Рынок жилья достиг баланса
21.02.2011
В рамках Жилищного проекта прошло очередное заседание пресс-клуба «Итоги работы строительного комплекса в 2010 году. В поисках новых схем финансирования инвестиционных проектов», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и НП «Северо-Западная палата недвижимости». Подвести итоги года пришли крупные игроки рынка, которые обсудили насущные проблемы рынка. Ведущий круглого стола – Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник».
Валерий Грибанов:
– Добрый день! Предлагаю начать нашу дискуссию с данных об итогах работы строительного комплекса.
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости:
– Прошлый год, несмотря на кризис, у нас закончился достаточно благополучно. По данным комитета по строительству, было построено 2,6 млн кв. м, что, в принципе, соответствует докризисным объемам. Сейчас в продаже у застройщиков города находится около 2-2,5 млн кв. м жилья, и рынок сбалансирован: эта цифра соответствует спросу. Всего же в процессе строительства в Петербурге находится около 5 млн кв. м. И все эти объемы позволяют говорить о том, что в этом году будет сдано 2,5-3 млн кв. м. Что касается цен, то 2010 год, по моим подсчетам, не дал прироста в цене, лишь в IV квартале цены на некоторые объекты начали немного расти. Эта тенденция подтвердилась и в начале этого года. По нашим оценкам, за первые месяцы 2011 года рост цен составил 1-2%. На сегодня стоимость квадратного метра на первичном рынке колеблется в районе 70-72 тыс. рублей. На вторичном рынке эта цена находится в районе 82-84 тыс. рублей за квадратный метр.
Валерий Грибанов:
– Как говорят некоторые аналитики, в Москве сейчас не имеет смысла строить более 1,5 млн кв. м жилья в год. Если такая цифра называется для Москвы, то сколько же нужно строить жилья в Петербурге?
Владимир Копылов, ведущий аналитик ООО «Сэтл Сити»:
– Мне тяжело комментировать московскую точку зрения на ситуацию в Москве. В Петербурге рынок недвижимости развивается иначе, у нас нет того уровня цен, который есть в Москве, и нет желания его достигнуть. В принципе, если взять ту цену продаж в Москве – около 100 тыс. рублей за квадратный метр, – то для ее поддержания строить более полутора миллионов, думаю, действительно не имеет смысла. В Петербурге такая ситуация не складывается: тот объем, который сейчас находится в продаже, позволяет поддерживать стабильную цену, оставляя ее на более-менее приемлемом и для застройщиков, и для покупателей уровне. С другой стороны, есть факторы, которые могут нарушить это равновесие. Например, растущий дефицит обеспеченных инфраструктурой земельных участков. Если эта проблема будет решена, то мы избежим резких ценовых скачков и в одну, и в другую сторону.
Валерий Грибанов:
– А насколько сегодня высока доля бартера в расчетах между строителями? Кризис как-то ее увеличил?
Александр Завьялов, генеральный директор ЗАО A&A Group:
– Кризис заставил застройщиков более жестко и скрупулезно подходить к управлению себестоимостью в строительстве. Конечно, в самом начале кризиса многие строители из-за дефицита финансовых ресурсов были вынуждены вернуться к бартерным схемам. Тем не менее этот период продлился не так долго. Кроме того, кризис научил нас более взвешенно, тщательно подходить к отбору, работе и контролю над подрядчиками. Что, в итоге, выливается в создание более качественного продукта.
Татьяна Самсонова, маркетолог-аналитик ГК «Унисто Петросталь»:
– В период экономического кризиса действительно выросло количество сделок с бартером. На долю таких сделок приходилось 70–80% от всего объема строительных работ. А те компании, которые приобретали материалы за живые деньги, чаще всего имели большие задержки по оплате счетов. Сейчас опасности в этом нет, поскольку положение на строительном рынке улучшается, и застройщики переходят на платежи в денежном выражении.
