Масштабная стройка
20.09.2010
«Славянка» – один из первых и крупнейших в Российской Федерации проектов комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. По словам губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко, он осуществляется в рамках идеологии ухода от уплотнительной застройки. Чем еще уникальна «Славянка», нам рассказал первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин.
– Олег Николаевич, когда начались работы по строительству «Славянки»? По какому принципу под застройку была выбрана именно эта территория?
– К реализации проекта «Славянка» мы приступили еще в 2004 году. Годом раньше наша экспертная группа начала изучение пригодных для комплексного освоения земель в Петербурге. Как оказалось, в городе таких площадок нет. Подходящую территорию нашли в совхозе «Детскосельский», расположенном в Пушкинском районе. Земля была инженерно неподготовленной, поэтому в течение пяти лет до начала строительства мы занимались подведением к площадке необходимых коммуникаций.
Сегодня водоводы, канализационный коллектор, газопроводы, 14 километров сетей электроснабжения полностью готовы. Работы не прекращались даже в кризис. В том числе была построена частная электрическая подстанция «Славянка» напряжением 220 на 110 киловольт, установленная трансформаторная мощность которой составляет 126 мегаватт. Сейчас она обслуживает «Новую Ижору», в дальнейшем к ней подключат и «Славянку».
– Почему вы в первую очередь занялись проектом «Новая Ижора»?
– С точки зрения девелопмента проект «Славянка» начинался раньше, но он более сложный в техническом плане и потребовал больше времени на проектирование, согласование, подготовку земель, поэтому «Новая Ижора» и развивалась быстрее. Тем не менее к сентябрю 2009 года мы полностью закончили инженерную подготовку территории «Славянки», затратив в общей сложности около 3 миллиардов рублей. Сейчас активно застраиваем первый и седьмой кварталы – это 320 тысяч квадратных метров, работы планируем завершить к концу 2011 года.
– ГК «Балтрос» стал одной из первых компаний в Петербурге, решившихся на комплексное освоение территории. Считаете ли вы, что именно за таким подходом – будущее?
– Мы строим исключительно комплексно. Это политика компании. Резервы земель для возведения новых кварталов в пределах сложившейся застройки Петербурга исчерпаны, почти закончились и пятна под уплотнительную застройку. Мы поняли, что надо заниматься принципиально иным бизнесом, а именно вкладывать деньги в освоение крупных земельных территорий. Безусловно, реализация проектов КОТ требует больших затрат, чем строительство отдельного дома. Зато при комплексном освоении застройщик может оптимально спроектировать внутриквартальные инженерные сети исходя из рациональных соображений. Кроме того, соблюдается единство архитектурного стиля при проектировании квартала и реализуется комплексная программа благоустройства территории, что, в конечном счете, отражается на цене квадратного метра и на восприятии проекта покупателями. В каких-то моментах малоэтажное и среднеэтажное (четыре – семь этажей) строительство, несомненно, дороже высотного. Например, из-за протяженности улично-дорожной сети, подземных инженерных сетей и коммуникаций. Но по части позиций такое строительство оказалась дешевле: другие нагрузки – другие фундаменты. Возможности современных технологий позволили строить так, как мы сейчас строим. С 1988 года в городе не велась инженерная подготовка земель, дома подключались к уже имеющимся сетям. Сегодня ситуация изменилась, поэтому решать инженерный вопрос можно только комплексно, когда затраты на инженерию растворяются в больших объемах строительства. В 2004 году мы были одними из первых, на данный момент, насколько я знаю, на город заявлено более 30 крупных проектов, – а это уже тенденция.
– Менялись ли планы по ходу строительства?
– Если рассматривать последний год, то планы корректировались исключительно по срокам. Проект, конечно, не менялся, да и не мог. В нашей стране это сложно. Учитывая масштабы строительства, нами было принято решение о поквартальном проектировании «Славянки». Сейчас ведется строительство первых трех кварталов. Еще два находятся в процессе проектирования. Первый и седьмой кварталы мы финансируем за счет собственных и привлеченных средств, восьмой строится на бюджетные деньги. Почти все жилье в этих кварталах у нас выкупил город и Министерство обороны. Оставшееся поступит в открытую продажу в феврале 2011 года. Сейчас открыто предварительное бронирование. На первом этапе планируется реализовать около 200 квартир общей площадью более 10 тысяч квадратных метров.
