Трудный путь согласований
23.11.2009
На вопросы участников строительного рынка отвечает Ирина Макагонова, исполнительный директор «Центра Cогласований».
Вопрос № 1
В Петербурге выставляется на торги большое количество участков без инженерной подготовки. Насколько они привлекательны для инвестора?
Несформированные земли без инженерной подготовки – ключевая проблема для инвестора, так как от стоимости подключения к инженерным сетям напрямую зависит экономика проекта. К примеру, если точка подключения будет в 10 метрах от пятна застройки – это одна финансовая нагрузка, а если точка подключения будет в 5 км и инвестора обяжут тянуть сеть – то другая, в сотни раз большая.
Также важен вопрос исполнения обязательств монополистов. «Водоканал» и ГУП ТЭК – более или менее все определенно, но с Ленэнерго – просто катастрофа. Например, у инвестора объект по постановлению правительства должен быть введен в эксплуатацию в конце 2009 года. Но у него нет схемы постоянного подключения, и он должен подключиться по временной схеме. Однако на Петроградской стороне свободных мощностей нет. То есть он должен подключиться либо как субабонент, либо поставить дизель-генератор, что в этом районе недопустимо – КГИОП не даст разрешение. В результате инвестор вынужден нарушать закон, иначе потеряет свой объект, если не продлит постановление правительства. Вопрос: почему инвестор должен терять деньги, если Ленэнерго не выполняет своих обязательств? Наверное, нужно вводить серьезные штрафные санкции.
Вопрос № 2
Реально ли при проведении изыскательских работ за 11 месяцев разработать всю проектную документацию, необходимую для получения постановления на проектирование и строительство?
По факту – реально, но на практике самое большое количество нюансов возникает именно при прохождении изыскательных работ. Случались ситуации, что инвестор делает изыскательские работы, до их окончания остается пара месяцев, и вдруг появляется другая компания, которая в этом же квартале получила соседний участок под изыскательские работы. И дальше начинается самое интересное: новая компания еще не успевает сделать изыскательские работы, а первый инвестор уже заканчивает их, и если он не успевает, участок уходит на торги, так как он уже сформирован по длинному пакету. Двум компаниям приходится как-то договариваться, выходить повторно. Такая ситуация очень распространена, но это – лишь один из рисков. Ведь изыскание – это определение возможности строительства на данном земельном участке объекта определенной функции. Есть много подводных камней в изыскательских работах, которые не гарантируют тебе, что ты в конечном итоге получишь земельный участок на проектирование и строительство.
Вопрос № 3
Что такое «короткий» и «длинный» пакет?
По условиям короткого пакета земельный участок предоставляется на 6 лет и первые 3 года идет наибольшая финансовая нагрузка, за 6 лет необходимо спроектировать и построить объект. Длинный пакет – это когда инвестор берет участок в аренду на 49 лет, выплачивает деньги единовременно, но зато потом спокойно реализует свой проект. Земельный участок по короткому пакету уже сформирован, по нему проведена предварительная работа. Есть понимание, что на нем можно строить (но пока без параметров). В итоге самый безопасный путь для инвестора – приобрести длинный пакет на 49 лет, спокойно жить и строить.
Вопрос № 4
С 1 января упраздняют систему изыскательских работ. Это хорошо или плохо?
Это скажется на инвесторах, которые сейчас готовы вкладывать деньги в развитие инфраструктуры, в развитие города, потенциально что-то строить, но которые не могут сразу выложить средства за участие в коротком или длинном пакете.
На сегодняшний день в городе нет количества участков, способного обеспечить потребителей. Не сформировано достаточное количество документов по коротким и длинным пакетам. Мы можем просто проанализировать 2009 год, сколько было выдано разрешений на проведение изыскательских работ, – и посмотреть, сколько было подготовлено участков на 2010 год по коротким и длинным пакетам. Все станет понятно.
Многие ведь сидят на краткосрочной аренде и пытаются вывести земельный участок на изыскательские работы, сделав объект капитальным и приобретя его в собственность. А торги не дают этой возможности. Соответственно, начнется противодействие этих мелких собственников, чтобы их участки на торги не выносили как можно дольше. Появятся, возможно, непонятные юридические истории, связанные с узакониванием этих построек и признанием их капитальным. Мне кажется, что это не совсем вовремя. Если бы экономика страны была на подъеме и денежные средства, которые могли привлекать инвесторы, были не такими крупными, наверное, мы могли бы говорить о том, чтобы инвесторы участвовали в лизинговых схемах на торгах. То есть когда лизинговая компания торгуется и покупает инвестору объект, и он его потом выкупает. Но сейчас лизинговые компании этим не занимаются. Объекты недвижимости обесценены, и в залог их стараются не брать.
Вопрос № 5
Каков процент издержек, которые идут на приобретение земельных участков и на согласования проектов, в смете строительства?
Где-то 0,5-2% от проекта стоит согласование, покупка земли – около 10%. Если говорить об изыскательских работах, то процент там немного побольше, но он сопоставим с процентом покупки.
