Стремление к равновесию
16.11.2009
Объем предложения на загородном рынке сохранился на докризисном уровне. Однако несколько изменилась структура спроса. Потенциальных покупателей прежде всего интересуют более экономичные варианты и отсутствие рисков.
О реалиях и перспективах загородного домостроения рассказали участники круглого стола, организованного редакцией газеты «Строительный Еженедельник».
Наталья Бурковская, шеф-редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– Сегмент загородной недвижимости медленнее всех падал в кризис и, как предрекают аналитики, медленнее всего будет из него выходить. Сегодня хотелось бы получить ответы на основные вопросы, интересующие как профессионалов рынка, так и потребителей. На что следует ориентироваться при выборе того или иного загородного объекта? Достигли ли цены на коттеджи и землю своего минимального уровня? Как идут продажи на объектах, что пользуется наибольшим спросом?
Ольга Трошева, заместитель генерального директора ООО «Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость»:
– На сегодняшний день количество коттеджных поселков в предложении держится на докризисном уровне – в пределах 150-170 объектов. Начиная с осени прошлого года, реализация ряда проектов была приостановлена, от части из них инвесторы отказались вообще. Но рынок не встал полностью, проекты выходили в продажу. Однако тенденция такова, что основной объем предложения сместился в сторону земельных участков. Только в 40 процентах всех находящихся в продаже коттеджных поселков девелоперами жестко предлагаются либо коттеджи, либо участки с подрядом. Остальные предлагают землю. Инженерная подготовка у этих участков разная: кто-то предлагает только свет, кто-то свет и воду, кто-то полный пакет, а кто-то – вообще ничего. Поэтому при выборе таких объектов, нужно очень внимательно проверять наличие необходимых коммуникаций.
Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора ООО «Национальная жилищная корпорация – Санкт-Петербург»:
– Отличительная черта сегодняшнего рынка – повышенная требовательность клиентов к отсутствию рисков. Мы сейчас реализуем проект, который находится в смешанной фазе. Здесь есть готовые, уже заселенные дома, объекты в продаже, строительство которых завершено, и участки под возведение новых домов. Лучше всего в настоящее время продаются объекты вторичного рынка: люди готовы платить деньги против свидетельства о праве собственности. Поэтому я не думаю, что земля в чистом поле сегодня может пользоваться хоть каким-то спросом. Даже снижение цены не решает проблем с продажами. Главное для клиента – надежность, гарантии, что объект будет достроен в срок.
Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком»:
– Гарантии завершения проекта, надежность компании и объемы ее присутствия на рынке – это не пустые слова. Нас действительно очень серьезно проверяют. Клиенты интересуются, сколько лет компания присутствует на рынке, какие проекты она реализовала, укладывается ли она в сроки. Даже после заключения договора покупатель постоянно наведывается на строительную площадку и в офис застройщика. Вероятно, поэтому поселки дачного типа сегодня испытывают определенные сложности. Полностью готовых дачных поселков в предложении практически нет. Традиционно первые продажи на таких объектах осуществлялись еще до оформления каких-то юридических бумаг, а не то что после подписанных проектов и проложенных коммуникаций. Возможно, сейчас ситуация будет меняться, поскольку правила игры диктует покупатель.
Андрей Королев, руководитель отдела развития ЗАО «Леноблдомстрой»:
– В первую очередь людей интересуют ближайшие сроки сдачи и низкая цена. На мой взгляд, в этом смысле кризис оказал благоприятное воздействие на рынок загородной недвижимости. Связано это с тем, что многие стройки в Петербурге сегодня заморожены. Соответственно рано или поздно в городе возникнет дефицит готового жилья, которое всегда пользовалось наибольшим спросом. Поэтому быстровозводимые загородные дома могут составить серьезную конкуренцию новостройкам в черте города. Сейчас все больше потребителей среднего класса – люди, которые покупали квартиры в новостройках спальных районов, – обращают свое внимание на загородную недвижимость. Наиболее дешевое городское жилье реализуется застройщиками на начальных этапах строительства, а это как минимум три года ожидания. При этом у нас за те же, а иногда и меньшие деньги можно приобрести объект, который будет построен всего за 3 месяца. С учетом инженерной подготовки земли цена готового под чистовую отделку дома площадью 150 квадратных метров составит около 5 миллионов рублей. Это соизмеримо по цене с небольшой двухкомнатной квартирой в спальном районе Петербурга.
