Неприкосновенный запас
19.04.2010
Три-четыре года назад покупатели жилья в Адмиралтейском районе ожидали, что его территория будет развиваться, а привлекательность их недвижимости – расти. Однако потенциал этой части исторического центра пока остается нереализованным.
90% зданий здесь относятся к старому фонду (построены до 1917 года). Если добавить к этому несколько «сталинок» около ТЮЗа да «хрущевок» на Казанской улице – получим полный перечень имеющегося в районе жилья.
От «элитки» до промзоны
Аналитики от недвижимости делят район по привлекательности на пять зон: от элитной до откровенно депрессивной. Можно сказать, что по мере движения от здания Адмиралтейства к промзоне Обводного канала жилье становится все менее интересным для потенциальных покупателей. Собственно элитной локацией можно считать лишь Адмиралтейскую и часть Английской (бывшей Красного флота) набережной до Воскресенского (бывшего Лейтенанта Шмидта) моста, а также окрестности Исаакиевской площади с видом на собор или Александровский сад. «На Английской набережной сегодня наберется в лучшем случае 5-10 квартир в предложении, причем либо с ремонтом десятилетней давности, либо вовсе без оного. Хозяева могут запрашивать за них по 10 тысяч, а то и по 20 тысяч долларов за квадратный метр, но такие цены – лишь в их фантазиях», – рассказывает генеральный директор агентства «Элитные квартиры» Леонид Рысев.
Театральную площадь с окрестностями, Мойку, Конногвардейский бульвар и канал Грибоедова уже нельзя целиком причислить к элитной зоне. Здесь есть лишь отдельные весьма дорогие дома (к примеру, на Крюковом канале, 5).
Квартиры на набережной Фонтанки, Почтамтской и Морских (Большой и Малой) улицах, в кварталах вблизи Сенной площади приобретают покупатели, которые хотят жить в историческом центре и готовы мириться со многими неудобствами.
Немалую часть района – Красноармейские улицы, кварталы вокруг площади Тургенева – эксперты относят к малопривлекательным. Невысоким интересом у покупателей пользуются и дома, выходящие на оживленные магистрали – Измайловский и Московский проспекты. Еще большая доля земель района попадает в самую низкую ценовую категорию: Коломна, окрестности Рижского и Старо-Петергофского проспектов, Курляндской улицы, набережной Обводного канала.
«За последние годы привлекательность территорий Адмиралтейского района по сравнению с остальным историческим центром лишь понизилась. Несколько лет назад спрос подпитывался ожиданиями воплощения масштабных проектов: новая сцена Мариинки, реконструкция Новой Голландии и квартала на Шкапина-Розенштейна, запуск станции метро на Театральной площади. Однако сегодня до их завершения стало куда дальше, чем думалось 2-3 года назад», – комментирует директор Петроградского отделения агентства «Адвекс» Юрий Воробьев.
По данным Комитета по строительству, за последние 5 лет в Адмиралтейском районе было построено всего восемь новых жилых домов общей площадью 20,6 тыс. кв. м (623 квартиры). То есть новые дома здесь сдаются в эксплуатацию не каждый год. Для сравнения, в соседнем Центральном районе за то же время введено почти в десять раз больше квадратных метров жилья.
Сегодня в городских листингах нет ни одного предложения по квартирам в строящихся или недавно построенных домах Адмиралтейского района. Из последних завершенных объектов можно назвать семиэтажный дом на углу Советского переулка и 5-й Красноармейской улицы, шестиэтажный дом на улице Лабутина, 18. На III квартал этого года намечено завершить реконструкцию дома на Английском проспекте, 24.
Центр – по комнатке
Доля Адмиралтейского района в городском обороте жилья составляет около 5%. Ежемесячно ГУ ФРС фиксирует 200-250 сделок по району. Хотя на его землях расположены лишь 2,5% общегородского количества квартир. Объяснение высокой активности продаж на этой территории – обилие коммуналок. По официальной статистике, почти каждая третья квартира в районе коммунальная. А в наименее интересных местах их доля превышает 50% и не сокращается.
