Развивая окраины

Правительство Петербурга планирует провести торги на право заключения договора аренды трех смежных земельных участков в поселке Металлострой. Эксперты считают, что особого ажиотажа аукцион не вызовет, но начальная цена может вырасти в полтора-два раза.

Земля в Колпинском районе на инвестиционных условиях предоставляется для проектирования и строительства многоквартирных домов со встроенно-пристроенными помещениями.

В цене – мелкая нарезка
Первый лот площадью 10 617 кв. м находится по адресу: поселок Металлострой, Садовая улица, участок 1 (севернее дома 17, лит. А, в квартале 2А, корп. 28Б). Здесь планируется строительство 12-16-этажного жилого комплекса с площадью возводимых улучшений 28 467 кв. м. Однако, по мнению экспертов, площадь возводимых улучшений здесь несколько завышена. «Для такого размера участка она вряд ли составит более 22 тысяч квадратных метров», – считает Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Начальный размер арендной платы определен в 47,3 млн рублей. Размер задатка составляет 9,46 млн рублей, а аукционный шаг – 2 млн рублей.
Второй надел, расположенный на Полевой улице, участок 1 (напротив дома 12, лит. А, в квартале 2А, корп. 28), насчитывает 15 105 кв. м. На этом участке также будет построен 12-16-этажный дом общей площадью 32 094 кв. м. Здесь же на участке площадью 0,01 га запланировано возведение одноэтажной трансформаторной подстанции максимальной площадью 36 кв. м. Стартовая цена – 62,8 млн рублей, размер задатка – 12,56 миллиона, а шаг аукциона – 3 млн рублей.
Третий лот на 9891 кв. м на Садовой улице, участок 2 (севернее дома 17, лит. А, в квартале 2А, корп. 28А). На этом участке разрешено строительство 12-этажного жилого дома, общая площадь которого, по предварительным данным, составляет 13 675 кв. м. Начальный размер арендной платы достигает 26 млн рублей, задаток – 5,2 млн рублей, шаг аукциона – 1 млн рублей.
Территория находится недалеко от берега Невы и граничит с кварталами сложившейся жилой застройки. Рядом находится магазин, стадион, школа. Все лоты расположены достаточно привлекательно – как раз в центре поселка.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга территория расположена в границах территориальной зоны Т3Ж2 – среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части города с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием.
По инвестиционным условиям, покупатели каждого участка должны будут выплатить вознаграждение ЗАО «Трест № 68» за подготовку документации по торгам, составляющее 10% от суммы сделки.
Все три участка составляют единую территорию, которую в перспективе можно было бы использовать под комплексное освоение. Однако, по мнению специалистов, спросом сегодня пользуются небольшие участки под точечную застройку. Если до кризиса этот массив торговали бы единым лотом, то сейчас его разбили именно для того, чтобы в ходе торгов поднять цену.

Экология против дешевизны
По мнению директора департамента оценки NAI Becar Александра Филиппова, стартовая цена лотов соответствует рыночной ситуации. «При торгах цена может быть превышена примерно в полтора раза», – прогнозирует эксперт. Если говорить о строительстве, то для складов данная зона не подходит, а торговая функция здесь будет не очень прибыльной. С точки зрения расположения здесь промышленных объектов поселок не отличается хорошей экологией, но при этом данная земля находится рядом с Невой. «Вокруг уже есть новые жилые комплексы, поэтому я считаю данную территорию перспективной для строительства жилья эконом-класса», – продолжает рассуждения г-н Филиппов. По его мнению, инвестиции в данный проект могут составить 40 тыс. рублей за квадратный метр. А сроки окупаемости эксперт устанавливает на уровне 5 лет.
С ним согласна и Инна Попова, руководитель отдела оценки АРИН: «Данные участки оптимально подходят для строительства жилья эконом-класса. В пользу этого говорит целый ряд факторов. Во-первых, земельные участки расположены в черте города. Несмотря на то что поселок Металлострой является частью Колпинского района, он ближе к Петербургу – в 10-минутной транспортной доступности от станции метро «Рыбацкое» и в 15 минутах на автомобиле от КАД. Кроме того, в поселке достаточно хорошо развита социальная и инженерная инфраструктура».
По мнению аналитика, близость Невы в данном случае нельзя отнести к рекреационному значению, она не добавляет лотам дополнительных потребительских характеристик. «Заявленная стартовая стоимость вполне адекватна – порядка 150 долларов за землю и еще 50-60 долларов составит нагрузка на полезную площадь. Любопытно, что в 2006 году подобные земельные участки в Приморском и Красносельском районах выставлялись на торги по такой же цене. Но четыре года назад в ходе торгов превышение стартовой цены составило шесть-семь раз. Сейчас о таком говорить не приходится, но превышение, несомненно, будет», – считает эксперт. По мнению г-жи Поповой, первоначально заявленная цена будет увеличена во время торгов минимум в два раза.
«Металлострой с точки зрения размещения объектов жилой застройки можно оценить двояко, – говорит Ольга Трошева. – С одной стороны, близость Ижорских заводов и неблагоприятная роза ветров сказывается на экологической обстановке этого места – она здесь не самая лучшая. С другой стороны, это неплохое место для размещения «твердого» эконом-класса». К плюсам локации эксперт также относит 10-минутную удаленность от станции метро «Рыбацкая» и инфраструктуру. «В случае хорошего проекта квартиры здесь могут быть востребованы, нелишним будет наличие отделки. Удачным место будет для тех, кто работает на соседних промпредприятиях. Кстати, здесь формируется целый промышленный кластер, и, после переезда сюда «Силовых машин», жилье по соседству с работой будет, безусловно, востребовано», – говорит эксперт.