«Строительный Еженедельник» публикует ответы на вопросы своих читателей
20.12.2010
Требуется ликвидировать ООО, а коллеги по бизнесу говорят, что это очень сложная процедура, связанная с налоговыми проверками. С другой стороны, ликвидировать через замену участников общества на «номиналов» совсем не хочется. Что посоветуете?
Оксана Балбукова, ведущий бизнес-консультант консалтинговой группы «О.С.В.»:
– Мало кто сомневается, что начинать бизнес надо с регистрации юридического лица. В этом смысле ликвидация организации – такая же законная процедура для завершения бизнеса. Осуществлять ее следует в соответствии с законодательством, и если все сделать грамотно, то опасения, связанные с налоговыми проверками, окажутся беспочвенными. Правильная ликвидация потребует предварительных действий: завершить деятельность, рассчитаться с кредиторами, в том числе с госбюджетом, закрыть обособленные подразделения, снять с учета кассовые аппараты, произвести расчеты с персоналом, за исключением руководителя. Сама ликвидация начинается с принятия участниками общества соответствующего решения и внесения в ЕГРЮЛ сведений, что юрлицо находится в процессе ликвидации. Затем назначается ликвидационная комиссия или ликвидатор. С этого момента к нему переходят полномочия по управлению делами. Ликвидатор публикует информацию о ликвидации и уведомляет кредиторов. По окончании срока для предъявления требований со стороны кредиторов он составляет промежуточный ликвидационный баланс, который утверждается участниками и регистрируется в уполномоченном регистрирующем органе. Затем участниками утверждается ликвидационный баланс и подается заявление на исключение юрлица из ЕГРЮЛ. На этом этапе нужно будет получить справку из Пенсионного фонда, которая подается в регистрирующий орган вместе с ликвидационным балансом. Юрлицо считается прекратившим существование после внесения об этом записи в ЕГРЮЛ. Оставшееся имущество юрлица передается его участникам. Потом можно закрывать расчетный счет, формировать кадровые документы для сдачи в госархив и уничтожать печать организации. В случае грамотного осуществления ликвидации к компании не смогут предъявить претензии, влекущие за собой судебные разбирательства и санкции, а ликвидируемое предприятие будет официально удалено из госреестра.
У застройщика земельный участок находится в аренде на период строительства объекта нежилого фонда. Возможна ли продажа «незавершенки» без государственной регистрации права собственности на объект?
Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций ООО «Институт проблем предпринимательства»:
– Если объектом купли-продажи является недостроенный объект, то у фирмы и покупателя возникают отношения по передаче вещных прав на недвижимость, и такая сделка должна быть совершена с соблюдением норм, регулирующих оборот недвижимости. То есть объект незавершенного строительства не должен быть предметом действующего договора строительного подряда, до заключения договора купли-продажи необходима государственная регистрация права собственности фирмы на объект незавершенного строительства (наличие действующих документов на земельный участок, в нашем случае договора аренды, обязательно). Кроме того, объект должен быть не достроен, то есть у фирмы должно отсутствовать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Если объект находится на стадии строительства и имеется договор строительного подряда, такой объект в соответствии с терминологией Гражданского кодекса РФ представляет собой «объект строительства». Это означает, что в тот период, когда подрядчик осуществляет строительство, объект находится во владении подрядчика и постоянно изменяется. По окончании подрядных работ подрядчик передает заказчику по акту результат выполненных по договору строительного подряда работ, то есть построенное здание/сооружение (ст. 753 ГК РФ). До передачи подрядчиком заказчику результата выполненных работ построенное здание/сооружение находится во владении подрядчика, который несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта (п. 1 ст. 741 ГК РФ).
Второй способ реализации незавершенного строительства – путем передачи имущественных прав на земельный участок и построенный в будущем объект. В этом случае речь идет о передаче покупателю не вещных прав (таких как права собственности на незавершенный строительством объект), а о передаче обязательственных (имущественных) прав по заключенным договорам. Это означает, что фирме предстоит заключение договоров, в силу которых покупатель «становится на его место». В большинстве случаев понадобится согласие контрагентов фирмы на такую замену, тогда регистрации права собственности на незавершенный строительством объект не будет. При этом вышеперечисленные варианты не освобождают покупателя от необходимости оформления на себя разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, а также прочих сопутствующих строительству объекта согласований.
