Непродуктивные колебания

Спрос на первичном рынке Петербурга восстанавливается, но очень медленно. Однако это не мешает застройщикам и девелоперам рассуждать о повышении цен в ближайшем будущем.

Период «антикризисного» повышения ценового предложения оказался крайне непродолжительным.
По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.Ру, в 12 крупнейших региональных городах РФ уровень цен предложения на вторичном рынке жилья за март изменился в пределах 0,1%, хотя месяцем ранее повсеместно был зафиксирован рост на 0,5%. С момента, когда начался период роста цен на жилье в России (с ноября 2009 года) по конец марта 2010 года они стали выше всего на 1,3%. В Санкт-Петербурге после февральского снижения цен предложения на 0,2% в марте цены выросли на 0,6%. Итого, с начала года цена квадратного метра подросла на 0,6%.
Такой разный спрос
По данным ЦРП «Петербургская недвижимость», суммарная площадь жилых объектов, строящихся в пределах границ города, составляет 7,33 млн кв. м жилья. В январе-феврале в продажу выведено 34,65 тыс. кв. м нового жилья. Это на 34% меньше, чем в 2009 году. Около 80% предложений составляет жилье массового спроса.
Аналитики из «МИРа недвижимости» утверждают, что в общей сложности зима оказалась довольно результативной: было реализовано около 290 тыс. кв. м жилья эконом-класса. Причем почти 43% от этих продаж было в декабре. За весь 2009 год продано около 1,2 млн кв. м жилья.
По прогнозу заместителя гендиректора компании «Петербургская недвижимость» Олега Пашина, цены на петербургском рынке недвижимости уже сейчас имеют тенденцию к резкому расслоению. За январь-февраль в сегменте эконом-класса цены упали на 0,7%, в бизнес-классе – на 1,3%, а вот в элитном сегменте они выросли аж на 0,7%.
Кроме того, многие застройщики, объекты которых находятся на низкой стадии готовности, испытывают серьезные проблемы с продажами. Тогда как у других компаний, зарекомендовавших себя как надежных и соблюдающих свои обязательства перед городом, клиентами и кредиторами, квартиры пользуются активным спросом даже на самом старте реализации проекта. «Цены отличаются порой в два раза, и нужно разбираться в том, что за этим стоит», – говорит г-н Пашин.
По мнению экспертов, самое дешевое жилье Петербурга было распродано к ноябрю-декабрю прошлого года. Сейчас на первичном рынке не осталось квартир по цене ниже 1,6 млн рублей, а на вторичном – ниже 2,2-2,3 млн рублей. Риэлторы, например, не склонны ожидать дальнейшего падения цен.
По данным питерских аналитиков, февраль охарактеризовался снижением средней цены квадратного метра на рынке первичного жилья. Общее падение за месяц по различным данным составило от 0,4 до 1%. Вторичный рынок, напротив, показал с начала года ценовой рост от 0,4 до 0,9%. Цены реальных продаж выросли на 1-1,5%.
Элита сократилась втрое
В 2009 году вывод новых объектов в продажу в элитном сегменте сократился в 3,5 раза по сравнению с докризисными показателями: за 12 месяцев 2009 года в продажу вышло 11 объектов общей площадью 75 тыс. кв. м. Новые объекты запустили лишь единицы – финансово устойчивые и стабильные строительные компании.
Сдача объектов в эксплуатацию в 2009 году, напротив, демонстрирует хорошие показатели. По итогам 2009 года сдано 18 объектов общей площадью 223 тыс. кв. м, наибольший объем пришелся на IV квартал 2009 года. Общий объем продаж в 2009-м составил порядка 100 тыс. кв. м, а объем предложения – около 300 тыс. кв. м. «Предложение в 2009 году традиционно превышало спрос, что характерно для любого здорового рынка, – рассказывает Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI. – Однако основной объем нового предложения в 2009 году сформирован девелоперами, ранее работавшими на массовом рынке; как следствие, такие проекты не всегда соответствуют требованиям и критериям элиты. Покупатель стал разборчивее – он внимательно анализирует все характеристики проекта и отдает предпочтение качественному продукту. Впрочем, таких сегодня на рынке немного, что видно по объему фактических продаж. Квартиры покупаются все по тем же мотивам: в инвестиционных целях, для улучшения собственных условий проживания или для ближайших родственников (родителей, детей)».
Ипотечные надежды
По данным аналитиков, непроданного готового жилья становится все меньше, покупатели подвержены ажиотажу, цены медленно, но верно ползут вверх. Все это указывает на то, что в скором времени спрос на готовые квартиры превысит предложение, что в свою очередь приведет к стабильному и длительному росту цен на недвижимость. Особой популярностью традиционно будут пользоваться готовые квартиры небольших площадей.
В течение всего 2009 года на падающем рынке банки были не заинтересованы в предоставлении кредитов и ипотеки, поэтому требования к заемщикам были очень жесткими. В начале 2010 года ситуация изменилась. По мнению Ларисы Окунь, заместителя генерального директора компании «Отделстрой», строительный рынок активизировался и банковский сектор начал активизироваться вслед за ним. Процент хоть и остается достаточно высоким (от 14 до 16% годовых), но стал ниже относительно кризисного периода. Сегодня можно уверенно говорить, что ипотека начинает оживать, а при уменьшении ставок до 11-12% годовых заработает в полную силу. Это автоматически повлечет за собой всплеск продаж на рынке недвижимости.