Как подтверждают риэлторы, квартирный рынок здесь довольно вялый. Собственники отдельного жилья уверены, что продают исторический центр и соответственно поднимают ценники, а покупатели видят другое: плохую транспортную схему, ветшающие дома. Тогда как продавцы комнат особо не привередничают: цена этого жилья слабо зависит от локации, что не порождает необоснованных ожиданий владельцев.
Комнатки площадью 10-12 кв. м в районе можно найти по цене от 900 тыс. до 1,2 млн рублей. Более просторные (18-20 кв. м) – за 1,4-1,6 миллиона. «Надо понимать, что по этим "средним" ценам объекты будут продаваться довольно долго. Чтобы реализовать подобное жилье в разумные сроки, надо снизить запросы на 100-150 тысяч рублей», – считает Юрий Воробьев. Самые оптимистично настроенные продавцы, впрочем, запрашивают и по 1,9 млн – что почти равно стоимости плохонькой «единички».
Однокомнатные квартиры в районе можно встретить по 2,3-2,4 млн рублей. Правда, это весьма компактные варианты (до 30 кв. м) с проблемной локацией, к примеру, на Английском проспекте. Эти цены вполне сопоставимы со стоимостью «хрущевок» на периферии. Если же квартира попросторнее (40 кв. м), то даже в непрестижных зонах Адмиралтейского района владельцы просят за них по 3,5 млн рублей и дороже. При чуть более удачной локации ценовой минимум вырастает до 4 миллионов. Максимум, обнаруженный в актуальных базах, – 8 млн рублей за квартиру в 57 кв. м вблизи площади Достоевского. Однако, по словам специалистов, сегодня квартиры такой стоимости в этих кварталах покупатели даже не рассматривают.
Самые плохонькие «двушки» где-нибудь на набережной Пряжки предлагаются по 3,5-4 млн рублей. На Галерной улице (это считается довольно удачной локацией) цены на такие же варианты достигают 5,5-6,5 млн рублей.
Самые дорогие предложения – квартиры на первых этажах под коммерческое использование. За удачно расположенную «двушку» могут попросить и 10 миллионов. «В Адмиралтейском районе лишь несколько улиц подходят для обустройства торговых площадей на первых этажах, да и то с определенной натяжкой. В основном улицы здесь тихие, непроходные. Большого дохода с подобных площадей не получишь», – уверен заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов.
«Трешку» на Красноармейских улицах можно присмотреть за 5-6 млн рублей. Впрочем, если метраж квартиры большой (100-120 кв. м), с покупателя могут попросить 8 млн и больше.
Показательное сравнение: около 11 млн рублей на Вознесенском проспекте запрашивают за 155-метровую квартиру, за те же деньги можно получить 125-метровые апартаменты на Фонтанке (в той же части района), а на Большой Морской удастся купить жилье площадью лишь 85 «квадратов». 120-метровая квартира на Крюковом канале в зависимости от дома может обойтись от 20 млн до 50 млн рублей.
В комплексе
Эксперты уверены, что интерес к району могла бы поднять комплексная реконструкция кварталов. Примеры подобных проектов сегодня есть и в Петроградском, и в Центральном районе.
Сильно повысило бы востребованность окрестных кварталов завершение новой сцены Мариинского театра. Станция метро «Театральная» по планам должна войти в строй после 2014 года. Но горожане уже привыкли не загадывать развитие подземки на столь долгий срок: реализация планов метростроителей отодвигалась и в лучшие годы. Очередная переделка Новой Голландии относит на неопределенный срок завершение работ и по этому проекту. Реновация на Шкапина-Розенштейна ведется уже лет десять, но пока там ничего не построено. Чисто теоретически как потенциально привлекательное для жилищного строительства место может рассматриваться даже Коломна (этот довольно зеленый район иногда называют «тихий центр»). Правда, для этого потребуется грандиозная реконструкция всей территории.
