Земельный участок как инвестиции в будущее
14.04.2010
Инвестиции в земельные участки – один из наиболее эффективных и безопасных способов сохранить и приумножить свой капитал. В отличие от вложений в ценные бумаги, драгоценные металлы, произведения искусства, земельный инвестор имеет возможность не только заработать за счет естественного удорожания земельного участка, но и преобразовать его качественно, повысив стоимость участка в несколько раз по сравнению с понесенными затратами.
При покупке земли возможно и необходимо тщательно просчитать наиболее выгодный для конкретного покупателя вариант. При этом учитываются как средства, которые инвестор может первоначально выделить для приобретения земельного участка, так и возможные дальнейшие вложения в его обустройство. Важное значение имеют и сроки, в течение которых планируется извлечение прибыли.
Начальной стадией полного цикла освоения земельного участка является покупка земли, по своим характеристикам пригодной к застройке. Конечной – сдача в эксплуатацию строения и получение на него правоустанавливающих документов. Вместе с тем, указанный цикл состоит из нескольких этапов, каждый из которых занимает определенные сроки и требует материальных затрат, при этом после окончания каждого этапа стоимость объекта недвижимости существенно увеличивается.
Потенциальных покупателей земельных участков можно условно разделить на две основные категории:
– инвесторы в «чистом виде», то есть люди, покупающие земельные участки с целью дальнейшей перепродажи, после совершения с ними юридических и (или) практических действий, существенно повышающих рыночную стоимость данных участков;
– потребители, то есть приобретающие земельные участки с целью строительства на них жилых домов или промышленных объектов для личного использования.
Интересы первой группы покупателей очевидны – приобрести земельный участок по минимальной стоимости, сделать по возможности малозатратные вложения и в конечном итоге извлечь максимальную прибыль при достаточно недолгом сроке оборота денежных средств. Что касается интересов «потребителей», то им приходится думать не только о возможности получения в собственность привлекательного по цене и качеству объекта недвижимости. В условиях развивающегося кризиса никто не может исключать вероятность того, что купленный или построенный дом придется продать, даже если первоначально такой исход и не входил в планы продавца. Поэтому объект должен быть и достаточно ликвидным, причем продажная его стоимость, по крайней мере, не должна быть ниже понесенных собственником расходов по покупке и доводке объекта.
Этапы освоения земельных участков в России имеют свою специфику, поэтому рассмотрим подробно каждый из них.
Приобретение земельного участка и изменение его категории
Все земли в Российской Федерации подразделяются на категории, в зависимости от разрешенного вида их использования. Наиболее дешевыми и, следовательно, привлекательными для покупателя являются земли сельскохозяйственного назначения.
Если инвестор планирует в дальнейшем провести застройку территории жилыми или промышленными зданиями, после приобретения земли необходимо решить вопрос об изменении ее категории. Срок изменения категории земли сельскохозяйственного назначения после ее покупки при благоприятных условиях составляет около одного года. После перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию их рыночная стоимость увеличивается примерно в два раза.
Конечно, каждый конкретный вариант имеет свои особенности, поэтому при оценке среднестатистических показателей мы рассчитали совокупные данные для разных (по размерам, местоположению, качеству) земельных участков.
Следует отметить, что продажа земли сельхозназначения иностранным гражданам в России не разрешается, поэтому в таких случаях иностранцы взаимодействуют с российским партнером, оформляющим сделку от своего имени и делающим переуступку права собственности после изменения категории земельного участка.
Представленный график 1 демонстрирует соотношение вложений инвесторов и изменения рыночной стоимости земли в течение года. За 100% принята стоимость земли сельхозназначения, приобретенной инвестором.
Например, в январе инвесторы приобрели земельные участки по рыночной стоимости, после чего вложили еще около 10% в организацию юридически значимых действий по изменению категории земли. В частности, были поданы заявления по вопросу разрешения изменения разрешенного использования, на которые через четыре месяца были получены задания на разработку планировочного обоснования. Были проведены все необходимые экспертизы.
Затем около 2,5 месяцев заняло выполнение планировочных проектов и их согласование с Комитетом по архитектуре и градостроительству. В соответствии с распоряжениями глав соответствующих муниципальных образований были организованы и проведены общественные обсуждения, информация о которых в обязательном порядке была заранее опубликована в местных общественно-политических газетах.
Общие затраты составили около 25% от первоначальной стоимости земельных участков, в них включены все сопутствующие расходы, включая обязательные платежи, стоимость экспертиз, оплата аренды зала для проведения общественных слушаний и уведомления о них в печати, услуги по юридическому сопровождению сделки. Последнее не является обязательным условием, но избавляет инвестора от личного участия во всем процессе и, кроме того, позволяет сократить процесс оформления до 1 года против обычных 2-3 лет, существенно снизить риск неполучения разрешения на изменение категории земли.
Как видно из графика 2, средняя прибыль инвестора за год составила 34% от суммы первоначальной стоимости земли и понесенных дополнительных затрат. По окончании данного этапа инвестору предстоит принять решение – продать земельный участок, получив указанную прибыль, либо продолжить инвестиционный процесс. Ниже наглядно представлена структура цены участка в случае его продажи.
Получение разрешения на подведение коммуникаций и их проектирование
На следующем этапе необходимо получить разрешения на проведение коммуникаций (электроснабжения, водоснабжения, газификации), строительство подъездных путей в соответствии с необходимыми требованиями.
В этом случае мы рассматриваем уже двухлетний цикл, общие затраты могут составить немногим более 200% по сравнению с первоначальной стоимостью земли, однако и ее стоимость при наличии разрешения и проектов подведения коммуникаций увеличится более чем в четыре раза по сравнению с исходной.