Марина Селиванова, руководитель департамента продаж ИСК «Грантика»:
– Мы работаем в несколько ином формате, который скорее относится к жилью бизнес-класса. Это близость к городу, кирпичные дома, все коммуникации и развитая инфраструктура, охрана. Сегодня у нас в продаже два коттеджных поселка: в одном мы продаем таунхаусы, в другом – участки с подрядом и без такового. Последний объект был запущен в мае этого года, в самый разгар кризиса. Естественно, у нас были сомнения по поводу его успешности. Но на текущий момент из 39 земельных наделов продано 27. Думаю, это неплохой показатель. Конечно, во многом на продажи повлияли месторасположение объекта на берегу Финского залива, хорошая транспортная доступность. Полностью инженерно подготовленные участки мы продаем по цене 330–460 тысяч рублей за сотку, дом площадью 158 квадратных метров с землей обойдется в 12,2 миллиона рублей.
Наталья Бурковская:
– С увеличением спроса на недорогое жилье должна была возрасти потребность в экономичных строительных материалах? Ощутили ли это участники рынка?
Владимир Поручиков, генеральный директор группы компаниий «Канадский дом»:
– Мы производим и продаем недорогие объекты площадью 120-150 квадратных метров. Это каркасно-панельные дома, произведенные по СИП-технологии, где в качестве утеплителя используется пенополистирол. Не могу сказать, что наши докризисные ожидания оправдались. Спад продаж есть. Большой провал был в июле-августе, но сейчас мощности загружены до февраля-марта будущего года. Примечательно, что клиенты сегодня достаточно хорошо знают каркасно-панельную технологию и не возникает тех вопросов, которые были еще полтора-два года назад. Но при этом наш заказчик стал еще более требователен. Он приходит подготовленный и искушенный, знает цены и уже посетил несколько производителей. В кризис все стали более внимательно просчитывать свои проекты.
Наталья Бурковская:
– А что сегодня происходит на вторичном рынке загородного жилья?
Станислав Азацкий, директор ООО «Адвекс. Загородная недвижимость»:
– Здесь наибольшим спросом пользуются земельные участки недорогого формата – по цене от 150 до 500 тысяч рублей за сотку. Благодаря таким наделам, расположенным, как правило, в садоводствах, был поддержан объем продаж. Что касается земли под ИЖС, приобретались только те участки, по которым продавец был готов значительно подвинуться в цене. При этом количество объектов вторичного рынка, выставленных на продажу, за последний год увеличилось почти в два раза. Не упал и спрос, просмотры даже активизировались. Однако реальных сделок очень мало. В основном это происходило из-за того, что люди не были уверены, что падение цен остановилось. Мол, зачем покупать сейчас, если в будущем будет дешевле? Но, по моим оценкам, дальнейшего снижения цен не будет. Вторичный рынок уже стабилизировался. Сегодня максимальные скидки достигают 10 процентов, хотя с января по март этого года они доходили до 30 процентов. Да и то из-за того, что изначально цены на объекты были слишком завышены.
Арсений Васильев, директор по инвестициям группы компаний «Унисто Петросталь»:
– Я считаю, что основной плюс, который получил загородный рынок от кризиса, заключается в том, что многие собственники земли задумались, как улучшить качество своего актива. Теперь просто сидеть на земле и ждать, когда она возрастет в цене для перепродажи – не получится. Необходимо довести свой участок до более ликвидного состояния. Многие к этому процессу уже подключились, рассматривают и согласовывают возможность прокладки сетей к своим участкам. Думаю, что в ближайшие посткризисные годы эти территории будут более активно выводится на рынок.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– На вторичном рынке в продаже находится около 6 тысяч объектов. Около половины из них – земельные участки. Домовладения в среднем подешевели за год на 30 процентов, земельные участки – на 30-50 процентов. Наибольшим спросом в южных районах пользуются садовые участки в 6-10 соток по цене около 300-400 тысяч рублей, в северных – до 700-800 тысяч. К готовым домам спрос определился на отметке 2,5-3 млн рублей. Причем цены на ИЖС могут быть существенно выше. Покупатель становится рациональнее и требует качественных вариантов в эконом-классе. Около половины предложений сегодня укладывается в эту ценовую нишу. Практически не востребованы предложения в среднем ценовом диапазоне от 4 до 8 миллионов рублей. Есть интерес к дорогим объектам, стоимость которых снизилась на 40-50 процентов до 12-15 миллионов рублей. И продавцы, и покупатели только нащупывают взаимные ценовые предпочтения, на это им потребовалось целое лето. Более или менее сбалансированного по цене предложения следует ожидать не раньше следующего сезона.
Владимир Майоров, исполнительный директор НП «Ассоциация «Загородная недвижимость»:
– Мы достаточно оптимистично настроены на будущее. Городской рынок сейчас пошел в рост. Как показывает практика, загородный отстает от него на 3-5 месяцев. Поэтому к весне можно ожидать оживления рынка и увеличения стоимости жилья за городом.