Диверсификация бизнеса, а также пересмотр концепций проектов помогли застройщикам пережить сложные времена. Таким образом, многие компании, занимающиеся, к примеру, коммерческой недвижимостью, запустили свои первые проекты в области жилой недвижимости. В составе многофункциональных комплексов инвесторы увеличивали долю жилой недвижимости.
В связи со смещением спроса в пользу жилья экономкласса девелоперы стали уменьшать класс заявленного объекта. Наибольшей популярностью у покупателей стали пользоваться недорогие районы и ближайшие пригороды Санкт-Петербурга. В связи с чем, несмотря на сложную экономическую ситуацию, группе компаний «Унисто Петросталь» удалось сохранить продажи на высоком уровне.
Город как антикризисный менеджер
Валерий Грибанов:
– У нас присутствует представитель городской администрации. Хотелось бы услышать пару слов о программах, которые реализовывал город в прошлом году, – по обеспечению бесплатным жильем льготных категорий населения Петербурга.
Аким Гашенко, главный специалист отдела новых форм обеспечения жильем жилищного комитета Петербурга:
– В 2010 году жилищный комитет Петербурга оказал содействие в улучшении жилищных условий 4994 семьям по различным целевым программам, финансируемым из городского бюджета. Всего на эти цели было потрачено 2,468 млрд рублей. Также в рамках наших программ в 2010 году был реализован новый вид содействия в улучшении жилищных условий, а именно реконструкция аварийных домов на территории Петербурга. Пилотный проект – дом на Верейской улице, 47 – уже сдан и введен в эксплуатацию. В 2011 году мы завершим реконструкцию еще четырех домов на Верейской улице, Измайловском проспекте, 11-й и 16-й линиях Васильевского острова – это более 6 тыс. кв. м вводимого жилья. В 2011 году на содействие в улучшении жилищных условий жителям Петербурга будет направлено более 4 млрд рублей.
Валерий Грибанов:
– В конце прошлого года – начале этого городские власти приложили много усилий для решения еще одной проблемы, которая волнует многих застройщиков, да и в целом жителей Петербурга. Это строительство объектов социальной инфраструктуры, которые теперь застройщики имеют возможность возводить на условиях государственно-частного партнерства. Как будет действовать эта программа?
Анатолий Костерев, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга:
– На этой неделе при губернаторе проходило большое совещание, куда были приглашены все участники строительного рынка – застройщики, представители комитетов администрации. На нем губернатор предложила сделать такого рода совещания традиционными и встречаться раз в три месяца, чтобы обсуждать перспективы развития строительного комплекса, его «болевые точки». Это позволит обеспечить прямо контакт между губернатором и строительным комплексом. Было решено сделать эти мероприятия традиционными и рассматривать на них самые разные вопросы. В частности, на той встрече, которая прошла, Валентина Матвиенко призвала бизнес более активно принимать участие в проектах государственно-частного партнерства, направленных на создание достойной инфраструктуры – транспортной, социальной. Причем это не только глобальные проекты, вроде Западного скоростного диаметра, где сейчас уже идет процесс привлечения крупного инвестора. Городские власти призывают участвовать и в менее глобальных проектах в соответствии с законом о ГЧП в строительстве школ, детских садов, поликлиник, других объектов социальной инфраструктуры, которые необходимы горожанам.
Валерий Грибанов:
– Как вам кажется – есть ли в городе другие законодательные пробелы, которые бы имело смысл заполнить в ближайшее время?
