоров аренды земельных участков фонда на сумму около 82 миллионов рублей», – сказал Никита Степанов.
Средства, вырученные от аукционов, фонд планирует направить на обеспечение новых участков, вводимых в оборот, объектами коммунальной и инженерной инфраструктуры.
Торги по первому петербургскому лоту Фонда РЖС пройдут в Москве 10 ноября. Состоится аукцион по продаже в собственность объектов недвижимости бывшего военного городка в Пушкине, на Старогатчинском шоссе, 8. По словам Никиты Степанова, начальная цена лота составит 57 млн рублей без учета НДС (18%). Шаг аукциона – 1 млн рублей. Форма предложений о цене – открытая. Обременения на земельный участок и объекты недвижимости отсутствуют.
Общая площадь участка составляет более 2,41 га. Он расположен на расстоянии 6,5 км от центра Пушкина и 1,1 км от одной из главных магистралей Пушкина – Красносельского шоссе. К северу и востоку от участка расположены объекты НПО «Мир», складской комплекс, а также военный аэродром «Пушкин». С юга и с запада с ним граничат сельскохозяйственные поля. Согласно генплану, территория участка включает функциональные зоны ПД и И1: на нем можно построить производственный, производственно-складской или складской комплекс. Прием заявок заканчивается 6 ноября. По условиям торгов, претендент на участок должен внести задаток в размере 14,25 млн рублей.
Предел – 100 USD за «квадрат»
Владимир Жуковский, и.о. генерального директора Фонда имущества Санкт-Петербурга, подвел предварительные итоги работы Фонда имущества за 2009 год. По его словам, до июня 2009 года инвесторы вели себя малоактивно. Исключение – торги по земельным участкам ИЖС. «Даже в самые мрачные периоды кризиса этот рынок не затихал, – сказал Владимир Жуковский. – За 2009 год фондом продано 96 участков под ИЖС общей площадью 167 га. До июня текущего года мы наблюдали постепенное снижение цен. Так, в июле 2009 года по сравнению с августом 2008 года цены на землю ИЖС упали примерно в два раза. В июне падение приостановилось. Начала расти ликвидность. Сейчас около 80 процентов участков, которые мы выставляем, мы продаем с первого раза – какие-то по стартовой цене, какие-то с превышением. На последних торгах в ходе существенной конкурентной борьбы земля в Курортном районе ушла от 12 до 15 тысяч долларов за сотку».
Гораздо меньший интерес инвесторов, особенно в первой половине текущего года, вызывала земля под капитальное строительство.
«В конце прошлого года, когда примерно стали понятны масштабы кризиса, правительство города осознало, что стоимость земли нужно снижать. Уже тогда было принято решение – цена под застройку не должна быть выше 100 долларов за квадратный метр. До кризиса цена доходила до 400-500 долларов за квадратный метр», – сказал Владимир Жуковский.
В первой половине 2009 года была проведена переоценка участков, которые были выставлены на торги, и в листингах Фонда имущества появились участки в спальных районах со стартовой ценой 100 долларов за квадратный метр».
Однако снижение цен не привлекло инвесторов, сворачивающих свои проекты и не собирающихся начинать новые. Несмотря на принятые меры, до июля Фонд имущества Санкт-Петербурга не продал ни одного земельного участка под капитальное строительство. В июле произошло знаковое событие – было продано четыре земельных участка (земельный участок на Ленинском проспект (95 тыс. кв. м) «ушел» по стартовой цене 79 USD за 1 кв. м; другой участок – в Невском районе, на Шлиссельбургском проспекте (5,5 тыс. кв. м) – ушел за 120 USD за 1 кв. м).
«Впервые с начала кризиса застройщики взяли землю. Вероятно, у застройщиков возникло более четкое понимание ситуации и исчерпался задел, – считает Владимир Жуковский. – Есть позитивные сдвиги. Сейчас мы готовим набор земельных участков, чтобы создать предложение и возможность выбора для застройщиков. Мы считаем, в будущем году спрос будет нарастать и потребность в земельных участках расти».
За 2009 год Фондом имущества Петербурга было продано 47 участков под капитальное строительство (как жилое, так и нежилое) общей площадью 161 га. Из них 21 участок – жилье, общей площадью 151 га.
Владимир Жуковский описал портрет «кризисного» участника торгов. «Это компании – не новички на петербургском рынке, – сказал Владимир Жуковский. – К крупным участкам проявляют интерес компании среднего масштаба, к небольшим участкам – небольшие компании. То есть те, кто не имеет серьезной долговой нагрузки. Небольшой масштаб и определенная консервативность защитила эти компании в период кризиса. Крупные компании после кризиса не приходят – у них есть серьезные заделы и финансовые проблемы, связанные с масштабами деятельности».