Локация:
Из-за неоднородности распределения деловых центров по административным районам города и наличия существенных различий в характеристиках объектов, расположенных в разных частях одного района, целесообразно разделение территории города на деловые зоны, так называемые кластеры. Специалисты компании Praktis Consulting & Brokerage выделяют семь действующих зон и шесть формирующихся. Территория Адмиралтейского района занимает три из них – часть кластера «Золотой треугольник», формирующийся кластер «Коломна» и кластер «Обводный канал».
«Золотой треугольник»
Ограничен Дворцовой набережной, набережной реки Фонтанки, Измайловским проспектом. Исторический центр и основная деловая зона города. Здесь расположено большое количество высококлассных объектов недвижимости: бизнес-центры классов А и В+, вновь построенные торговые комплексы, пяти- и четырехзвездочные гостиницы. Из трудностей освоения: ограниченное количество земельных пятен, высокая плотность застройки, жесткий регламент архитектурно-планировочных решений. Действующие объекты характеризуются высокой доходностью: на территории отмечены самые высокие арендные ставки и заполняемость объектов во всех сегментах.
«Коломна»
Ограничен Измайловским проспектом, набережной реки Фонтанки, Английской набережной. Это самая депрессивная часть Адмиралтейского района. Здесь расположено большое количество зданий старого фонда, промышленных зон, затруднена транспортная доступность. Действует всего один бизнес-центр класса В – «Галерный двор». Форматные торговые центры вовсе отсутствуют. Однако в связи с перспективами значительного улучшения транспортной инфраструктуры (новый мост через Неву, станции метрополитена и др.) на рассматриваемой территории заявлено большое количество крупных инвестиционных проектов: Новая Голландия, Никольские ряды, Измайловская перспектива, МФК «Театральный».
«Обводный канал»
Ограничен Звенигородской улицей, набережной Обводного канала, набережной реки Фонтанки. Торговая недвижимость сконцентрирована в основном вблизи станций метрополитена («Варшавский экспресс», «Планета-Нептун», «Звенигородский»). Офисы распределены по территории равномерно. В основном преобладают бизнес-центры класса В/В+ и большое количество бывших промышленных зданий, подвергшихся редевелопменту.
Порт, хотя и расположен не в рассматриваемом районе, оказывает сильнейшее влияние на территорию вдоль Обводного канала. Именно здесь активно развиваются бизнес-центры невысокого класса, направленные на предоставление услуг компаниям, чья деятельность так или иначе связана с портом.
Оценка:
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН:
– Район неоднозначный. Часть его попадает в «золотой треугольник» – самую дорогую и востребованную в городе территорию, как для строительства жилья, так и для реализации проектов коммерческой недвижимости. Однако значительную часть района – особенно это касается участка, примыкающего к Обводному каналу, – занимают промзоны и разрушающиеся здания старой постройки. При этом весь район попадает в зону охраны объектов культурного наследия. Это предполагает контроль за реализацией проектов со стороны КГИОП, соблюдение охранных ограничений. Объекты можно только реконструировать, причем в случае их аварийности необходимо воссоздание в первоначальных архитектурных объемах. Что приводит к удорожанию проекта и его меньшей эффективности, поскольку выход полезной площади при реконструкции ниже, чем в случае нового строительства. Именно этот факт является определяющим при реализации инвестпроектов.
Дополнительные трудности создает высокая плотность застройки. При реализации проектов необходимо применять максимально щадящие методы ведения строительных работ.
Стратегия:
Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg:
– Важным шагом для улучшения инвестиционного климата Адмиралтейского района должно стать планомерное расселение и снос старых доходных домов, пришедших в негодное для проживания состояние. Участки под ними могут быть предоставлены девелоперам для строительства современного комфортабельного жилья и коммерческих объектов. Такие проекты нельзя назвать социальными: себестоимость квадратного метра, а следовательно, его рыночная цена будет выше из-за существенных затрат на расселение и снос.
Следующий шаг – вывод промышленных предприятий с территории района с последующим освоением занимаемых ими земель. Вообще, комплексное развитие территорий – это формат будущего, который позволит избежать внутренней конкуренции между различными объектами недвижимости и развивать территорию по принципу синергии, получая на выходе гармонично спланированное пространство, приносящее максимальный доход. На мой взгляд, основная задача городских и районных властей – придерживаясь Генплана, объединить независимых девелоперов в общей концепции развития всего района.