Павел Созинов:
– Мы хотели бы обсудить возможность внесения поправок в 214-й закон в части, касающейся посредничества при продаже строящегося жилья. На сегодняшний день четко регламентировано, что застройщик обязан сам продавать строящееся жилье. В итоге из зоны действия закона полностью выпали бартерные сделки, регламентация услуг посредников-агентов, которые продают квартиры. Тем не менее данность нынешнего рынка такова: доля квартир, продаваемых посредниками-риэлторами, существенна. Хороший пример – «Главстрой-СПб», который передал право продажи жилья в «Северной долине» пяти агентствам недвижимости. Однако на сегодняшний день никаким законом эти отношения не регламентируются. К чему это приводит? Риэлторские компании, даже заключившие договор с застройщиком, не защищены. Они на свой страх и риск рекламируют объекты застройщиков, что вызывает вопросы у ФАС. Кроме того, зачастую выплаты от застройщика риэлтору в договорах жестко не регламентированы и осуществляются по «серым» схемам.
По оценкам Северо-Западной палаты недвижимости, на долю подобных сделок приходится порядка 25% от всех сделок на рынке строящегося жилья. Поэтому считаю, что мы должны обратить пристальное внимание на эту проблему и вывести ее на свет.
Валерий Грибанов:
– Большую роль в установлении спроса на рынке сыграло ипотечное кредитование. Есть ли информация об итогах работы этого сектора в 2010 году?
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования ЗАО «Банк ВТБ 24»:
– 2010 год – это год выхода из кризиса, восстановления отрасли. Большую роль в восстановлении ипотечного рынка сыграло выделение государственных средств для стимулирования спроса на ипотеку. Банк «ВТБ 24» активно работает по этой программе и на вторичном, и на первичном рынках. Кроме того, мы выдавали ипотечные кредиты и под уже построенные квартиры, находящиеся в собственности у застройщика. Эти объекты кредитовались по фиксированной ставке, под 11% годовых. После проведенного маркетингового исследования мы подсчитали, что таких квартир около трех тысяч. В итоге только этот сегмент занял 26% от общего объема выданных ипотечных кредитов банка «ВТБ 24». С сентября у нас стартовал проект по кредитованию физических лиц с господдержкой для покупки квартир в строящихся домах со сроками сдачи в 2011-2012 годах. Активность была очень высокая как со стороны физических лиц, так и со стороны застройщиков, которые аккредитовали много объектов для реализации этой программы. Тем не менее, чтобы сделать программу еще более доступной, в декабре мы расширили срок сдачи объектов до I квартала 2013 года. Под эти сроки попадают практически все строящиеся дома. В итоге к концу года количество заявок на получение ипотечного кредита, поданных в наш банк, составляло более 50% от общего числа заявок на ипотечное кредитование. По нашим прогнозам, основные выдачи кредитов пойдут уже в этом году.
Валерий Грибанов:
– Сколько ваш банк выдал кредитов в прошлом году и какова его доля сегодня на рынке?
Татьяна Хоботова:
– Всего за 2010 год в «ВТБ 24» в Петербурге выдано ипотечных кредитов на сумму 1,7 млрд рублей. Что касается количества, то всего было выдано 740 кредитов. Доля банка «ВТБ 24» составила 10% от всех выданных кредитов. Всего в 2011 году мы планируем выдать ипотечных кредитов на 5 млрд рублей, для этого количество ипотечных центров банка будет доведено до пяти.
Сергей Милютин, начальник отдела развития Санкт-Петербургского ипотечного агентства:
– Санкт-Петербургское ипотечное агентство продолжает выдавать кредиты по программе АИЖК. Если говорить о цифрах, то всего по программе АИЖК всеми банками было выдано кредитов на общую сумму 14 млрд рублей. Это почти в два раза больше, чем было выдано в 2009 году. То есть можно говорить о том, что кризис миновал. О том, что дальше ситуация на ипотечном рынке будет идти по нарастающей, говорит и тот факт, что в первые два месяца этого года темпы выдачи кредитов не спадали. Объем сделок за январь-февраль равняется объему сделок за весь III квартал 2010 года. Если говорить в целом о рынке, то сейчас львиную долю ипотечного рынка занимает Сбербанк – на него приходится 60% от всех сделок. Вслед за ним идут «ВТБ 24» и «Газпромбанк». По сравнению с докризисными временами изменился и портрет заемщика. Так, заемщики начали молодеть: если до кризиса основной возраст составлял 35 лет, то сейчас он снизился до 30-32 лет. Одна из причин этого – более лояльное отношение банков. Это не только снижение ставок, но и снижение первого взноса. Сейчас во многих банках купить квартиру можно с первоначальным взносом 15% и менее. Также банки начинают выдавать кредиты и с нулевым первоначальным взносом.