После этого начинается этап практического освоения земельного участка – подготовительные работы, подведение коммуникаций, возведение строений жилого либо промышленного назначения.
Продолжение следует
При покупке земли возможно и необходимо тщательно просчитать наиболее выгодный для конкретного покупателя вариант. При этом учитываются как средства, которые инвестор может первоначально выделить для приобретения земельного участка, так и возможные дальнейшие вложения в его обустройство. Важное значение имеют и сроки, в течение которых планируется извлечение прибыли.
Начальной стадией полного цикла освоения земельного участка является покупка земли, по своим характеристикам пригодной к застройке. Конечной – сдача в эксплуатацию строения и получение на него правоустанавливающих документов. Вместе с тем, указанный цикл состоит из нескольких этапов, каждый из которых занимает определенные сроки и требует материальных затрат, при этом после окончания каждого этапа стоимость объекта недвижимости существенно увеличивается.
Потенциальных покупателей земельных участков можно условно разделить на две основные категории:
– инвесторы в «чистом виде», то есть люди, покупающие земельные участки с целью дальнейшей перепродажи, после совершения с ними юридических и (или) практических действий, существенно повышающих рыночную стоимость данных участков;
– потребители, то есть приобретающие земельные участки с целью строительства на них жилых домов или промышленных объектов для личного использования.
Интересы первой группы покупателей очевидны – приобрести земельный участок по минимальной стоимости, сделать по возможности малозатратные вложения и в конечном итоге извлечь максимальную прибыль при достаточно недолгом сроке оборота денежных средств. Что касается интересов «потребителей», то им приходится думать не только о возможности получения в собственность привлекательного по цене и качеству объекта недвижимости. В условиях развивающегося кризиса никто не может исключать вероятность того, что купленный или построенный дом придется продать, даже если первоначально такой исход и не входил в планы продавца. Поэтому объект должен быть и достаточно ликвидным, причем продажная его стоимость, по крайней мере, не должна быть ниже понесенных собственником расходов по покупке и доводке объекта.
Этапы освоения земельных участков в России имеют свою специфику, поэтому рассмотрим подробно каждый из них.
Приобретение земельного участка и изменение его категории
Все земли в Российской Федерации подразделяются на категории, в зависимости от разрешенного вида их использования. Наиболее дешевыми и, следовательно, привлекательными для покупателя являются земли сельскохозяйственного назначения.
Если инвестор планирует в дальнейшем провести застройку территории жилыми или промышленными зданиями, после приобретения земли необходимо решить вопрос об изменении ее категории. Срок изменения категории земли сельскохозяйственного назначения после ее покупки при благоприятных условиях составляет около одного года. После перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию их рыночная стоимость увеличивается примерно в два раза.
Конечно, каждый конкретный вариант имеет свои особенности, поэтому при оценке среднестатистических показателей мы рассчитали совокупные данные для разных (по размерам, местоположению, качеству) земельных участков.
Следует отметить, что продажа земли сельхозназначения иностранным гражданам в России не разрешается, поэтому в таких случаях иностранцы взаимодействуют с российским партнером, оформляющим сделку от своего имени и делающим переуступку права собственности после изменения категории земельного участка.
Представленный график 1 демонстрирует соотношение вложений инвесторов и изменения рыночной стоимости земли в течение года. За 100% принята стоимость земли сельхозназначения, приобретенной инвестором.
Например, в январе инвесторы приобрели земельные участки по рыночной стоимости, после чего вложили еще около 10% в организацию юридически значимых действий по изменению категории земли. В частности, были поданы заявления по вопросу разрешения изменения разрешенного использования, на которые через четыре месяца были получены задания на разработку планировочного обоснования. Были проведены все необходимые экспертизы.
Затем около 2,5 месяцев заняло выполнение планировочных проектов и их согласование с Комитетом по архитектуре и градостроительству. В соответствии с распоряжениями глав соответствующих муниципальных образований были организованы и проведены общественные обсуждения, информация о которых в обязательном порядке была заранее опубликована в местных общественно-политических газетах.
Общие затраты составили около 25% от первоначальной стоимости земельных участков, в них включены все сопутствующие расходы, включая обязательные платежи, стоимость экспертиз, оплата аренды зала для проведения общественных слушаний и уведомления о них в печати, услуги по юридическому сопровождению сделки. Последнее не является обязательным условием, но избавляет инвестора от личного участия во всем процессе и, кроме того, позволяет сократить процесс оформления до 1 года против обычных 2-3 лет, существенно снизить риск неполучения разрешения на изменение категории земли.
Как видно из графика 2, средняя прибыль инвестора за год составила 34% от суммы первоначальной стоимости земли и понесенных дополнительных затрат. По окончании данного этапа инвестору предстоит принять решение – продать земельный участок, получив указанную прибыль, либо продолжить инвестиционный процесс. Ниже наглядно представлена структура цены участка в случае его продажи.
Получение разрешения на подведение коммуникаций и их проектирование
На следующем этапе необходимо получить разрешения на проведение коммуникаций (электроснабжения, водоснабжения, газификации), строительство подъездных путей в соответствии с необходимыми требованиями.
В этом случае мы рассматриваем уже двухлетний цикл, общие затраты могут составить немногим более 200% по сравнению с первоначальной стоимостью земли, однако и ее стоимость при наличии разрешения и проектов подведения коммуникаций увеличится более чем в четыре раза по сравнению с исходной.
После этого начинается этап практического освоения земельного участка – подготовительные работы, подведение коммуникаций, возведение строений жилого либо промышленного назначения.
Продолжение следует
рубрика:
Инвестиции
автор:
Виктор Щелоков