90% зданий здесь относятся к старому фонду (построены до 1917 года). Если добавить к этому несколько «сталинок» около ТЮЗа да «хрущевок» на Казанской улице – получим полный перечень имеющегося в районе жилья.
От «элитки» до промзоны
Аналитики от недвижимости делят район по привлекательности на пять зон: от элитной до откровенно депрессивной. Можно сказать, что по мере движения от здания Адмиралтейства к промзоне Обводного канала жилье становится все менее интересным для потенциальных покупателей. Собственно элитной локацией можно считать лишь Адмиралтейскую и часть Английской (бывшей Красного флота) набережной до Воскресенского (бывшего Лейтенанта Шмидта) моста, а также окрестности Исаакиевской площади с видом на собор или Александровский сад. «На Английской набережной сегодня наберется в лучшем случае 5-10 квартир в предложении, причем либо с ремонтом десятилетней давности, либо вовсе без оного. Хозяева могут запрашивать за них по 10 тысяч, а то и по 20 тысяч долларов за квадратный метр, но такие цены – лишь в их фантазиях», – рассказывает генеральный директор агентства «Элитные квартиры» Леонид Рысев.
Театральную площадь с окрестностями, Мойку, Конногвардейский бульвар и канал Грибоедова уже нельзя целиком причислить к элитной зоне. Здесь есть лишь отдельные весьма дорогие дома (к примеру, на Крюковом канале, 5).
Квартиры на набережной Фонтанки, Почтамтской и Морских (Большой и Малой) улицах, в кварталах вблизи Сенной площади приобретают покупатели, которые хотят жить в историческом центре и готовы мириться со многими неудобствами.
Немалую часть района – Красноармейские улицы, кварталы вокруг площади Тургенева – эксперты относят к малопривлекательным. Невысоким интересом у покупателей пользуются и дома, выходящие на оживленные магистрали – Измайловский и Московский проспекты. Еще большая доля земель района попадает в самую низкую ценовую категорию: Коломна, окрестности Рижского и Старо-Петергофского проспектов, Курляндской улицы, набережной Обводного канала.
«За последние годы привлекательность территорий Адмиралтейского района по сравнению с остальным историческим центром лишь понизилась. Несколько лет назад спрос подпитывался ожиданиями воплощения масштабных проектов: новая сцена Мариинки, реконструкция Новой Голландии и квартала на Шкапина-Розенштейна, запуск станции метро на Театральной площади. Однако сегодня до их завершения стало куда дальше, чем думалось 2-3 года назад», – комментирует директор Петроградского отделения агентства «Адвекс» Юрий Воробьев.
По данным Комитета по строительству, за последние 5 лет в Адмиралтейском районе было построено всего восемь новых жилых домов общей площадью 20,6 тыс. кв. м (623 квартиры). То есть новые дома здесь сдаются в эксплуатацию не каждый год. Для сравнения, в соседнем Центральном районе за то же время введено почти в десять раз больше квадратных метров жилья.
Сегодня в городских листингах нет ни одного предложения по квартирам в строящихся или недавно построенных домах Адмиралтейского района. Из последних завершенных объектов можно назвать семиэтажный дом на углу Советского переулка и 5-й Красноармейской улицы, шестиэтажный дом на улице Лабутина, 18. На III квартал этого года намечено завершить реконструкцию дома на Английском проспекте, 24.
Центр – по комнатке
Доля Адмиралтейского района в городском обороте жилья составляет около 5%. Ежемесячно ГУ ФРС фиксирует 200-250 сделок по району. Хотя на его землях расположены лишь 2,5% общегородского количества квартир. Объяснение высокой активности продаж на этой территории – обилие коммуналок. По официальной статистике, почти каждая третья квартира в районе коммунальная. А в наименее интересных местах их доля превышает 50% и не сокращается.