Вопрос № 1
В Петербурге выставляется на торги большое количество участков без инженерной подготовки. Насколько они привлекательны для инвестора?
Несформированные земли без инженерной подготовки – ключевая проблема для инвестора, так как от стоимости подключения к инженерным сетям напрямую зависит экономика проекта. К примеру, если точка подключения будет в 10 метрах от пятна застройки – это одна финансовая нагрузка, а если точка подключения будет в 5 км и инвестора обяжут тянуть сеть – то другая, в сотни раз большая.
Также важен вопрос исполнения обязательств монополистов. «Водоканал» и ГУП ТЭК – более или менее все определенно, но с Ленэнерго – просто катастрофа. Например, у инвестора объект по постановлению правительства должен быть введен в эксплуатацию в конце 2009 года. Но у него нет схемы постоянного подключения, и он должен подключиться по временной схеме. Однако на Петроградской стороне свободных мощностей нет. То есть он должен подключиться либо как субабонент, либо поставить дизель-генератор, что в этом районе недопустимо – КГИОП не даст разрешение. В результате инвестор вынужден нарушать закон, иначе потеряет свой объект, если не продлит постановление правительства. Вопрос: почему инвестор должен терять деньги, если Ленэнерго не выполняет своих обязательств? Наверное, нужно вводить серьезные штрафные санкции.
Вопрос № 2
Реально ли при проведении изыскательских работ за 11 месяцев разработать всю проектную документацию, необходимую для получения постановления на проектирование и строительство?
По факту – реально, но на практике самое большое количество нюансов возникает именно при прохождении изыскательных работ. Случались ситуации, что инвестор делает изыскательские работы, до их окончания остается пара месяцев, и вдруг появляется другая компания, которая в этом же квартале получила соседний участок под изыскательские работы. И дальше начинается самое интересное: новая компания еще не успевает сделать изыскательские работы, а первый инвестор уже заканчивает их, и если он не успевает, участок уходит на торги, так как он уже сформирован по длинному пакету. Двум компаниям приходится как-то договариваться, выходить повторно. Такая ситуация очень распространена, но это – лишь один из рисков. Ведь изыскание – это определение возможности строительства на данном земельном участке объекта определенной функции. Есть много подводных камней в изыскательских работах, которые не гарантируют тебе, что ты в конечном итоге получишь земельный участок на проектирование и строительство.
Вопрос № 3
Что такое «короткий» и «длинный» пакет?
По условиям короткого пакета земельный участок предоставляется на 6 лет и первые 3 года идет наибольшая финансовая нагрузка, за 6 лет необходимо спроектировать и построить объект. Длинный пакет – это когда инвестор берет участок в аренду на 49 лет, выплачивает деньги единовременно, но зато потом спокойно реализует свой проект. Земельный участок по короткому пакету уже сформирован, по нему проведена предварительная работа. Есть понимание, что на нем можно строить (но пока без параметров). В итоге самый безопасный путь для инвестора – приобрести длинный пакет на 49 лет, спокойно жить и строить.
Вопрос № 4
С 1 января упраздняют систему изыскательских работ. Это хорошо или плохо?
Это скажется на инвесторах, которые сейчас готовы вкладывать деньги в развитие инфраструктуры, в развитие города, потенциально что-то строить, но которые не могут сразу выложить средства за участие в коротком или длинном пакете.
На сегодняшний день в городе нет количества участков, способного обеспечить потребителей. Не сформировано достаточное количество документов по коротким и длинным пакетам. Мы можем просто проанализировать 2009 год, сколько было выдано разрешений на проведение изыскательских работ, – и посмотреть, сколько было подготовлено участков на 2010 год по коротким и длинным пакетам. Все станет понятно.
Многие ведь сидят на краткосрочной аренде и пытаются вывести земельный участок на изыскательские работы, сделав объект капитальным и приобретя его в собственность. А торги не дают этой возможности. Соответственно, начнется противодействие этих мелких собственников, чтобы их участки на торги не выносили как можно дольше. Появятся, возможно, непонятные юридические истории, связанные с узакониванием этих построек и признанием их капитальным. Мне кажется, что это не совсем вовремя. Если бы экономика страны была на подъеме и денежные средства, которые могли привлекать инвесторы, были не такими крупными, наверное, мы могли бы говорить о том, чтобы инвесторы участвовали в лизинговых схемах на торгах. То есть когда лизинговая компания торгуется и покупает инвестору объект, и он его потом выкупает. Но сейчас лизинговые компании этим не занимаются. Объекты недвижимости обесценены, и в залог их стараются не брать.
Вопрос № 5
Каков процент издержек, которые идут на приобретение земельных участков и на согласования проектов, в смете строительства?
Где-то 0,5-2% от проекта стоит согласование, покупка земли – около 10%. Если говорить об изыскательских работах, то процент там немного побольше, но он сопоставим с процентом покупки.
рубрика:
Аудит консалтинг брокеридж
