«Убывающие» склады

Этот год станет новой вехой в развитии складской недвижимости Петербурга: спрос перекроет предложение, ожидают участники рынка. Тенденция прошлого года на снижение вакантных мест продолжится в текущем, причем объем поглощения ожидается на уровне 200 тыс. кв. м.

Сегмент складской недвижимости развивался в Санкт-Петербурге взрывообразно, потому что до 2005 года спекулятивных складов класса А на рынке не было в принципе. Затем, в два предкризисных года, было построено большое количество современных складских площадей, большой объем которых, не успев заполниться, попал под кризис.
В настоящий момент, если говорить о структуре предложений, то спекулятивные склады, которые сдаются в аренду, – около 70% – это склады класса А, и большинство заявленных новых проектов относятся именно к этому классу. Таким образом, буквально за 2-3 года высококачественные склады начинают доминировать на рынке.
В 2010 году введено 99 тыс. кв. м складов, из них склады, предназначенные для аренды на рынке, составляют около 50%. Эксперты приходят к мнению, что объем ввода невелик по сравнению с предыдущими годами.
Если говорить о поглощении по классам А и В, то оно составляет, по данным Knight Frank St. Petersburg, 173 тыс. кв. м в 2010 году. Из них на долю брокеров приходится 120-130 тыс. кв. м, то есть около 70% в этом сегменте было сдано брокерскими компаниями – в этом складской сегмент лидирует среди других направлений рынка коммерческой недвижимости. При этом в прошлом году введено 100 тыс. кв. м качественных складов.
Если говорить о планах на 2011 год, то с точки зрения заявленного предложения декларируется ввод складов общей площадью примерно 137 тыс. кв. м. «Но реально будет введено в лучшем случае 50 тысяч квадратных метров», – считает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. Это говорит о том, что существующее предложение к концу текущего года будет поглощено.
С ним согласен Владислав Запороцков, начальник отдела логистики ООО «Осиновая роща» корпорации «Стерх». По его данным, реальный ввод в этом году обеспечат только строящийся сейчас терминал в Осиновой роще (проект «Стерха») с площадью складов около 12 тыс. кв. м и склады литовской компании BSV площадью 40 тыс. кв. м.
В Colliers International добавляют, что во II квартале этого года будет введен комплекс на Дальневосточном проспекте ГК «Портер» общей площадью 13 тыс. кв. м – правда, непосредственно под склады будет отведено лишь 3050 кв. м.
В среднем по разным сегментам складских помещений доля вакантных мест, оставшихся незаполненными, составляет около 150 тыс. кв. м. Даже с учетом нового ввода это не покроет ожидаемого спроса со стороны потребителей, который ожидается на уровне 200 тыс. кв. м.
Участники рынка подтверждают, что существует целый ряд предпосылок для роста спроса в складском сегменте. Прежде всего, это активизация в сегменте торговли: торговые операторы увеличивают обороты, рынок растет. Это, в свою очередь, рождает спрос на площади для хранения.
«Во-вторых, если пообщаться с логистическими операторами в портовом бизнесе, то становится видно, что в 2011 году увеличивается грузопоток через Санкт-Петербург, через порт прежде всего. То есть это те грузы, которые могут обрабатываться и храниться в нашем городе», – отмечает г-н Пашков.
Плюс производственные компании продолжают создавать спрос на складские площади, отмечает г-н Запороцков. Профиль арендаторов изменился в 2010 году: если до кризиса основную долю поглощения составляли логистические компании, то в прошлом году их доля уменьшилась и среди арендаторов складских площадей оказались производственные компании, различные дистрибьюторы, которые вели свой операционный бизнес на этих площадях.
Причем производственные компании используют высококлассные склады не только для хранения: сегодня они переоборудуют помещения под производственные нужды.
Средние запрашиваемые ставки аренды на складские помещения в 2010 году не претерпели значительных изменений и составили: для класса А – 85–110 USD за квадратный метр в год, для класса В – 75–100 USD за квадратный метр в год без учета НДС и операционных расходов, отмечают в Colliers International. Большинство собственников логистических комплексов ориентированы на предоставление индивидуальных коммерческих условий каждому потенциальному арендатору в зависимости от объема необходимых площадей, планируемого срока аренды и требуемых дополнительных инвестиций.
Венера Лаухина, заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International St. Petersburg, полагает, что ставки в текущем году изменятся в сторону роста. «На фоне снижения уровня вакантных площадей и ограниченного предложения новых складских комплексов в 2011 году ожидается рост арендных ставок в пределах 7-12 процентов», – отметила эксперт.