Валерий Грибанов:
– А оживление на рынке ипотеки как-то повлияло на рост договоров ипотечного страхования?
Татьяна Чачанова, начальник управления страхования имущества санкт-петербургского филиала СГ «Спасские ворота»:
– За 2010 год количество договоров страхования, связанных с ипотечным кредитованием, пока не увеличилось. То же происходит и со страхованием строящегося жилья от несдачи дома. Дольщики приходят, смотрят, и если видят, что страховая компания доверяет застройщику, они уходят. С другой стороны, можно констатировать, что в целом доверие к строителям у дольщиков практически восстановилось.
Валерий Грибанов:
– А на рынке риэлторских услуг чувствуется оживление?
Ольга Карпова, генеральный директор агентства «Вариант»:
– Сейчас основной спрос на первичном рынке – это однокомнатные квартиры стоимостью до 2 млн рублей, в непосредственной близости от метро – 50-100 м, со сроками сдачи в начале 2011 года. Но таких предложений мало. Поэтому мы предлагаем либо уйти дальше от метро, либо рассматривать более дорогие предложения с использованием рассрочки. Но многие потенциальные покупатели уходят просто копить.
Валерий Грибанов:
– Насколько положительное влияние действия городских властей оказали на строительный рынок в кризис?
Закир Муратов, генеральный директор ООО «КапСтрой»:
– Мы в данный момент выполняем генподрядные работы в жилом комплексе «Ладожский парк». К сожалению, проект был проблемным. Дома были построены в 2008 году, потом в течение полутора лет их не могли заселить. В решении сложностей, возникших с этим объектом, нам огромную помощь оказали городские власти. В частности, вице-губернатор Администрации Петербурга Роман Филимонов и представители комитета по строительству. Проводилось большое количество рабочих совещаний на объекте, помогали воздействовать на субподрядчиков, которые не выполняли обязательства, помогали с решением вопросов подключения к инженерной инфраструктуре. В итоге большая часть проблем объекта решена. За последние три месяца ко всем домам первой очереди было подано горячее и холодное водоснабжение, подключена канализация. В трех из четырех корпусов работают лифты. Такое управление отраслью в ручном режиме в кризис дало хорошие плоды. С проблемами в кризис столкнулась не только «Квартира.ру», но и другие застройщики. И все объекты были взяты руководством города под контроль. В итоге на этих выездных совещаниях, куда приглашаются руководители компаний-монополистов, в течение часа-двух решаются вопросы, которые до этого не решались по несколько месяцев. Кроме того, руководство города берет под свой контроль выполнение обязательств монополистами.
Инна Малиновская, заместитель генерального директора по связям с общественностью компании «ЦДС»:
– Кризис для компании «ЦДС», как и для всех участников рынка, стал серьезным испытанием на прочность. Нам пришлось оптимизировать бизнес-процессы внутри компании, во взаимоотношениях с нашими партнерами. В то же время мы смогли убедиться в правильности выбранной стратегии развития. «ЦДС» всегда специализировался на строительстве жилья экономкласса. В прошлом году в рамках концепции нашего развития мы вывели на рынок новый бренд квартир «БК-стандарт». Это полноценные квартиры небольшого метража с отдельной кухней не менее 8 метров, комнатами от 16 метров, прихожей, привычным санузлом, балконом или лоджией. Благодаря оптимизации планировок в квартирах отсутствует лишний метраж, что позволяет сделать их стоимость ниже, а значит, более доступной для основной массы покупателей. В рамках этой концепции реализуются практически все объекты компании, в основном это проекты квартальной застройки с развитой внутренней инфраструктурой, предполагающей, в том числе, наличие собственных детских садов и школ. Большое внимание уделяется наличию коммерческих помещений во всех объектах, что гарантирует наличие магазинов, предприятий бытового обслуживания и прочего на территории наших комплексов.