В кризисное время толчок к развитию получил вторичный рынок земельных участков. У компании, владеющей правом на аренду земельного участка на инвестиционных условиях для целей строительства, есть возможность продать свой контракт. Путь вполне легальный – необходимо получить у администрации города разрешение на переуступку права, при условии, что переуступка будет осуществляться на торгах Фонда имущества. Далее проводится аукцион – где предметом торгов является право переуступки. «Прецеденты обращения в администрацию за разрешением о переуступке прав уже есть, правда, самих торгов еще не было. Первые аукционы будут проведены в ноябре, – сообщил Владимир Жуковский. – Стартовая цена определяется владельцем контракта. В ходе процедуры условия контракта с администрацией не меняются. Поэтому переуступка выгодна компаниям, изначально купившим участок дешево или уже вложившим средства в подготовку участка».
Фонд РЖС – первые аукционы
Открыл конференцию Никита Степанов, директор северо-западного филиала Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). В своем выступлении он остановился на итогах первых аукционов по продаже прав аренды земельных участков под комплексную жилую застройку. «Несмотря на текущую стагнацию рынка, результаты проведенных аукционов показали, что рынку был представлен новый продукт, который оказался востребованным», – заявил Никита Степанов.
Как сообщил Никита Степанов, Фонд РЖС действует на основании 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», который по сути является уставным документом фонда. На основании соглашения, подписанного фондом и субъектом федерации, субъект федерации представляет перечень земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые по мнению субъекта не используются в полном объеме правообладателем. При этом такие участки могут быть использованы для целей жилищного и иного строительства. Перечень участков сопровождается соответствующим пакетом документов, на основании которых фонд готовит предложение по дальнейшему использованию этого участка или части этого участка. Это предложение попечительский совет фонда вносит на одобрение правительственной комиссии. Комиссия принимает решение по трем направлениям – о передаче земельного участка для формирования имущества фонда (для последующей реализации участка на аукционе), о передаче полномочий по использованию участка на 3 года субъекту федерации и о целесообразности использования этих участков.
В настоящее время в фонд внесены предложения по 1387 земельным участкам. Участки, информация о которых внесена в фонд, предназначены для реализации всех целей Фонда РЖС: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, для размещения производственных объектов, в том числе промышленности строительных материалов, для малоэтажного жилищного строительства.
По словам Никиты Степанова, в 2009 году фонд планирует ввести в оборот около 60 участков: 25-30 участков планируется выставить на аукционы и еще примерно столько же передать субъектам федерации. Это позволит создать условия для возведения 5,5–6 млн кв. м жилья эконом-класса, что составляет более чем 10% нынешнего уровня годового ввода.
Первые аукционы по земельным участкам состоялись 23–25 сентября 2009 года. Участки расположены в Тюмени, Кирове, Курске и Чебоксарах. В целом освоение выставленных на аукционы земельных участков предполагает создание условий для возведения более 1,1 млн кв. м жилья эконом-класса. «Все получившие права на заключение договоров аренды участники состоявшихся первых земельных аукционов Фонда РЖС в полном объеме перечислили все денежные средства за право заключения договоров аренды земельных участков фонда на сумму около 82 миллионов рублей», – сказал Никита Степанов.
Средства, вырученные от аукционов, фонд планирует направить на обеспечение новых участков, вводимых в оборот, объектами коммунальной и инженерной инфраструктуры.
Торги по первому петербургскому лоту Фонда РЖС пройдут в Москве 10 ноября. Состоится аукцион по продаже в собственность объектов недвижимости бывшего военного городка в Пушкине, на Старогатчинском шоссе, 8. По словам Никиты Степанова, начальная цена лота составит 57 млн рублей без учета НДС (18%). Шаг аукциона – 1 млн рублей. Форма предложений о цене – открытая. Обременения на земельный участок и объекты недвижимости отсутствуют.
Общая площадь участка составляет более 2,41 га. Он расположен на расстоянии 6,5 км от центра Пушкина и 1,1 км от одной из главных магистралей Пушкина – Красносельского шоссе. К северу и востоку от участка расположены объекты НПО «Мир», складской комплекс, а также военный аэродром «Пушкин». С юга и с запада с ним граничат сельскохозяйственные поля. Согласно генплану, территория участка включает функциональные зоны ПД и И1: на нем можно построить производственный, производственно-складской или складской комплекс. Прием заявок заканчивается 6 ноября. По условиям торгов, претендент на участок должен внести задаток в размере 14,25 млн рублей.
