Дольщик в законе

Последние поправки в закон «Об участии в долевом строительстве» значительно укрепили позиции дольщика. Но и они не исключают нарушения прав участников долевого строительства.

К такому выводу пришли участники круглого стола «Дольщик в законе: права и обязанности», организованного газетой «Строительный еженедельник» в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».

С позиции застройщика

В июне этого года Федеральным законом № 119-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и другие нормативные акты. По мнению заместителя генерального директора по маркетингу и продажам инвестиционно-строительной компании «Отделстрой» Ларисы Окунь, 214-ФЗ изначально был создан для защиты интересов дольщиков. Этот документ защищал лишь одну сторону. Последние поправки к этому закону, в том числе и вошедшие в принятый 119-ФЗ, вносят чуть больше равновесия в суть договора. «Например, раньше в 214-м законе было написано, что застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если дольщик не выполняет своих обязательств, но только через 3 месяца. В 119-ФЗ этот срок сокращен до 2 месяцев. Формально это – смягчение условий, но на практике один месяц ничего не дает», – считает Лариса Окунь. По ее словам, дольщик может долгое время не выполнять своих обязательств совершенно безнаказанно, а ведь это влечет серьезные проблемы для застройщика: «Если дольщик, например, не внесет деньги в соответствии с графиком платежей, застройщик недополучает средства в соответствии со своим финансовым планом, строительство замедляется или останавливается, остальные дольщики перестают нести в компанию деньги, компания лишается финансирования», – объяснила эксперт.
Лариса Окунь привела и другой пример: «В договоре долевого участия прописывается срок сдачи дома, точная дата. В соответствии с 214-ФЗ, если застройщик опаздывает хоть на один день, дольщик может подавать на него в суд. В 119-ФЗ застройщику дается 2 месяца после срока, указанного в договоре, чтобы сдать дом. Только по истечении этого срока дольщик может обратиться в судебную инстанцию с претензией к невыполнению обязательств договора. «Вроде бы это послабление для застройщиков, но что такое два месяца для строительства дома, которое длится 2–2,5 года. К тому же отнюдь не все зависит от застройщика, есть еще различные чиновники, затягивающие согласование одной бумажки до нескольких месяцев, – посетовала Лариса Окунь. – Застройщик не в силах на это повлиять».

Юридическая оценка

По мнению Дмитрия Некрестьянова, партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры», поправки в закон значительно укрепили позиции дольщика. «Еще некоторое время назад, когда мы консультировали дольщика и оценивали предлагаемый ему договор долевого участия, мы делали множество замечаний по поводу того, что он не соответствует законодательству и интересам дольщика. Результат обсуждения практически всегда был одинаковым: застройщиком в договоре правились только грубые технические ошибки, но на какие-либо санкции застройщик соглашался в двух случаях из ста, – рассказал г-н Некрестьянов. – С принятием закона появились жесткие нормы, которые были необходимы для наведения порядка на рынке. 214-ФЗ с момента его принятия практически не работал, потому что абсолютное большинство застройщиков предпочитало иные схемы. Нововведения 119-ФЗ, несомненно, положительны, поскольку запрещают застройщику работать по каким-либо схемам, кроме договора долевого участия. С другой стороны, большая ответственность рождает для застройщика и большие риски, которые он непременно закладывает в стоимость».

Внимание общественности

В октябре 2006 года в Петербурге начала свою работу Комиссия по недвижимости как одна из секций Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Комиссия создавалась для оказания юридической помощи гражданам и повышения правовой культуры на рынке недвижимости. О работе Комиссии и поправках в закон рассказал Юрий Грудин, председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: «Покупка квартиры – ответственный вопрос, зачастую гражданин рискует всеми средствами, поэтому мы советуем перед заключением любых договоров обращаться за помощью к профессиональным юристам, это незначительные деньги относительно суммы самой сделки. Только так можно защитить гражданина, совершающего сделку на первичном и на вторичном рынке, – считает Юрий Грудин. – Сегодня никто не может дать человеку никаких финансовых гарантий – ни риелтор, ни застройщик, ни страховая компания. Нужно надеяться на себя и обращаться к профессиональным юристам, чтобы минимизировать риски».
По мнению Юрия Грудина, принятые недавно поправки в 214-ФЗ существенно повлияют на рынок. «Это комплексный подход, в отличие от первоначально принятой редакции закона, который не устраивал ни застройщиков, ни дольщиков, – подчеркнул Юрий Грудин. – Я считаю, что они кардинально изменят расстановку сил на рынке, потому что данными поправками законодатель поставил все «серые» схемы работы застройщиков вне закона».