Как подтверждают риэлторы, квартирный рынок здесь довольно вялый. Собственники отдельного жилья уверены, что продают исторический центр и соответственно поднимают ценники, а покупатели видят другое: плохую транспортную схему, ветшающие дома. Тогда как продавцы комнат особо не привередничают: цена этого жилья слабо зависит от локации, что не порождает необоснованных ожиданий владельцев.
Комнатки площадью 10-12 кв. м в районе можно найти по цене от 900 тыс. до 1,2 млн рублей. Более просторные (18-20 кв. м) – за 1,4-1,6 миллиона. «Надо понимать, что по этим "средним" ценам объекты будут продаваться довольно долго. Чтобы реализовать подобное жилье в разумные сроки, надо снизить запросы на 100-150 тысяч рублей», – считает Юрий Воробьев. Самые оптимистично настроенные продавцы, впрочем, запрашивают и по 1,9 млн – что почти равно стоимости плохонькой «единички».
Однокомнатные квартиры в районе можно встретить по 2,3-2,4 млн рублей. Правда, это весьма компактные варианты (до 30 кв. м) с проблемной локацией, к примеру, на Английском проспекте. Эти цены вполне сопоставимы со стоимостью «хрущевок» на периферии. Если же квартира попросторнее (40 кв. м), то даже в непрестижных зонах Адмиралтейского района владельцы просят за них по 3,5 млн рублей и дороже. При чуть более удачной локации ценовой минимум вырастает до 4 миллионов. Максимум, обнаруженный в актуальных базах, – 8 млн рублей за квартиру в 57 кв. м вблизи площади Достоевского. Однако, по словам специалистов, сегодня квартиры такой стоимости в этих кварталах покупатели даже не рассматривают.
Самые плохонькие «двушки» где-нибудь на набережной Пряжки предлагаются по 3,5-4 млн рублей. На Галерной улице (это считается довольно удачной локацией) цены на такие же варианты достигают 5,5-6,5 млн рублей.
Самые дорогие предложения – квартиры на первых этажах под коммерческое использование. За удачно расположенную «двушку» могут попросить и 10 миллионов. «В Адмиралтейском районе лишь несколько улиц подходят для обустройства торговых площадей на первых этажах, да и то с определенной натяжкой. В основном улицы здесь тихие, непроходные. Большого дохода с подобных площадей не получишь», – уверен заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов.
«Трешку» на Красноармейских улицах можно присмотреть за 5-6 млн рублей. Впрочем, если метраж квартиры большой (100-120 кв. м), с покупателя могут попросить 8 млн и больше.
Показательное сравнение: около 11 млн рублей на Вознесенском проспекте запрашивают за 155-метровую квартиру, за те же деньги можно получить 125-метровые апартаменты на Фонтанке (в той же части района), а на Большой Морской удастся купить жилье площадью лишь 85 «квадратов». 120-метровая квартира на Крюковом канале в зависимости от дома может обойтись от 20 млн до 50 млн рублей.
В комплексе
Эксперты уверены, что интерес к району могла бы поднять комплексная реконструкция кварталов. Примеры подобных проектов сегодня есть и в Петроградском, и в Центральном районе.
Сильно повысило бы востребованность окрестных кварталов завершение новой сцены Мариинского театра. Станция метро «Театральная» по планам должна войти в строй после 2014 года. Но горожане уже привыкли не загадывать развитие подземки на столь долгий срок: реализация планов метростроителей отодвигалась и в лучшие годы. Очередная переделка Новой Голландии относит на неопределенный срок завершение работ и по этому проекту. Реновация на Шкапина-Розенштейна ведется уже лет десять, но пока там ничего не построено. Чисто теоретически как потенциально привлекательное для жилищного строительства место может рассматриваться даже Коломна (этот довольно зеленый район иногда называют «тихий центр»). Правда, для этого потребуется грандиозная реконструкция всей территории.
Локация:
Из-за неоднородности распределения деловых центров по административным районам города и наличия существенных различий в характеристиках объектов, расположенных в разных частях одного района, целесообразно разделение территории города на деловые зоны, так называемые кластеры. Специалисты компании Praktis Consulting & Brokerage выделяют семь действующих зон и шесть формирующихся. Территория Адмиралтейского района занимает три из них – часть кластера «Золотой треугольник», формирующийся кластер «Коломна» и кластер «Обводный канал».