– Чем еще было выгодно сотрудничество с городом?
– Как я сказал, наличие финансовой поддержки со стороны государства дало мощный старт-ап проекта. Сегодня на рынке едва ли существует две-три компании, способные самостоятельно финансировать комплексную застройку больших территорий. Получение бюджетных денег позволяет начать массовое строительство. Нам, например, на эти деньги удастся построить сразу три огромных квартала и избавиться от так называемого «синдрома чистого поля»: застройщику необходимо, чтобы его дома как можно скорее обживали.
– На какую социальную категорию ориентированы ваши квартиры? Предусматриваете ли вы для своих покупателей возможность ипотеки, рассрочки платежей?
– На данный момент цена за квадратный метр составляет 70 тысяч рублей. Сейчас мы предлагаем покупателям однокомнатные квартиры и студии. Хочу отметить, что в эту сумму входит отделка: в квартирах будет установлена сантехника, электроплиты, помещения с высокой влажностью будут облицованы кафелем, полы застелены ламинатом. Мы формируем микрорайоны на основе мирового опыта строительства комфортабельного жилья, взяв за пример стиль жизни в европейских, скандинавских странах. Планируя проект, мы решили предоставить будущим жителям более качественную среду обитания, поэтому мы ориентируемся не на самый дешевый ценовой сегмент. Квартиры будут продаваться по стоимости средней по рынку, но не дешевле. Сегодня мы готовы предложить покупателям интересные варианты по приобретению квартир: через наше агентство недвижимости они могут продать имеющееся жилье. Также у нас есть соглашение со Сбербанком и банком «ВТБ-24». В последнем выдают весьма выгодные рублевые кредиты под 11 процентов годовых.
– В чем уникальность проекта «Славянка»?
– В «Славянке» мы использовали принципиально новые для Петербурга решения в сочетании с лучшими архитектурными традициями. Архитекторы компании расположили здания внутри кварталов так, что они образуют несколько уютных микрорайонов. Особенность подобной планировки в том, что она исключает сквозные проезды автомобилей через дворовые территории. Это позволяет нам обеспечить безопасность и создать комфортные условия для жителей комплекса. Фасады зданий выполнены в модной, современной стилистике с элементами архитектуры «классического» Петербурга. Уникальность «Славянки» и в ее высотности. Район застраивается четырех-пятиэтажными домами. В Европе считается, что именно такая этажность создает наиболее благоприятный эмоциональный фон. За границей люди на 20-м этаже не живут, они там работают. Например, Америка на 80 процентов малоэтажна. Большое значение мы уделяем благоустройству территории. В «Славянке» тщательно продуманы парковочные места, большая территория отводится под зеленые насаждения, практически в каждом дворе будут созданы рекреационные зоны с детскими площадками, скамейками, благоустройством ландшафтов. Вскоре приступим к строительству пешеходной зоны шириной 90 метров: она будет шире самого широкого проспекта в городе. И все это при сравнительно небольшой плотности населения. Ведь в районе, занимающем 2,2 миллиона квадратных метров, будет проживать всего 45 тысяч человек. Считаю, что все это поможет привлечь покупателей, потому что мы строим относительно недорогое жилье по высоким стандартам качества.
– Используются ли при строительстве новые технологии?
– В этом комплексе мы используем три технологии. Две из них весьма популярные – монолитное и панельное строительство. Наиболее интересен третий вариант: монолитный железобетонный каркас, теплый контур которого выполнен из специальных панелей, произведенных на нашем ДСК «Славянский». Особенность их в том, что деревянный каркас обшит с двух сторон цементно-стружечными плитами, внутри панели – утеплитель. Мы сертифицировали эту технологию, прошли все необходимые испытания.