Возможности страховки

Свои риски дольщик может застраховать. В Петербурге уже есть случаи, когда дольщики получали страховое возмещение за то, что их квартиры не были построены в установленный срок. «Ранее страховые компании не спешили работать с дольщиками. Это объясняется тем, что страховая компания не могла проверить риски дольщика, – рассказал Алексей Филиппов, заместитель директора петербургского филиала ОАО «СК «Мегаполис». – С принятием поправок ситуация изменилась, появилась возможность проверки страховой компанией застройщика и оценки риска, который мы берем на себя. Эксперты нашей компании разработали правила страхования финансовых рисков дольщиков, которые в настоящий момент начали функционировать. Мы готовы взять на себя риск при условии, что страхователь участвует в долевом строительстве в соответствии с 214-ФЗ».

Больше информации

Вывод, который сделали эксперты: ни один закон, ни одна официальная бумага не защитят дольщика, если строительная компания недобросовестная или у нее нет средств на возведение дома. Поэтому потенциальному дольщику необходимо получить максимум информации о строительной компании.
«В системе, когда госорганы задерживают выдачу документов, законы обходятся, только сама строительная компания может быть гарантом безопасности дольщика. Поэтому при выборе квартиры в первую очередь нужно пристально изучить информацию о строительной компании: сколько лет существует на рынке, сколько домов сдала за это время и сдавала ли их в срок, и, самое главное, внимательно изучить отзывы предыдущих клиентов. Можно узнать, как в компании избегают двойных продаж, ведь такие ошибки сейчас допускаются, несмотря на то, что времена мошенников уже прошли, – советует Лариса Окунь. – В нашей компании, например, существует четырехступенчатая система защиты от двойных продаж, и, даже если менеджер по продажам совершил ошибку, она обнаруживается на следующий день юристами или финансовой службой».
«При выборе застройщика немаловажное значение имеет деловая репутация строительной компании, опыт работы застройщика, – подчеркнула Татьяна Смирнова, юрисконсульт компании «Хоск-2». – Считаю, что потенциальному дольщику стоит предварительно несколько раз встретиться с представителями компании, посетить офис, чтобы составить личное впечатление».
«Действительно, поправки в 214-ФЗ в большей мере направлены на защиту прав дольщиков, не всегда они выгодны для застройщика, тем не менее, мы обязаны работать в правовом поле и выполняем свои обязательства, – сказал Михаил Сливка, генеральный директор компании «Хоск-2». – Наша компания существует на рынке более 13 лет, по 214-ФЗ работает больше года. Этот закон создавался в те времена, когда основной проблемой долевой стройки были двойные продажи. Закон и последующие в него поправки урегулировали этот момент и повысили благонадежность сделок. Сегодня двойные продажи исключены».

Кстати

Закон № 119-ФЗ, вносящий изменения в закон «О долевом строительстве многоквартирных домов» № 214-ФЗ, не исключает возможности обхода норм, призванных защитить интересы дольщиков. Такое мнение на Всероссийском жилищном конгрессе, прошедшем в рамках Гражданского жилищного форума, высказал председатель коллегии адвокатов «Юникс» Владимир Петроченков.
В соответствии с законом № 119-ФЗ, застройщик не имеет права принимать от дольщика денежные средства иными способами, кроме заключения договора долевого участия, использования жилищных сертификатов или случаев, предусмотренных законодательством о жилищно-накопительных и жилищных кооперативах. Однако запрет на использование денежных средств не исключает другие формы оплаты – в частности, векселями или иными имущественными правами, отмечает эксперт.
По оценке Петроченкова, недостатки закона «О долевом строительстве» были очевидны уже тогда, когда Сбербанк вскоре после его вступления в силу выступил с предложением собственной схемы обхода его норм (использование целевых депозитов).
Множество способов обхода норм закона, как считает эксперт, используется по той причине, что сам закон не содержит механизма экономической заинтересованности. В частности, введенная законом необходимость регистрации договора долевого участия в органах Федеральной регистрационной службы создает риски неопределенности как для застройщика, так и для дольщиков. Создание жилищных и жилищно-накопительных кооперативов – значительно более эффективно работающий механизм, чем договор долевого участия по 214-ФЗ.