«Золотой треугольник»
Ограничен Дворцовой набережной, набережной реки Фонтанки, Измайловским проспектом. Исторический центр и основная деловая зона города. Здесь расположено большое количество высококлассных объектов недвижимости: бизнес-центры классов А и В+, вновь построенные торговые комплексы, пяти- и четырехзвездочные гостиницы. Из трудностей освоения: ограниченное количество земельных пятен, высокая плотность застройки, жесткий регламент архитектурно-планировочных решений. Действующие объекты характеризуются высокой доходностью: на территории отмечены самые высокие арендные ставки и заполняемость объектов во всех сегментах.
«Коломна»
Ограничен Измайловским проспектом, набережной реки Фонтанки, Английской набережной. Это самая депрессивная часть Адмиралтейского района. Здесь расположено большое количество зданий старого фонда, промышленных зон, затруднена транспортная доступность. Действует всего один бизнес-центр класса В – «Галерный двор». Форматные торговые центры вовсе отсутствуют. Однако в связи с перспективами значительного улучшения транспортной инфраструктуры (новый мост через Неву, станции метрополитена и др.) на рассматриваемой территории заявлено большое количество крупных инвестиционных проектов: Новая Голландия, Никольские ряды, Измайловская перспектива, МФК «Театральный».
«Обводный канал»
Ограничен Звенигородской улицей, набережной Обводного канала, набережной реки Фонтанки. Торговая недвижимость сконцентрирована в основном вблизи станций метрополитена («Варшавский экспресс», «Планета-Нептун», «Звенигородский»). Офисы распределены по территории равномерно. В основном преобладают бизнес-центры класса В/В+ и большое количество бывших промышленных зданий, подвергшихся редевелопменту.
Порт, хотя и расположен не в рассматриваемом районе, оказывает сильнейшее влияние на территорию вдоль Обводного канала. Именно здесь активно развиваются бизнес-центры невысокого класса, направленные на предоставление услуг компаниям, чья деятельность так или иначе связана с портом.
Оценка:
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН:
– Район неоднозначный. Часть его попадает в «золотой треугольник» – самую дорогую и востребованную в городе территорию, как для строительства жилья, так и для реализации проектов коммерческой недвижимости. Однако значительную часть района – особенно это касается участка, примыкающего к Обводному каналу, – занимают промзоны и разрушающиеся здания старой постройки. При этом весь район попадает в зону охраны объектов культурного наследия. Это предполагает контроль за реализацией проектов со стороны КГИОП, соблюдение охранных ограничений. Объекты можно только реконструировать, причем в случае их аварийности необходимо воссоздание в первоначальных архитектурных объемах. Что приводит к удорожанию проекта и его меньшей эффективности, поскольку выход полезной площади при реконструкции ниже, чем в случае нового строительства. Именно этот факт является определяющим при реализации инвестпроектов.
Дополнительные трудности создает высокая плотность застройки. При реализации проектов необходимо применять максимально щадящие методы ведения строительных работ.
Стратегия:
Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg:
– Важным шагом для улучшения инвестиционного климата Адмиралтейского района должно стать планомерное расселение и снос старых доходных домов, пришедших в негодное для проживания состояние. Участки под ними могут быть предоставлены девелоперам для строительства современного комфортабельного жилья и коммерческих объектов. Такие проекты нельзя назвать социальными: себестоимость квадратного метра, а следовательно, его рыночная цена будет выше из-за существенных затрат на расселение и снос.
Следующий шаг – вывод промышленных предприятий с территории района с последующим освоением занимаемых ими земель. Вообще, комплексное развитие территорий – это формат будущего, который позволит избежать внутренней конкуренции между различными объектами недвижимости и развивать территорию по принципу синергии, получая на выходе гармонично спланированное пространство, приносящее максимальный доход. На мой взгляд, основная задача городских и районных властей – придерживаясь Генплана, объединить независимых девелоперов в общей концепции развития всего района.
рубрика:
Точки роста
автор:
Дмитрий Сперанский