Возможен и третий вариант оформления правоотношений – путем привлечения покупателя в качестве инвестора при строительстве, и по завершении строительства инвестор получит право собственности на вновь созданный объект (или его долю) согласно условиям инвестиционного соглашения. В этом случае разрешительная документация на строительство объекта по-прежнему оформляется на фирму.
Фирма имеет в собственности несколько земельных участков, выделенных под индивидуальное дачное строительство. В 2009 году на этих участках были осуществлены работы по инженерной подготовке пятна застройки под строительство коттеджей (выторфовка дороги и проезда, водопровода, устройство мелиоративных канав, изменение рельефа, устройство оснований и покрытий из песчано-гравийных смесей). Оплата по договору произведена полностью. Есть договор, смета, акт приемки выполненных работ, справка о стоимости работ и счет-фактура. Во всех документах выделен НДС. Затраты отражены по дебету 08.3 счета. НДС отражен на 19 сч. В 2010 году была осуществлена продажа двух участков (без коттеджей). Из-за приостановки финансирования строительство коттеджей временно приостановлено. Продажа земельных участков произведена без НДС. Имеем ли мы право на возмещение НДС по произведенным инженерным работам?
Николай Вильчур, управляющий партнер ООО «Консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»:
– В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения НДС. Статьей 170 НК РФ установлено, что суммы налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, либо фактически уплаченные при ввозе товаров, в том числе основных средств и нематериальных активов, на территорию Российской Федерации, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, в случаях приобретения (ввоза) товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, имущественных прав, для производства и (или) реализации (передачи) товаров (работ, услуг), операции по реализации (передаче) которых не признаются реализацией товаров (работ, услуг) в соответствии с п. 2 ст. 146 НК РФ.
Соответственно, основания для вычета НДС, уплаченного за произведенные работы, у вас отсутствуют. Также особое внимание следует уделить ведению раздельного учета по операциям, облагаемым и не облагаемым НДС. В противном случае суммы налога, уплаченные поставщикам и подрядчикам, не будут подлежать вычету и не будут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль (п. 4 ст. 170 НК РФ).
Оксана Балбукова, ведущий бизнес-консультант консалтинговой группы «О.С.В.»:
– Мало кто сомневается, что начинать бизнес надо с регистрации юридического лица. В этом смысле ликвидация организации – такая же законная процедура для завершения бизнеса. Осуществлять ее следует в соответствии с законодательством, и если все сделать грамотно, то опасения, связанные с налоговыми проверками, окажутся беспочвенными. Правильная ликвидация потребует предварительных действий: завершить деятельность, рассчитаться с кредиторами, в том числе с госбюджетом, закрыть обособленные подразделения, снять с учета кассовые аппараты, произвести расчеты с персоналом, за исключением руководителя. Сама ликвидация начинается с принятия участниками общества соответствующего решения и внесения в ЕГРЮЛ сведений, что юрлицо находится в процессе ликвидации. Затем назначается ликвидационная комиссия или ликвидатор. С этого момента к нему переходят полномочия по управлению делами. Ликвидатор публикует информацию о ликвидации и уведомляет кредиторов. По окончании срока для предъявления требований со стороны кредиторов он составляет промежуточный ликвидационный баланс, который утверждается участниками и регистрируется в уполномоченном регистрирующем органе. Затем участниками утверждается ликвидационный баланс и подается заявление на исключение юрлица из ЕГРЮЛ. На этом этапе нужно будет получить справку из Пенсионного фонда, которая подается в регистрирующий орган вместе с ликвидационным балансом. Юрлицо считается прекратившим существование после внесения об этом записи в ЕГРЮЛ. Оставшееся имущество юрлица передается его участникам. Потом можно закрывать расчетный счет, формировать кадровые документы для сдачи в госархив и уничтожать печать организации. В случае грамотного осуществления ликвидации к компании не смогут предъявить претензии, влекущие за собой судебные разбирательства и санкции, а ликвидируемое предприятие будет официально удалено из госреестра.
