Кооперативная доля
07.02.2011
По итогам прошлого года доля реализации квартир в новостройках через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) составила 28%, подсчитали аналитики рынка. В 2009 году этот показатель был ниже – около 20%.
На данный момент реализация строящегося жилья в Петербурге ведется в основном по трем формам заключения договора: договору долевого участия (ДДУ), предварительному договору купли-продажи (ПДКП) и договору жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Кроме того, есть другие схемы покупки – например, «вторичная первичка», то есть покупка уже построенного жилья с оформленным правом собственности. По данным компании «НДВ СПб», через договоры ЖСК реализуется около 57% новостроек в сегменте экономкласса. На втором месте – комфорт-класс с долей 30%. Дома бизнес-класса занимают примерно 10% в структуре продаж через ЖСК. Также по схеме ЖСК продается один элитный объект (доля 3%). Основной массив объектов, реализуемых через ЖСК, будет сдан в 2011 году (60%). 30% новостроек имеет срок сдачи ГК 2012 год. Позднее 2012 года будет сдано 10% домов. 45% новостроек, продаваемых по договорам ЖСК, находится на севере Санкт-Петербурга, в основном в Приморском районе. 39% строится на юге города (большая часть – в Красносельском районе). В центре возводится 10% новостроек по договору ЖСК. На востоке – 6%.
Как говорят юристы, схема с использованием ЖСК полностью соответствует действующему законодательству и прямо допускается Жилищным кодексом РФ, а также Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (п. 2 ст. 1). ЖСК создается и действует в соответствии с главой 11 Жилищного кодекса, Гражданским законодательством и уставом кооператива. «ЖСК – это легитимная схема работы с дольщиками в рамках 214-ФЗ, которой пользуются некоторые наши партнеры – городские застройщики. Жилищно-строительные кооперативы, связанные с крупными и серьезными участниками рынка, зарекомендовали себя как достаточно эффективная инвестиционная схема», – говорит Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость». «Схема полностью отвечает действующему законодательству и поэтому привлекательна как для застройщиков, так и для клиентов. Приобретение квартир осуществляется посредством вступления в ЖСК и оплаты членских взносов. Это позволяет более лояльно относиться к покупателям и предоставлять более широкие возможности рассрочки платежей», – говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». «Наша компания реализует квартиры только через ДДУ в соответствии с 214-ФЗ. Несмотря на сложности, которые присутствуют в законе и при его реализации, например проблемы с регистрацией договоров, решение было принято, мы ему и следуем», – говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО «Городская ДомоСтроительная компания».
Кооперативная доля
На сегодняшний день известно несколько видов ЖК. Первый – жилищно-строительные кооперативы (ЖСК): они образуются в рамках одного многоквартирного дома – знакомый с советских времен вариант. Второй вид – ЖСК нового типа, или так называемый жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Это вновь появляющиеся в соответствии с недавно разработанной законодательной базой кооперативы, работающие по принципу взаимного кредитования, с условием накопления средств на счетах. Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.
Кооператив, даже если он называется жилищно-строительным, сам не строит, а выступает, как правило, инвестором строительства, по заключении договора с застройщиком. Как говорят участники рынка, отличительной особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что право требования по этому договору не регистрируется в росрегистрации. В данном случае право на регистрацию собственности дает не договор, а справка о полной выплате паевого взноса. «И, надо отметить, сложностей с правовой регистрацией при сдаче домов, построенных по схеме ЖСК, нами замечено не было», – рассказывает Елена Амирова, директор департамента долевого строительства АРИН. Еще одно преимущество схемы ЖСК заключается в том, что договор по схеме ЖСК не требует регистрации в ФРС. В связи с этим исчезает сложность с мучительным оформлением документации в ФРС, задержка по оформлению которых на сегодня длится до 3 месяцев, говорят участники рынка.
Как говорят участники рынка, отдать предпочтение какой-либо из форм – работа ДДУ или ЖСК – пока нельзя. «Лучше всего работать по предварительным договорам – остальные пути и договоры долевого участия и жилищно-строительные кооперативы имеют свои сложности и подводные камни», – считает директор крупной строительной компании. Некоторые застройщики в своей деятельности используют оба формата: так работают, например, «ЛенСпецСМУ», СК «Мегалит». «У нас несколько домов строятся по договорам долевого участия, один объект – ЖСК. Сейчас мы сравниваем, какая из схем выгодней и удобней. Окончательно сказать пока сложно. Поймем где-то через полгода», – рассказал генеральный директор «Мегалита» Александр Брега.
Как считают в «НДВ СПб», ситуация на рынке строящейся недвижимости позволяет говорить о постепенном переходе строительных компаний на работу в соответствии с 214-ФЗ. А под него подпадают только договор долевого участия (ДДУ) и ЖСК. «При этом именно ЖСК имеет наибольший потенциал роста в среднесрочной перспективе, так как для продаж по ДДУ требуется пакет разрешительной документации, сбор которой занимает много времени и требует массы согласований. Поэтому у ЖСК есть хорошие шансы закрепиться в качестве надежного инструмента покупки квартиры в новостройке благодаря учету интересов как застройщика, так и клиента», – уверены в компании.
Минусов, как отмечают эксперты, несколько. Во-первых, на кооператив не распространяется Закон о защите прав потребителей. Претензии по качеству строительства и срокам кооперативу не предъявишь. Во-вторых, могут возникнуть проблемы с выходом из кооператива, если договор с застройщиком заключен таким образом, что деньги обратно забрать нельзя. К каждому кооперативу надо подходить индивидуально, считают эксперты, универсальных рекомендаций не существует.