Начиная с 2005 года мы внедряем инновации, способствующие повышению энергоэффективности процессов производства и строительства. И мы продолжаем развивать это направление, в том числе при строительстве кварталов «Славянки».
– Чем привлекателен проект с точки зрения инфраструктуры, транспортной доступности, экологической обстановки?
– Жители «Славянки» будут обеспечены всей необходимой для комфортного проживания инфраструктурой. Проектом предусмотрено строительство школ, детских садов, лечебных учреждений, торговых комплексов. В центре территории планируется разбить парк площадью 12,5 гектаров.
Территория расположена в активно развивающемся Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Неоспоримыми преимуществами являются хорошая экология, близость к памятникам мировой архитектуры и дворцово-паркового искусства XVIII века, находящегося на территории музея-заповедника «Царское Село», и прекрасная транспортная доступность нового района.
Если рассматривать весь город, то юг Санкт-Петербурга сегодня наиболее активно развивается в плане транспортной инфраструктуры, поэтому наиболее привлекателен. Строятся новые дороги, развязки, путепроводы. Рядом со «Славянкой» проходят важнейшие транспортные артерии, что позволит легко добраться до исторического центра. Расстояние от центра Петербурга до «Славянки» – 24 километра, от кольцевой автодороги – всего 10 километров.
– Насколько востребованным будет ваше предложение на строительном посткризисном рынке?
– Есть мнение о том, что невозможно продать много жилья (более 80 тысяч квадратных метров в год) в одном районе. Но у нас восемь кварталов, различных по архитектурному решению. Любой потребитель здесь найдет то, что ему понравится. Это новый формат жизни. Его оценят и молодые семейные пары, и люди старших поколений, которым комфорт необходим в силу их возраста. Для покупателя важна надежность застройщика и отсутствие рисков того, что объект не будет сдан. Поэтому мы хотим предложить рынку готовое жилье с качественной отделкой в районе с хорошей транспортной доступностью и экологией, причем не в высотках, а в домах с нормальной средней этажностью. Такого предложения на рынке просто нет. Могу сказать одно: интерес к строящемуся в Пушкинском районе жилью есть.
– Олег Николаевич, когда начались работы по строительству «Славянки»? По какому принципу под застройку была выбрана именно эта территория?
– К реализации проекта «Славянка» мы приступили еще в 2004 году. Годом раньше наша экспертная группа начала изучение пригодных для комплексного освоения земель в Петербурге. Как оказалось, в городе таких площадок нет. Подходящую территорию нашли в совхозе «Детскосельский», расположенном в Пушкинском районе. Земля была инженерно неподготовленной, поэтому в течение пяти лет до начала строительства мы занимались подведением к площадке необходимых коммуникаций.
Сегодня водоводы, канализационный коллектор, газопроводы, 14 километров сетей электроснабжения полностью готовы. Работы не прекращались даже в кризис. В том числе была построена частная электрическая подстанция «Славянка» напряжением 220 на 110 киловольт, установленная трансформаторная мощность которой составляет 126 мегаватт. Сейчас она обслуживает «Новую Ижору», в дальнейшем к ней подключат и «Славянку».
– Почему вы в первую очередь занялись проектом «Новая Ижора»?
– С точки зрения девелопмента проект «Славянка» начинался раньше, но он более сложный в техническом плане и потребовал больше времени на проектирование, согласование, подготовку земель, поэтому «Новая Ижора» и развивалась быстрее. Тем не менее к сентябрю 2009 года мы полностью закончили инженерную подготовку территории «Славянки», затратив в общей сложности около 3 миллиардов рублей. Сейчас активно застраиваем первый и седьмой кварталы – это 320 тысяч квадратных метров, работы планируем завершить к концу 2011 года.
– ГК «Балтрос» стал одной из первых компаний в Петербурге, решившихся на комплексное освоение территории. Считаете ли вы, что именно за таким подходом – будущее?
