Лизинг за скобками

Среди набора финансовых схем, которые на сегодняшний день имеет потенциальный покупатель недвижимости, есть и приобретение объекта в лизинг. Услуга по предоставлению недвижимости в лизинг в Петербурге существует уже несколько лет. Однако пока она существует лишь в теоретической плоскости.

Широкого распространения лизинга недвижимости в России в ближайшие годы ожидать не приходится. По мнению большинства участников рынка, покупка недвижимости в кредит гораздо привлекательнее.
«В недвижимости увеличение даже на полпроцента от ставки на среднем сроке окупаемости проектов в 7-10 лет играют серьезную роль, – говорит управляющий партнер London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. – Те налоговые преференции, которые обеспечивает лизинговая сделка, не могут компенсировать конечное удорожание проекта, то есть фактически лизинг невыгоден».
В LCML также сообщают, что, несмотря на то что услугу лизинга недвижимости предоставляет сразу несколько компаний на рынке, за 6 лет работы компания ни разу не сталкивались с такой схемой.
Специалисты компании «НДВ СПб» также подчеркивают, что нестабильность российского рынка и необходимость фиксировать ставки при подписании долгосрочного договора (7-15 лет) играют не в пользу лизинга недвижимости в России. При заключении сделки контрагенты должны быть уверены, что она окажется выгодной для каждого из них – чтобы в случае роста стоимости недвижимости и арендных ставок продавец не терял недополученную прибыль, а в случае снижения лизингополучатель не переплачивал.

Договорная часть

При лизинге недвижимости объект берется в долгосрочную аренду с возможностью ее последующего выкупа арендатором. Так как российским законодательством запрещен лизинг земельных участков и иных природных объектов, то в лизинг отдается только здание. Земля под ним приобретается отдельно.
Договор лизинга заключается между продавцом недвижимости, лизингодателем (который рассчитывается с продавцом) и лизингополучателем, который получает право аренды (чаще всего – с выкупом) недвижимости и обязанность рассчитываться с лизингодателем. При лизинге всегда требуется страхование предмета сделки, так как объект находится в пользовании лизингополучателя. Лизингодатель же определяет авансовые платежи и сроки.
«По сути, лизинг мало отличается от кредита, – говорит управляющий директор NAI Becar Дмитрий Сороколетов. – Так, при заключении договора лизинга предмет договора идет на баланс банку, то есть ему в собственность, а при кредите недвижимость находится в собственности у компании».
Лизинг логично использовать, когда необходимо получить финансирование в среднесрочной перспективе или когда арендный бизнес достаточный для покрытия лизинговых платежей. Например, компании необходимо получить финансирование на постройку объекта, при этом у нее в собственности уже есть какое-то здание. В таком случае компания может обратиться к банку за кредитом, заложив свое здание, и постепенно выкупать его, совершая платежи с доходов от аренды. На срок действия договора здание будет считаться банковым имуществом.
«Основной минус лизинга – наличие авансового платежа, который составляет 20-25 процентов от суммы заема, – говорит Дмитрий Сороколетов. – Банки не заключают договор по лизингу, если у заемщика нет такой суммы».
Также для получения лизинга недвижимости балансовая стоимость объекта должна быть равной рыночной стоимости. Но, как правило, она намного меньше, поэтому компании приходится проводить переоценку объекта. Переоценка влечет за собой уплату налога на прибыль и НДС, возникающий при лизинговом договоре купли-продажи с банком.
К положительным моментам лизинга участники рынка относят меньшую ставку по договору (11-12%) и больший срок финансирования – 7-10 лет по сравнению с 5-7 годами по кредиту. Кроме того, обычно срок рассмотрения договора банком меньше, чем по кредиту, так как для банка решающим пунктом является не финансовое состояние компании в целом, а недвижимость, которую она может заложить.

Жилая и коммерческая

Между собственно лизингом коммерческой и лизингом жилой недвижимости различий нет. Они есть в составе документов, необходимых для сделки, а также в условиях и порядке пользования лизингополучателем объектом. Например, для жилья может быть установлен запрет на прописку иных, кроме указанных в договоре, лиц, чего при лизинге коммерческой недвижимости ожидать не приходится.
При купле-продаже жилья в лизинг обе стороны, лизингодатель и лизингополучатель, в отличие от ипотеки, имеют некоторую выгоду, пусть и не всегда материальную. Как утверждает заместитель заведующего АФ «Юринформ-Центр» Александр Петренко, пока налог на имущество физических лиц на жилье является минимальным, большой материальной выгоды при лизинге жилья нет.
«Лизингодателю сделка выгодна тем, что объект лизинга остается в его собственности, а не переходит в собственность заемщика, как при ипотеке, – комментирует адвокат Петренко. – Лизингополучатель же не платит налог на имущество, это прерогатива лизингодателя, а лизинговые платежи включаются в состав расходов, уменьшающих налоговую базу лизингополучателя».
Еще один нюанс при лизинге жилой недвижимости – на предмет договора не может быть обращено взыскание по долгам лизингополучателя. Кроме того, при обращении взыскания по долгам лизингодателя к приобретателю предмета лизинга переходят и обязанности лизингодателя, то есть лизингополучатель пострадать не может даже в случае банкротства (смерти) лизингодателя – собственника предмета лизинга.