Опыт, накопленный ГК «ЦДС» за 11 лет работы, позволил приступить к реализации двух новых проектов в непривычных для нас сегментах рынка. В то же время эти проекты не противоречат концепции строительства доступного жилья. Это проект «Кантеле» – поселок таунхаусов в Репино, признанный открытием года на рынке загородного домостроения, – и малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса «Золотой век» в Пушкине. Цены в этих комплексах вполне сопоставимы с ценами на квартиры в спальных новостройках города, однако ни в какое сравнение не идет уникальность местоположения, экология, уровень культурной среды при великолепной транспортной доступности и развитой инфраструктуре. Наши клиенты оценили уникальность этих проектов. Могу сказать, что в целом продажи в прошлом году по сравнению с 2009-м выросли в 2,5, по ряду объектов – в 3 раза, что еще раз убедило нас в правильности выбранной маркетинговой стратегии и общего направления развития.
Валерий Грибанов:
– Добрый день! Предлагаю начать нашу дискуссию с данных об итогах работы строительного комплекса.
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости:
– Прошлый год, несмотря на кризис, у нас закончился достаточно благополучно. По данным комитета по строительству, было построено 2,6 млн кв. м, что, в принципе, соответствует докризисным объемам. Сейчас в продаже у застройщиков города находится около 2-2,5 млн кв. м жилья, и рынок сбалансирован: эта цифра соответствует спросу. Всего же в процессе строительства в Петербурге находится около 5 млн кв. м. И все эти объемы позволяют говорить о том, что в этом году будет сдано 2,5-3 млн кв. м. Что касается цен, то 2010 год, по моим подсчетам, не дал прироста в цене, лишь в IV квартале цены на некоторые объекты начали немного расти. Эта тенденция подтвердилась и в начале этого года. По нашим оценкам, за первые месяцы 2011 года рост цен составил 1-2%. На сегодня стоимость квадратного метра на первичном рынке колеблется в районе 70-72 тыс. рублей. На вторичном рынке эта цена находится в районе 82-84 тыс. рублей за квадратный метр.
Валерий Грибанов:
– Как говорят некоторые аналитики, в Москве сейчас не имеет смысла строить более 1,5 млн кв. м жилья в год. Если такая цифра называется для Москвы, то сколько же нужно строить жилья в Петербурге?
Владимир Копылов, ведущий аналитик ООО «Сэтл Сити»:
– Мне тяжело комментировать московскую точку зрения на ситуацию в Москве. В Петербурге рынок недвижимости развивается иначе, у нас нет того уровня цен, который есть в Москве, и нет желания его достигнуть. В принципе, если взять ту цену продаж в Москве – около 100 тыс. рублей за квадратный метр, – то для ее поддержания строить более полутора миллионов, думаю, действительно не имеет смысла. В Петербурге такая ситуация не складывается: тот объем, который сейчас находится в продаже, позволяет поддерживать стабильную цену, оставляя ее на более-менее приемлемом и для застройщиков, и для покупателей уровне. С другой стороны, есть факторы, которые могут нарушить это равновесие. Например, растущий дефицит обеспеченных инфраструктурой земельных участков. Если эта проблема будет решена, то мы избежим резких ценовых скачков и в одну, и в другую сторону.
Валерий Грибанов:
– А насколько сегодня высока доля бартера в расчетах между строителями? Кризис как-то ее увеличил?