О реалиях и перспективах загородного домостроения рассказали участники круглого стола, организованного редакцией газеты «Строительный Еженедельник».
Наталья Бурковская, шеф-редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– Сегмент загородной недвижимости медленнее всех падал в кризис и, как предрекают аналитики, медленнее всего будет из него выходить. Сегодня хотелось бы получить ответы на основные вопросы, интересующие как профессионалов рынка, так и потребителей. На что следует ориентироваться при выборе того или иного загородного объекта? Достигли ли цены на коттеджи и землю своего минимального уровня? Как идут продажи на объектах, что пользуется наибольшим спросом?
Ольга Трошева, заместитель генерального директора ООО «Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость»:
– На сегодняшний день количество коттеджных поселков в предложении держится на докризисном уровне – в пределах 150-170 объектов. Начиная с осени прошлого года, реализация ряда проектов была приостановлена, от части из них инвесторы отказались вообще. Но рынок не встал полностью, проекты выходили в продажу. Однако тенденция такова, что основной объем предложения сместился в сторону земельных участков. Только в 40 процентах всех находящихся в продаже коттеджных поселков девелоперами жестко предлагаются либо коттеджи, либо участки с подрядом. Остальные предлагают землю. Инженерная подготовка у этих участков разная: кто-то предлагает только свет, кто-то свет и воду, кто-то полный пакет, а кто-то – вообще ничего. Поэтому при выборе таких объектов, нужно очень внимательно проверять наличие необходимых коммуникаций.
Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора ООО «Национальная жилищная корпорация – Санкт-Петербург»:
– Отличительная черта сегодняшнего рынка – повышенная требовательность клиентов к отсутствию рисков. Мы сейчас реализуем проект, который находится в смешанной фазе. Здесь есть готовые, уже заселенные дома, объекты в продаже, строительство которых завершено, и участки под возведение новых домов. Лучше всего в настоящее время продаются объекты вторичного рынка: люди готовы платить деньги против свидетельства о праве собственности. Поэтому я не думаю, что земля в чистом поле сегодня может пользоваться хоть каким-то спросом. Даже снижение цены не решает проблем с продажами. Главное для клиента – надежность, гарантии, что объект будет достроен в срок.
Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком»:
– Гарантии завершения проекта, надежность компании и объемы ее присутствия на рынке – это не пустые слова. Нас действительно очень серьезно проверяют. Клиенты интересуются, сколько лет компания присутствует на рынке, какие проекты она реализовала, укладывается ли она в сроки. Даже после заключения договора покупатель постоянно наведывается на строительную площадку и в офис застройщика. Вероятно, поэтому поселки дачного типа сегодня испытывают определенные сложности. Полностью готовых дачных поселков в предложении практически нет. Традиционно первые продажи на таких объектах осуществлялись еще до оформления каких-то юридических бумаг, а не то что после подписанных проектов и проложенных коммуникаций. Возможно, сейчас ситуация будет меняться, поскольку правила игры диктует покупатель.
Андрей Королев, руководитель отдела развития ЗАО «Леноблдомстрой»:
– В первую очередь людей интересуют ближайшие сроки сдачи и низкая цена. На мой взгляд, в этом смысле кризис оказал благоприятное воздействие на рынок загородной недвижимости. Связано это с тем, что многие стройки в Петербурге сегодня заморожены. Соответственно рано или поздно в городе возникнет дефицит готового жилья, которое всегда пользовалось наибольшим спросом. Поэтому быстровозводимые загородные дома могут составить серьезную конкуренцию новостройкам в черте города. Сейчас все больше потребителей среднего класса – люди, которые покупали квартиры в новостройках спальных районов, – обращают свое внимание на загородную недвижимость. Наиболее дешевое городское жилье реализуется застройщиками на начальных этапах строительства, а это как минимум три года ожидания. При этом у нас за те же, а иногда и меньшие деньги можно приобрести объект, который будет построен всего за 3 месяца. С учетом инженерной подготовки земли цена готового под чистовую отделку дома площадью 150 квадратных метров составит около 5 миллионов рублей. Это соизмеримо по цене с небольшой двухкомнатной квартирой в спальном районе Петербурга.