На данный момент реализация строящегося жилья в Петербурге ведется в основном по трем формам заключения договора: договору долевого участия (ДДУ), предварительному договору купли-продажи (ПДКП) и договору жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Кроме того, есть другие схемы покупки – например, «вторичная первичка», то есть покупка уже построенного жилья с оформленным правом собственности. По данным компании «НДВ СПб», через договоры ЖСК реализуется около 57% новостроек в сегменте экономкласса. На втором месте – комфорт-класс с долей 30%. Дома бизнес-класса занимают примерно 10% в структуре продаж через ЖСК. Также по схеме ЖСК продается один элитный объект (доля 3%). Основной массив объектов, реализуемых через ЖСК, будет сдан в 2011 году (60%). 30% новостроек имеет срок сдачи ГК 2012 год. Позднее 2012 года будет сдано 10% домов. 45% новостроек, продаваемых по договорам ЖСК, находится на севере Санкт-Петербурга, в основном в Приморском районе. 39% строится на юге города (большая часть – в Красносельском районе). В центре возводится 10% новостроек по договору ЖСК. На востоке – 6%.
Как говорят юристы, схема с использованием ЖСК полностью соответствует действующему законодательству и прямо допускается Жилищным кодексом РФ, а также Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (п. 2 ст. 1). ЖСК создается и действует в соответствии с главой 11 Жилищного кодекса, Гражданским законодательством и уставом кооператива. «ЖСК – это легитимная схема работы с дольщиками в рамках 214-ФЗ, которой пользуются некоторые наши партнеры – городские застройщики. Жилищно-строительные кооперативы, связанные с крупными и серьезными участниками рынка, зарекомендовали себя как достаточно эффективная инвестиционная схема», – говорит Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость». «Схема полностью отвечает действующему законодательству и поэтому привлекательна как для застройщиков, так и для клиентов. Приобретение квартир осуществляется посредством вступления в ЖСК и оплаты членских взносов. Это позволяет более лояльно относиться к покупателям и предоставлять более широкие возможности рассрочки платежей», – говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». «Наша компания реализует квартиры только через ДДУ в соответствии с 214-ФЗ. Несмотря на сложности, которые присутствуют в законе и при его реализации, например проблемы с регистрацией договоров, решение было принято, мы ему и следуем», – говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО «Городская ДомоСтроительная компания».
Кооперативная доля
На сегодняшний день известно несколько видов ЖК. Первый – жилищно-строительные кооперативы (ЖСК): они образуются в рамках одного многоквартирного дома – знакомый с советских времен вариант. Второй вид – ЖСК нового типа, или так называемый жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Это вновь появляющиеся в соответствии с недавно разработанной законодательной базой кооперативы, работающие по принципу взаимного кредитования, с условием накопления средств на счетах. Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.
Кооператив, даже если он называется жилищно-строительным, сам не строит, а выступает, как правило, инвестором строительства, по заключении договора с застройщиком. Как говорят участники рынка, отличительной особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что право требования по этому договору не регистрируется в росрегистрации. В данном случае право на регистрацию собственности дает не договор, а справка о полной выплате паевого взноса. «И, надо отметить, сложностей с правовой регистрацией при сдаче домов, построенных по схеме ЖСК, нами замечено не было», – рассказывает Елена Амирова, директор департамента долевого строительства АРИН. Еще одно преимущество схемы ЖСК заключается в том, что договор по схеме ЖСК не требует регистрации в ФРС. В связи с этим исчезает сложность с мучительным оформлением документации в ФРС, задержка по оформлению которых на сегодня длится до 3 месяцев, говорят участники рынка.
Как говорят участники рынка, отдать предпочтение какой-либо из форм – работа ДДУ или ЖСК – пока нельзя. «Лучше всего работать по предварительным договорам – остальные пути и договоры долевого участия и жилищно-строительные кооперативы имеют свои сложности и подводные камни», – считает директор крупной строительной компании. Некоторые застройщики в своей деятельности используют оба формата: так работают, например, «ЛенСпецСМУ», СК «Мегалит». «У нас несколько домов строятся по договорам долевого участия, один объект – ЖСК. Сейчас мы сравниваем, какая из схем выгодней и удобней. Окончательно сказать пока сложно. Поймем где-то через полгода», – рассказал генеральный директор «Мегалита» Александр Брега.
Как считают в «НДВ СПб», ситуация на рынке строящейся недвижимости позволяет говорить о постепенном переходе строительных компаний на работу в соответствии с 214-ФЗ. А под него подпадают только договор долевого участия (ДДУ) и ЖСК. «При этом именно ЖСК имеет наибольший потенциал роста в среднесрочной перспективе, так как для продаж по ДДУ требуется пакет разрешительной документации, сбор которой занимает много времени и требует массы согласований. Поэтому у ЖСК есть хорошие шансы закрепиться в качестве надежного инструмента покупки квартиры в новостройке благодаря учету интересов как застройщика, так и клиента», – уверены в компании.
Минусов, как отмечают эксперты, несколько. Во-первых, на кооператив не распространяется Закон о защите прав потребителей. Претензии по качеству строительства и срокам кооперативу не предъявишь. Во-вторых, могут возникнуть проблемы с выходом из кооператива, если договор с застройщиком заключен таким образом, что деньги обратно забрать нельзя. К каждому кооперативу надо подходить индивидуально, считают эксперты, универсальных рекомендаций не существует.
рубрика:
Жилье