Александр Завьялов, генеральный директор ЗАО A&A Group:
– Кризис заставил застройщиков более жестко и скрупулезно подходить к управлению себестоимостью в строительстве. Конечно, в самом начале кризиса многие строители из-за дефицита финансовых ресурсов были вынуждены вернуться к бартерным схемам. Тем не менее этот период продлился не так долго. Кроме того, кризис научил нас более взвешенно, тщательно подходить к отбору, работе и контролю над подрядчиками. Что, в итоге, выливается в создание более качественного продукта.
Татьяна Самсонова, маркетолог-аналитик ГК «Унисто Петросталь»:
– В период экономического кризиса действительно выросло количество сделок с бартером. На долю таких сделок приходилось 70–80% от всего объема строительных работ. А те компании, которые приобретали материалы за живые деньги, чаще всего имели большие задержки по оплате счетов. Сейчас опасности в этом нет, поскольку положение на строительном рынке улучшается, и застройщики переходят на платежи в денежном выражении.
Диверсификация бизнеса, а также пересмотр концепций проектов помогли застройщикам пережить сложные времена. Таким образом, многие компании, занимающиеся, к примеру, коммерческой недвижимостью, запустили свои первые проекты в области жилой недвижимости. В составе многофункциональных комплексов инвесторы увеличивали долю жилой недвижимости.
В связи со смещением спроса в пользу жилья экономкласса девелоперы стали уменьшать класс заявленного объекта. Наибольшей популярностью у покупателей стали пользоваться недорогие районы и ближайшие пригороды Санкт-Петербурга. В связи с чем, несмотря на сложную экономическую ситуацию, группе компаний «Унисто Петросталь» удалось сохранить продажи на высоком уровне.
Город как антикризисный менеджер
Валерий Грибанов:
– У нас присутствует представитель городской администрации. Хотелось бы услышать пару слов о программах, которые реализовывал город в прошлом году, – по обеспечению бесплатным жильем льготных категорий населения Петербурга.
Аким Гашенко, главный специалист отдела новых форм обеспечения жильем жилищного комитета Петербурга:
– В 2010 году жилищный комитет Петербурга оказал содействие в улучшении жилищных условий 4994 семьям по различным целевым программам, финансируемым из городского бюджета. Всего на эти цели было потрачено 2,468 млрд рублей. Также в рамках наших программ в 2010 году был реализован новый вид содействия в улучшении жилищных условий, а именно реконструкция аварийных домов на территории Петербурга. Пилотный проект – дом на Верейской улице, 47 – уже сдан и введен в эксплуатацию. В 2011 году мы завершим реконструкцию еще четырех домов на Верейской улице, Измайловском проспекте, 11-й и 16-й линиях Васильевского острова – это более 6 тыс. кв. м вводимого жилья. В 2011 году на содействие в улучшении жилищных условий жителям Петербурга будет направлено более 4 млрд рублей.
Валерий Грибанов:
– В конце прошлого года – начале этого городские власти приложили много усилий для решения еще одной проблемы, которая волнует многих застройщиков, да и в целом жителей Петербурга. Это строительство объектов социальной инфраструктуры, которые теперь застройщики имеют возможность возводить на условиях государственно-частного партнерства. Как будет действовать эта программа?
Анатолий Костерев, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга:
– На этой неделе при губернаторе проходило большое совещание, куда были приглашены все участники строительного рынка – застройщики, представители комитетов администрации. На нем губернатор предложила сделать такого рода совещания традиционными и встречаться раз в три месяца, чтобы обсуждать перспективы развития строительного комплекса, его «болевые точки». Это позволит обеспечить прямо контакт между губернатором и строительным комплексом. Было решено сделать эти мероприятия традиционными и рассматривать на них самые разные вопросы. В частности, на той встрече, которая прошла, Валентина Матвиенко призвала бизнес более активно принимать участие в проектах государственно-частного партнерства, направленных на создание достойной инфраструктуры – транспортной, социальной. Причем это не только глобальные проекты, вроде Западного скоростного диаметра, где сейчас уже идет процесс привлечения крупного инвестора. Городские власти призывают участвовать и в менее глобальных проектах в соответствии с законом о ГЧП в строительстве школ, детских садов, поликлиник, других объектов социальной инфраструктуры, которые необходимы горожанам.