Марина Селиванова, руководитель департамента продаж ИСК «Грантика»:
– Мы работаем в несколько ином формате, который скорее относится к жилью бизнес-класса. Это близость к городу, кирпичные дома, все коммуникации и развитая инфраструктура, охрана. Сегодня у нас в продаже два коттеджных поселка: в одном мы продаем таунхаусы, в другом – участки с подрядом и без такового. Последний объект был запущен в мае этого года, в самый разгар кризиса. Естественно, у нас были сомнения по поводу его успешности. Но на текущий момент из 39 земельных наделов продано 27. Думаю, это неплохой показатель. Конечно, во многом на продажи повлияли месторасположение объекта на берегу Финского залива, хорошая транспортная доступность. Полностью инженерно подготовленные участки мы продаем по цене 330–460 тысяч рублей за сотку, дом площадью 158 квадратных метров с землей обойдется в 12,2 миллиона рублей.
Наталья Бурковская:
– С увеличением спроса на недорогое жилье должна была возрасти потребность в экономичных строительных материалах? Ощутили ли это участники рынка?
Владимир Поручиков, генеральный директор группы компаниий «Канадский дом»:
– Мы производим и продаем недорогие объекты площадью 120-150 квадратных метров. Это каркасно-панельные дома, произведенные по СИП-технологии, где в качестве утеплителя используется пенополистирол. Не могу сказать, что наши докризисные ожидания оправдались. Спад продаж есть. Большой провал был в июле-августе, но сейчас мощности загружены до февраля-марта будущего года. Примечательно, что клиенты сегодня достаточно хорошо знают каркасно-панельную технологию и не возникает тех вопросов, которые были еще полтора-два года назад. Но при этом наш заказчик стал еще более требователен. Он приходит подготовленный и искушенный, знает цены и уже посетил несколько производителей. В кризис все стали более внимательно просчитывать свои проекты.
Наталья Бурковская:
– А что сегодня происходит на вторичном рынке загородного жилья?
Станислав Азацкий, директор ООО «Адвекс. Загородная недвижимость»:
– Здесь наибольшим спросом пользуются земельные участки недорогого формата – по цене от 150 до 500 тысяч рублей за сотку. Благодаря таким наделам, расположенным, как правило, в садоводствах, был поддержан объем продаж. Что касается земли под ИЖС, приобретались только те участки, по которым продавец был готов значительно подвинуться в цене. При этом количество объектов вторичного рынка, выставленных на продажу, за последний год увеличилось почти в два раза. Не упал и спрос, просмотры даже активизировались. Однако реальных сделок очень мало. В основном это происходило из-за того, что люди не были уверены, что падение цен остановилось. Мол, зачем покупать сейчас, если в будущем будет дешевле? Но, по моим оценкам, дальнейшего снижения цен не будет. Вторичный рынок уже стабилизировался. Сегодня максимальные скидки достигают 10 процентов, хотя с января по март этого года они доходили до 30 процентов. Да и то из-за того, что изначально цены на объекты были слишком завышены.
Арсений Васильев, директор по инвестициям группы компаний «Унисто Петросталь»:
– Я считаю, что основной плюс, который получил загородный рынок от кризиса, заключается в том, что многие собственники земли задумались, как улучшить качество своего актива. Теперь просто сидеть на земле и ждать, когда она возрастет в цене для перепродажи – не получится. Необходимо довести свой участок до более ликвидного состояния. Многие к этому процессу уже подключились, рассматривают и согласовывают возможность прокладки сетей к своим участкам. Думаю, что в ближайшие посткризисные годы эти территории будут более активно выводится на рынок.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– На вторичном рынке в продаже находится около 6 тысяч объектов. Около половины из них – земельные участки. Домовладения в среднем подешевели за год на 30 процентов, земельные участки – на 30-50 процентов. Наибольшим спросом в южных районах пользуются садовые участки в 6-10 соток по цене около 300-400 тысяч рублей, в северных – до 700-800 тысяч. К готовым домам спрос определился на отметке 2,5-3 млн рублей. Причем цены на ИЖС могут быть существенно выше. Покупатель становится рациональнее и требует качественных вариантов в эконом-классе. Около половины предложений сегодня укладывается в эту ценовую нишу. Практически не востребованы предложения в среднем ценовом диапазоне от 4 до 8 миллионов рублей. Есть интерес к дорогим объектам, стоимость которых снизилась на 40-50 процентов до 12-15 миллионов рублей. И продавцы, и покупатели только нащупывают взаимные ценовые предпочтения, на это им потребовалось целое лето. Более или менее сбалансированного по цене предложения следует ожидать не раньше следующего сезона.
Владимир Майоров, исполнительный директор НП «Ассоциация «Загородная недвижимость»:
– Мы достаточно оптимистично настроены на будущее. Городской рынок сейчас пошел в рост. Как показывает практика, загородный отстает от него на 3-5 месяцев. Поэтому к весне можно ожидать оживления рынка и увеличения стоимости жилья за городом.
рубрика:
Загородное домостроение
автор:
Дмитрий Кирман