– Мы строим исключительно комплексно. Это политика компании. Резервы земель для возведения новых кварталов в пределах сложившейся застройки Петербурга исчерпаны, почти закончились и пятна под уплотнительную застройку. Мы поняли, что надо заниматься принципиально иным бизнесом, а именно вкладывать деньги в освоение крупных земельных территорий. Безусловно, реализация проектов КОТ требует больших затрат, чем строительство отдельного дома. Зато при комплексном освоении застройщик может оптимально спроектировать внутриквартальные инженерные сети исходя из рациональных соображений. Кроме того, соблюдается единство архитектурного стиля при проектировании квартала и реализуется комплексная программа благоустройства территории, что, в конечном счете, отражается на цене квадратного метра и на восприятии проекта покупателями. В каких-то моментах малоэтажное и среднеэтажное (четыре – семь этажей) строительство, несомненно, дороже высотного. Например, из-за протяженности улично-дорожной сети, подземных инженерных сетей и коммуникаций. Но по части позиций такое строительство оказалась дешевле: другие нагрузки – другие фундаменты. Возможности современных технологий позволили строить так, как мы сейчас строим. С 1988 года в городе не велась инженерная подготовка земель, дома подключались к уже имеющимся сетям. Сегодня ситуация изменилась, поэтому решать инженерный вопрос можно только комплексно, когда затраты на инженерию растворяются в больших объемах строительства. В 2004 году мы были одними из первых, на данный момент, насколько я знаю, на город заявлено более 30 крупных проектов, – а это уже тенденция.
– Менялись ли планы по ходу строительства?
– Если рассматривать последний год, то планы корректировались исключительно по срокам. Проект, конечно, не менялся, да и не мог. В нашей стране это сложно. Учитывая масштабы строительства, нами было принято решение о поквартальном проектировании «Славянки». Сейчас ведется строительство первых трех кварталов. Еще два находятся в процессе проектирования. Первый и седьмой кварталы мы финансируем за счет собственных и привлеченных средств, восьмой строится на бюджетные деньги. Почти все жилье в этих кварталах у нас выкупил город и Министерство обороны. Оставшееся поступит в открытую продажу в феврале 2011 года. Сейчас открыто предварительное бронирование. На первом этапе планируется реализовать около 200 квартир общей площадью более 10 тысяч квадратных метров.
– Чем еще было выгодно сотрудничество с городом?
– Как я сказал, наличие финансовой поддержки со стороны государства дало мощный старт-ап проекта. Сегодня на рынке едва ли существует две-три компании, способные самостоятельно финансировать комплексную застройку больших территорий. Получение бюджетных денег позволяет начать массовое строительство. Нам, например, на эти деньги удастся построить сразу три огромных квартала и избавиться от так называемого «синдрома чистого поля»: застройщику необходимо, чтобы его дома как можно скорее обживали.
– На какую социальную категорию ориентированы ваши квартиры? Предусматриваете ли вы для своих покупателей возможность ипотеки, рассрочки платежей?
– На данный момент цена за квадратный метр составляет 70 тысяч рублей. Сейчас мы предлагаем покупателям однокомнатные квартиры и студии. Хочу отметить, что в эту сумму входит отделка: в квартирах будет установлена сантехника, электроплиты, помещения с высокой влажностью будут облицованы кафелем, полы застелены ламинатом. Мы формируем микрорайоны на основе мирового опыта строительства комфортабельного жилья, взяв за пример стиль жизни в европейских, скандинавских странах. Планируя проект, мы решили предоставить будущим жителям более качественную среду обитания, поэтому мы ориентируемся не на самый дешевый ценовой сегмент. Квартиры будут продаваться по стоимости средней по рынку, но не дешевле. Сегодня мы готовы предложить покупателям интересные варианты по приобретению квартир: через наше агентство недвижимости они могут продать имеющееся жилье. Также у нас есть соглашение со Сбербанком и банком «ВТБ-24». В последнем выдают весьма выгодные рублевые кредиты под 11 процентов годовых.
– В чем уникальность проекта «Славянка»?