Валерий Грибанов:
– Как вам кажется – есть ли в городе другие законодательные пробелы, которые бы имело смысл заполнить в ближайшее время?
Павел Созинов:
– Мы хотели бы обсудить возможность внесения поправок в 214-й закон в части, касающейся посредничества при продаже строящегося жилья. На сегодняшний день четко регламентировано, что застройщик обязан сам продавать строящееся жилье. В итоге из зоны действия закона полностью выпали бартерные сделки, регламентация услуг посредников-агентов, которые продают квартиры. Тем не менее данность нынешнего рынка такова: доля квартир, продаваемых посредниками-риэлторами, существенна. Хороший пример – «Главстрой-СПб», который передал право продажи жилья в «Северной долине» пяти агентствам недвижимости. Однако на сегодняшний день никаким законом эти отношения не регламентируются. К чему это приводит? Риэлторские компании, даже заключившие договор с застройщиком, не защищены. Они на свой страх и риск рекламируют объекты застройщиков, что вызывает вопросы у ФАС. Кроме того, зачастую выплаты от застройщика риэлтору в договорах жестко не регламентированы и осуществляются по «серым» схемам.
По оценкам Северо-Западной палаты недвижимости, на долю подобных сделок приходится порядка 25% от всех сделок на рынке строящегося жилья. Поэтому считаю, что мы должны обратить пристальное внимание на эту проблему и вывести ее на свет.
Валерий Грибанов:
– Большую роль в установлении спроса на рынке сыграло ипотечное кредитование. Есть ли информация об итогах работы этого сектора в 2010 году?
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования ЗАО «Банк ВТБ 24»:
– 2010 год – это год выхода из кризиса, восстановления отрасли. Большую роль в восстановлении ипотечного рынка сыграло выделение государственных средств для стимулирования спроса на ипотеку. Банк «ВТБ 24» активно работает по этой программе и на вторичном, и на первичном рынках. Кроме того, мы выдавали ипотечные кредиты и под уже построенные квартиры, находящиеся в собственности у застройщика. Эти объекты кредитовались по фиксированной ставке, под 11% годовых. После проведенного маркетингового исследования мы подсчитали, что таких квартир около трех тысяч. В итоге только этот сегмент занял 26% от общего объема выданных ипотечных кредитов банка «ВТБ 24». С сентября у нас стартовал проект по кредитованию физических лиц с господдержкой для покупки квартир в строящихся домах со сроками сдачи в 2011-2012 годах. Активность была очень высокая как со стороны физических лиц, так и со стороны застройщиков, которые аккредитовали много объектов для реализации этой программы. Тем не менее, чтобы сделать программу еще более доступной, в декабре мы расширили срок сдачи объектов до I квартала 2013 года. Под эти сроки попадают практически все строящиеся дома. В итоге к концу года количество заявок на получение ипотечного кредита, поданных в наш банк, составляло более 50% от общего числа заявок на ипотечное кредитование. По нашим прогнозам, основные выдачи кредитов пойдут уже в этом году.
Валерий Грибанов:
– Сколько ваш банк выдал кредитов в прошлом году и какова его доля сегодня на рынке?
Татьяна Хоботова:
– Всего за 2010 год в «ВТБ 24» в Петербурге выдано ипотечных кредитов на сумму 1,7 млрд рублей. Что касается количества, то всего было выдано 740 кредитов. Доля банка «ВТБ 24» составила 10% от всех выданных кредитов. Всего в 2011 году мы планируем выдать ипотечных кредитов на 5 млрд рублей, для этого количество ипотечных центров банка будет доведено до пяти.