Предел – 100 USD за «квадрат»
Владимир Жуковский, и.о. генерального директора Фонда имущества Санкт-Петербурга, подвел предварительные итоги работы Фонда имущества за 2009 год. По его словам, до июня 2009 года инвесторы вели себя малоактивно. Исключение – торги по земельным участкам ИЖС. «Даже в самые мрачные периоды кризиса этот рынок не затихал, – сказал Владимир Жуковский. – За 2009 год фондом продано 96 участков под ИЖС общей площадью 167 га. До июня текущего года мы наблюдали постепенное снижение цен. Так, в июле 2009 года по сравнению с августом 2008 года цены на землю ИЖС упали примерно в два раза. В июне падение приостановилось. Начала расти ликвидность. Сейчас около 80 процентов участков, которые мы выставляем, мы продаем с первого раза – какие-то по стартовой цене, какие-то с превышением. На последних торгах в ходе существенной конкурентной борьбы земля в Курортном районе ушла от 12 до 15 тысяч долларов за сотку».
Гораздо меньший интерес инвесторов, особенно в первой половине текущего года, вызывала земля под капитальное строительство.
«В конце прошлого года, когда примерно стали понятны масштабы кризиса, правительство города осознало, что стоимость земли нужно снижать. Уже тогда было принято решение – цена под застройку не должна быть выше 100 долларов за квадратный метр. До кризиса цена доходила до 400-500 долларов за квадратный метр», – сказал Владимир Жуковский.
В первой половине 2009 года была проведена переоценка участков, которые были выставлены на торги, и в листингах Фонда имущества появились участки в спальных районах со стартовой ценой 100 долларов за квадратный метр».
Однако снижение цен не привлекло инвесторов, сворачивающих свои проекты и не собирающихся начинать новые. Несмотря на принятые меры, до июля Фонд имущества Санкт-Петербурга не продал ни одного земельного участка под капитальное строительство. В июле произошло знаковое событие – было продано четыре земельных участка (земельный участок на Ленинском проспект (95 тыс. кв. м) «ушел» по стартовой цене 79 USD за 1 кв. м; другой участок – в Невском районе, на Шлиссельбургском проспекте (5,5 тыс. кв. м) – ушел за 120 USD за 1 кв. м).
«Впервые с начала кризиса застройщики взяли землю. Вероятно, у застройщиков возникло более четкое понимание ситуации и исчерпался задел, – считает Владимир Жуковский. – Есть позитивные сдвиги. Сейчас мы готовим набор земельных участков, чтобы создать предложение и возможность выбора для застройщиков. Мы считаем, в будущем году спрос будет нарастать и потребность в земельных участках расти».
За 2009 год Фондом имущества Петербурга было продано 47 участков под капитальное строительство (как жилое, так и нежилое) общей площадью 161 га. Из них 21 участок – жилье, общей площадью 151 га.
Владимир Жуковский описал портрет «кризисного» участника торгов. «Это компании – не новички на петербургском рынке, – сказал Владимир Жуковский. – К крупным участкам проявляют интерес компании среднего масштаба, к небольшим участкам – небольшие компании. То есть те, кто не имеет серьезной долговой нагрузки. Небольшой масштаб и определенная консервативность защитила эти компании в период кризиса. Крупные компании после кризиса не приходят – у них есть серьезные заделы и финансовые проблемы, связанные с масштабами деятельности».
В кризисное время толчок к развитию получил вторичный рынок земельных участков. У компании, владеющей правом на аренду земельного участка на инвестиционных условиях для целей строительства, есть возможность продать свой контракт. Путь вполне легальный – необходимо получить у администрации города разрешение на переуступку права, при условии, что переуступка будет осуществляться на торгах Фонда имущества. Далее проводится аукцион – где предметом торгов является право переуступки. «Прецеденты обращения в администрацию за разрешением о переуступке прав уже есть, правда, самих торгов еще не было. Первые аукционы будут проведены в ноябре, – сообщил Владимир Жуковский. – Стартовая цена определяется владельцем контракта. В ходе процедуры условия контракта с администрацией не меняются. Поэтому переуступка выгодна компаниям, изначально купившим участок дешево или уже вложившим средства в подготовку участка».
рубрика:
Аналитика
автор:
Дарья Литвинова