– В «Славянке» мы использовали принципиально новые для Петербурга решения в сочетании с лучшими архитектурными традициями. Архитекторы компании расположили здания внутри кварталов так, что они образуют несколько уютных микрорайонов. Особенность подобной планировки в том, что она исключает сквозные проезды автомобилей через дворовые территории. Это позволяет нам обеспечить безопасность и создать комфортные условия для жителей комплекса. Фасады зданий выполнены в модной, современной стилистике с элементами архитектуры «классического» Петербурга. Уникальность «Славянки» и в ее высотности. Район застраивается четырех-пятиэтажными домами. В Европе считается, что именно такая этажность создает наиболее благоприятный эмоциональный фон. За границей люди на 20-м этаже не живут, они там работают. Например, Америка на 80 процентов малоэтажна. Большое значение мы уделяем благоустройству территории. В «Славянке» тщательно продуманы парковочные места, большая территория отводится под зеленые насаждения, практически в каждом дворе будут созданы рекреационные зоны с детскими площадками, скамейками, благоустройством ландшафтов. Вскоре приступим к строительству пешеходной зоны шириной 90 метров: она будет шире самого широкого проспекта в городе. И все это при сравнительно небольшой плотности населения. Ведь в районе, занимающем 2,2 миллиона квадратных метров, будет проживать всего 45 тысяч человек. Считаю, что все это поможет привлечь покупателей, потому что мы строим относительно недорогое жилье по высоким стандартам качества.
– Используются ли при строительстве новые технологии?
– В этом комплексе мы используем три технологии. Две из них весьма популярные – монолитное и панельное строительство. Наиболее интересен третий вариант: монолитный железобетонный каркас, теплый контур которого выполнен из специальных панелей, произведенных на нашем ДСК «Славянский». Особенность их в том, что деревянный каркас обшит с двух сторон цементно-стружечными плитами, внутри панели – утеплитель. Мы сертифицировали эту технологию, прошли все необходимые испытания.
Начиная с 2005 года мы внедряем инновации, способствующие повышению энергоэффективности процессов производства и строительства. И мы продолжаем развивать это направление, в том числе при строительстве кварталов «Славянки».
– Чем привлекателен проект с точки зрения инфраструктуры, транспортной доступности, экологической обстановки?
– Жители «Славянки» будут обеспечены всей необходимой для комфортного проживания инфраструктурой. Проектом предусмотрено строительство школ, детских садов, лечебных учреждений, торговых комплексов. В центре территории планируется разбить парк площадью 12,5 гектаров.
Территория расположена в активно развивающемся Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Неоспоримыми преимуществами являются хорошая экология, близость к памятникам мировой архитектуры и дворцово-паркового искусства XVIII века, находящегося на территории музея-заповедника «Царское Село», и прекрасная транспортная доступность нового района.
Если рассматривать весь город, то юг Санкт-Петербурга сегодня наиболее активно развивается в плане транспортной инфраструктуры, поэтому наиболее привлекателен. Строятся новые дороги, развязки, путепроводы. Рядом со «Славянкой» проходят важнейшие транспортные артерии, что позволит легко добраться до исторического центра. Расстояние от центра Петербурга до «Славянки» – 24 километра, от кольцевой автодороги – всего 10 километров.
– Насколько востребованным будет ваше предложение на строительном посткризисном рынке?
– Есть мнение о том, что невозможно продать много жилья (более 80 тысяч квадратных метров в год) в одном районе. Но у нас восемь кварталов, различных по архитектурному решению. Любой потребитель здесь найдет то, что ему понравится. Это новый формат жизни. Его оценят и молодые семейные пары, и люди старших поколений, которым комфорт необходим в силу их возраста. Для покупателя важна надежность застройщика и отсутствие рисков того, что объект не будет сдан. Поэтому мы хотим предложить рынку готовое жилье с качественной отделкой в районе с хорошей транспортной доступностью и экологией, причем не в высотках, а в домах с нормальной средней этажностью. Такого предложения на рынке просто нет. Могу сказать одно: интерес к строящемуся в Пушкинском районе жилью есть.
рубрика:
Паспорт объекта
автор:
Ярослава Задорина