У застройщика земельный участок находится в аренде на период строительства объекта нежилого фонда. Возможна ли продажа «незавершенки» без государственной регистрации права собственности на объект?
Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций ООО «Институт проблем предпринимательства»:
– Если объектом купли-продажи является недостроенный объект, то у фирмы и покупателя возникают отношения по передаче вещных прав на недвижимость, и такая сделка должна быть совершена с соблюдением норм, регулирующих оборот недвижимости. То есть объект незавершенного строительства не должен быть предметом действующего договора строительного подряда, до заключения договора купли-продажи необходима государственная регистрация права собственности фирмы на объект незавершенного строительства (наличие действующих документов на земельный участок, в нашем случае договора аренды, обязательно). Кроме того, объект должен быть не достроен, то есть у фирмы должно отсутствовать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Если объект находится на стадии строительства и имеется договор строительного подряда, такой объект в соответствии с терминологией Гражданского кодекса РФ представляет собой «объект строительства». Это означает, что в тот период, когда подрядчик осуществляет строительство, объект находится во владении подрядчика и постоянно изменяется. По окончании подрядных работ подрядчик передает заказчику по акту результат выполненных по договору строительного подряда работ, то есть построенное здание/сооружение (ст. 753 ГК РФ). До передачи подрядчиком заказчику результата выполненных работ построенное здание/сооружение находится во владении подрядчика, который несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта (п. 1 ст. 741 ГК РФ).
Второй способ реализации незавершенного строительства – путем передачи имущественных прав на земельный участок и построенный в будущем объект. В этом случае речь идет о передаче покупателю не вещных прав (таких как права собственности на незавершенный строительством объект), а о передаче обязательственных (имущественных) прав по заключенным договорам. Это означает, что фирме предстоит заключение договоров, в силу которых покупатель «становится на его место». В большинстве случаев понадобится согласие контрагентов фирмы на такую замену, тогда регистрации права собственности на незавершенный строительством объект не будет. При этом вышеперечисленные варианты не освобождают покупателя от необходимости оформления на себя разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, а также прочих сопутствующих строительству объекта согласований.
Возможен и третий вариант оформления правоотношений – путем привлечения покупателя в качестве инвестора при строительстве, и по завершении строительства инвестор получит право собственности на вновь созданный объект (или его долю) согласно условиям инвестиционного соглашения. В этом случае разрешительная документация на строительство объекта по-прежнему оформляется на фирму.
Фирма имеет в собственности несколько земельных участков, выделенных под индивидуальное дачное строительство. В 2009 году на этих участках были осуществлены работы по инженерной подготовке пятна застройки под строительство коттеджей (выторфовка дороги и проезда, водопровода, устройство мелиоративных канав, изменение рельефа, устройство оснований и покрытий из песчано-гравийных смесей). Оплата по договору произведена полностью. Есть договор, смета, акт приемки выполненных работ, справка о стоимости работ и счет-фактура. Во всех документах выделен НДС. Затраты отражены по дебету 08.3 счета. НДС отражен на 19 сч. В 2010 году была осуществлена продажа двух участков (без коттеджей). Из-за приостановки финансирования строительство коттеджей временно приостановлено. Продажа земельных участков произведена без НДС. Имеем ли мы право на возмещение НДС по произведенным инженерным работам?
Николай Вильчур, управляющий партнер ООО «Консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»:
– В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения НДС. Статьей 170 НК РФ установлено, что суммы налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, либо фактически уплаченные при ввозе товаров, в том числе основных средств и нематериальных активов, на территорию Российской Федерации, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, в случаях приобретения (ввоза) товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, имущественных прав, для производства и (или) реализации (передачи) товаров (работ, услуг), операции по реализации (передаче) которых не признаются реализацией товаров (работ, услуг) в соответствии с п. 2 ст. 146 НК РФ.
Соответственно, основания для вычета НДС, уплаченного за произведенные работы, у вас отсутствуют. Также особое внимание следует уделить ведению раздельного учета по операциям, облагаемым и не облагаемым НДС. В противном случае суммы налога, уплаченные поставщикам и подрядчикам, не будут подлежать вычету и не будут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль (п. 4 ст. 170 НК РФ).
рубрика:
Правила игры
