Сенаторские перспективы

Сеть бизнес-центров «Сенатор» рассчитывает увеличить заполняемость объектов к концу 2010 года на 10-15% и планирует перепрофилировать бизнес-центр в жилой дом.

Как рассказал на прошедшей неделе генеральный директор УК «Сенатор» Андрей Пушкарский, сегодня в бизнес-центрах «Сенатор» сдано около 80% площадей. «Цифра вполне приличная, если сравнивать со среднерыночным показателем, но к концу года мы планируем поднять ее до 90 процентов», – говорит г-н Пушкарский.

Рынок сложился и упал
По итогам 2009 года, согласно консолидированной отчетности холдинга «Империя» (владеют сетью бизнес-центров «Сенатор»), выручка от сдачи офисов в аренду составила свыше 36 млн USD. Эта цифра меньше результатов 2008 года, однако Андрей Пушкарский не смог назвать цифру доходов компании за 2008 год. При этом за прошедший год холдинг сократил свою задолженность перед банками со 103 млн до 85 млн USD.
«Несмотря на то что бизнес-центры в городе появились еще 10 лет назад, по-настоящему рынок коммерческой недвижимости начал складываться только сейчас. Все, что происходило до кризиса: стихийное строительство без анализа и оглядки на конкуренцию, ежегодный рост арендных ставок на 20 процентов – движение от нуля наверх», – рассказывает Андрей Пушкарский. По его мнению, в кризис компании столкнулись с проблемой ликвидности и наполняемости. Клиенты стали более щепетильны, и девелоперам пришлось осваивать новые маркетинговые стратегии, вести более гибкую ценовую политику.
По словам г-на Пушкарского, сети бизнес-центров «Сенатор» с начала кризиса пришлось в среднем понизить арендные ставки на 20-30%. Наименее заметное снижение произошло в объектах Центрального и Петроградского районов, а больше всего подешевели коммерческие площади Васильевского острова.

Меняем на жилье?
По сообщению пресс-службы УК «Сенатор», произведена ревизия инвестиционной программы развития сети «Сенатор». «Часть проектов и объектов была заморожена, что позволило сконцентрировать финансовые ресурсы на нескольких наиболее актуальных проектах», – рассказывают в пресс-службе. В частности, в 2010 году компания собирается достроить третью очередь бизнес-центра на Васильевском острове (18-я линия, 31, корп. В1). Общая площадь объекта составит почти 30 тыс. кв. м. Кирпичный каркас здания уже возведен, и заказано его остекление. Основные строительные работы будут закончены уже в конце 2010 года, а сдача объекта запланирована на I квартал 2011 года. Вторая очередь этого бизнес-центра сдана еще в конце 2009 года, однако из шести этажей здания заполнены пока только два.
Генеральный директор сети пообещал, что в ближайшее время во всех 13 бизнес-центрах появятся так называемые дополнительные комплексные услуги. «Мы хотим, чтобы люди не покидая здания могли отремонтировать одежду, купить туристическую путевку или билеты в театр», – рассуждает г-н Пушкарский.
Компания также ведет строительство бизнес-центра в Петроградском районе – третья очередь комплекса по улице Попова, 37, корп. 2 площадью 34,81 тыс. кв. м. Андрей Пушкарский сообщил, что на какое-то время он был заморожен, но сейчас идет строительство паркинга. Пока еще нет окончательного решения, но вполне возможно, что УК «Сенатор» перепрофилирует стройку и завершит объект уже как жилой дом. «Пока это только проект. Но летом будет принято решение, достраивать здание как жилье или как бизнес-центр», – рассказал журналистам г-н Пушкарский.

Правильная оценка
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg, рассказал «Строительному Еженедельнику», что с точки зрения состояния рынка реконцепция офисного объекта под жилой дом бизнес-класса в этом месте экономически обоснована. «Сейчас офисный рынок находится в стадии стагнации, существует достаточной большой объем избыточного предложения. С этой точки зрения планы по инвестированию средств в тот объект, который с большой долей вероятности в течение ближайшего времени будет иметь невысокую заполняемость либо будет заполнен по низким ставкам, – не имеют большого смысла», – считает эксперт.
Участник рынка на условиях анонимности высказал мнение, что предложение жилья бизнес-класса в этой части Петроградского острова уже избыточно, что ставит под вопрос успех появления еще одного жилого комплекса. «Если это жилье не будет претендовать на класс А, то своих покупателей оно однозначно найдет», – в свою очередь считает Николай Пашков.
«Основной минус, который всегда возникает в реконцепции под жилую функцию, – это необходимость перепроектирования здания, пересогласования проекта. Также очень часто возникают потери полезной площади, потому что жилые здания создаются по другим нормам: у них меньше глубина, более жесткие требования к инсоляции и так далее. Потери площади, скорее всего, возникнут и в этой ситуации, но, с другой стороны, в нынешней ситуации строительство жилого дома с экономической точки зрения менее рискованно, нежели офисного комплекса», – резюмирует Николай Пашков.
С ним согласна и директор по маркетингу и брокериджу NAI Beсar Наталия Черейская. «Рост на рынке жилья наступит раньше, чем в коммерческой недвижимости. Но нужно понимать, что не всегда те участки, на которых строятся офисные помещения, пригодны для жилой застройки», – считает г-жа Черейская.