Земля не льготная
20.09.2010
Прокуратура Петербурга потребовала убрать норму о льготном выкупе земли из городского закона «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге».
Напомним, что данный закон повысил выкупную стоимость земли в Петербурге с 13,5% до 15% от кадастровой стоимости. При этом стратегическим инвесторам, заключившим со Смольным меморандумы о сотрудничестве до принятия закона (а именно до 1 марта 2010 года), разрешено использовать прежний уровень ставок. Городская прокуратура усмотрела в данном исключении «коррупциогенный» фактор. КПЗ рекомендовал признать протест прокуратуры обоснованным.
Теперь над поправками к закону будет трудиться специальная рабочая группа из депутатов и чиновников профильных комитетов. Представители прокуроры говорят, что ведомство настаивает на том, чтобы не было неравного подхода к инвесторам, но готово обсуждать формулировки.
По данным КУГИ, у города в настоящее время порядка 10 стратегических партнеров. Три из них еще не выкупили земли: компания Hyundai, группа поставщиков компонентов для нее и Magna International. Несмотря на принятие закона, деятельность инвесторов по выкупу земли по новым ставкам не стала менее активной.
Владимир Литовченко, юрисконсульт ГК «Консалтум»:
– Норма, которая устанавливает инвесторам, заключившим меморандумы о взаимопонимании (сотрудничестве), более выгодные условия по сравнению с теми, кто такие меморандумы не заключил, противоречит Федеральному закону № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции», а именно статье 15, в том, что «органы государственной власти субъектов РФ не вправе принимать акты, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции». Тем не менее любой инвестиционный договор оговаривает те или иные обязательства инвестора, поэтому при приобретении земельного участка компания, как правило, рассчитывает свои силы и ориентируется на определенную сумму затрат, а увеличение тарифных ставок в данном случае приведет к увеличению затрат инвестора и уменьшению инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга. В подобной ситуации наиболее целесообразным было бы включение в Закон Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» ряда переходных положений, которые, не ограничивая конкуренцию, защищали бы интересы стратегических инвесторов.
Андрей Бойков, консультант по инвестиционным проектам NAI Becar:
– Я считаю, что увеличение цены выкупа на 1,5 процента не станет критичным фактором, ведущим к уменьшению инвестиционной привлекательности. В Санкт-Петербурге, а особенно в центре города, наблюдается дефицит земельных участков под строительство, поэтому интерес инвесторов не уменьшится. Самыми привлекательными остаются участки, где возможно строительство жилых комплексов. Об этом и свидетельствуют торги Фонда имущества, когда в процессе торгов стоимость земли увеличивается в разы.
Николай Вильчур, управляющий партнер ООО «Международная консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»:
– Эксперты уже неоднократно отмечали, что данное положение противоречит федеральному закону «О защите конкуренции». Более того, по мнению прокуратуры, данная норма содержит в себе «коррупционогенный фактор», то есть может явиться основной для служебных злоупотреблений. Многие проблемы можно было бы решить путем изменения ряда формулировок закона – они слишком расплывчаты и часто допускают неоднозначное толкование. При этом следует обратить внимание на сам механизм установления момента подписания меморандума – если он достаточно прозрачен, значит, подписать его «задним числом» не получится. Однако проблема на самом деле намного сложнее. Данные меморандумы о взаимопонимании (сотрудничестве) заключаются, как правило, со стратегическими инвесторами. И изменение условий таких меморандумов, по сути, резко меняет ожидания инвесторов и подрывает стабильность инвестиционной деятельности в целом. Представляется, что рассмотрение данного вопроса невозможно без анализа юридической обоснованности самих меморандумов, поскольку борьба с коррупцией и защита конкуренции не должны приводить к необоснованному нарушению прав и законных интересов инвесторов.
Напомним, что данный закон повысил выкупную стоимость земли в Петербурге с 13,5% до 15% от кадастровой стоимости. При этом стратегическим инвесторам, заключившим со Смольным меморандумы о сотрудничестве до принятия закона (а именно до 1 марта 2010 года), разрешено использовать прежний уровень ставок. Городская прокуратура усмотрела в данном исключении «коррупциогенный» фактор. КПЗ рекомендовал признать протест прокуратуры обоснованным.
Теперь над поправками к закону будет трудиться специальная рабочая группа из депутатов и чиновников профильных комитетов. Представители прокуроры говорят, что ведомство настаивает на том, чтобы не было неравного подхода к инвесторам, но готово обсуждать формулировки.
По данным КУГИ, у города в настоящее время порядка 10 стратегических партнеров. Три из них еще не выкупили земли: компания Hyundai, группа поставщиков компонентов для нее и Magna International. Несмотря на принятие закона, деятельность инвесторов по выкупу земли по новым ставкам не стала менее активной.
Владимир Литовченко, юрисконсульт ГК «Консалтум»:
– Норма, которая устанавливает инвесторам, заключившим меморандумы о взаимопонимании (сотрудничестве), более выгодные условия по сравнению с теми, кто такие меморандумы не заключил, противоречит Федеральному закону № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции», а именно статье 15, в том, что «органы государственной власти субъектов РФ не вправе принимать акты, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции». Тем не менее любой инвестиционный договор оговаривает те или иные обязательства инвестора, поэтому при приобретении земельного участка компания, как правило, рассчитывает свои силы и ориентируется на определенную сумму затрат, а увеличение тарифных ставок в данном случае приведет к увеличению затрат инвестора и уменьшению инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга. В подобной ситуации наиболее целесообразным было бы включение в Закон Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» ряда переходных положений, которые, не ограничивая конкуренцию, защищали бы интересы стратегических инвесторов.
Андрей Бойков, консультант по инвестиционным проектам NAI Becar:
– Я считаю, что увеличение цены выкупа на 1,5 процента не станет критичным фактором, ведущим к уменьшению инвестиционной привлекательности. В Санкт-Петербурге, а особенно в центре города, наблюдается дефицит земельных участков под строительство, поэтому интерес инвесторов не уменьшится. Самыми привлекательными остаются участки, где возможно строительство жилых комплексов. Об этом и свидетельствуют торги Фонда имущества, когда в процессе торгов стоимость земли увеличивается в разы.
Николай Вильчур, управляющий партнер ООО «Международная консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»:
– Эксперты уже неоднократно отмечали, что данное положение противоречит федеральному закону «О защите конкуренции». Более того, по мнению прокуратуры, данная норма содержит в себе «коррупционогенный фактор», то есть может явиться основной для служебных злоупотреблений. Многие проблемы можно было бы решить путем изменения ряда формулировок закона – они слишком расплывчаты и часто допускают неоднозначное толкование. При этом следует обратить внимание на сам механизм установления момента подписания меморандума – если он достаточно прозрачен, значит, подписать его «задним числом» не получится. Однако проблема на самом деле намного сложнее. Данные меморандумы о взаимопонимании (сотрудничестве) заключаются, как правило, со стратегическими инвесторами. И изменение условий таких меморандумов, по сути, резко меняет ожидания инвесторов и подрывает стабильность инвестиционной деятельности в целом. Представляется, что рассмотрение данного вопроса невозможно без анализа юридической обоснованности самих меморандумов, поскольку борьба с коррупцией и защита конкуренции не должны приводить к необоснованному нарушению прав и законных интересов инвесторов.
рубрика:
Правила игры
автор:
Любовь Андреева