Сергей Милютин, начальник отдела развития Санкт-Петербургского ипотечного агентства:
– Санкт-Петербургское ипотечное агентство продолжает выдавать кредиты по программе АИЖК. Если говорить о цифрах, то всего по программе АИЖК всеми банками было выдано кредитов на общую сумму 14 млрд рублей. Это почти в два раза больше, чем было выдано в 2009 году. То есть можно говорить о том, что кризис миновал. О том, что дальше ситуация на ипотечном рынке будет идти по нарастающей, говорит и тот факт, что в первые два месяца этого года темпы выдачи кредитов не спадали. Объем сделок за январь-февраль равняется объему сделок за весь III квартал 2010 года. Если говорить в целом о рынке, то сейчас львиную долю ипотечного рынка занимает Сбербанк – на него приходится 60% от всех сделок. Вслед за ним идут «ВТБ 24» и «Газпромбанк». По сравнению с докризисными временами изменился и портрет заемщика. Так, заемщики начали молодеть: если до кризиса основной возраст составлял 35 лет, то сейчас он снизился до 30-32 лет. Одна из причин этого – более лояльное отношение банков. Это не только снижение ставок, но и снижение первого взноса. Сейчас во многих банках купить квартиру можно с первоначальным взносом 15% и менее. Также банки начинают выдавать кредиты и с нулевым первоначальным взносом.
Валерий Грибанов:
– А оживление на рынке ипотеки как-то повлияло на рост договоров ипотечного страхования?
Татьяна Чачанова, начальник управления страхования имущества санкт-петербургского филиала СГ «Спасские ворота»:
– За 2010 год количество договоров страхования, связанных с ипотечным кредитованием, пока не увеличилось. То же происходит и со страхованием строящегося жилья от несдачи дома. Дольщики приходят, смотрят, и если видят, что страховая компания доверяет застройщику, они уходят. С другой стороны, можно констатировать, что в целом доверие к строителям у дольщиков практически восстановилось.
Валерий Грибанов:
– А на рынке риэлторских услуг чувствуется оживление?
Ольга Карпова, генеральный директор агентства «Вариант»:
– Сейчас основной спрос на первичном рынке – это однокомнатные квартиры стоимостью до 2 млн рублей, в непосредственной близости от метро – 50-100 м, со сроками сдачи в начале 2011 года. Но таких предложений мало. Поэтому мы предлагаем либо уйти дальше от метро, либо рассматривать более дорогие предложения с использованием рассрочки. Но многие потенциальные покупатели уходят просто копить.
Валерий Грибанов:
– Насколько положительное влияние действия городских властей оказали на строительный рынок в кризис?
Закир Муратов, генеральный директор ООО «КапСтрой»:
– Мы в данный момент выполняем генподрядные работы в жилом комплексе «Ладожский парк». К сожалению, проект был проблемным. Дома были построены в 2008 году, потом в течение полутора лет их не могли заселить. В решении сложностей, возникших с этим объектом, нам огромную помощь оказали городские власти. В частности, вице-губернатор Администрации Петербурга Роман Филимонов и представители комитета по строительству. Проводилось большое количество рабочих совещаний на объекте, помогали воздействовать на субподрядчиков, которые не выполняли обязательства, помогали с решением вопросов подключения к инженерной инфраструктуре. В итоге большая часть проблем объекта решена. За последние три месяца ко всем домам первой очереди было подано горячее и холодное водоснабжение, подключена канализация. В трех из четырех корпусов работают лифты. Такое управление отраслью в ручном режиме в кризис дало хорошие плоды. С проблемами в кризис столкнулась не только «Квартира.ру», но и другие застройщики. И все объекты были взяты руководством города под контроль. В итоге на этих выездных совещаниях, куда приглашаются руководители компаний-монополистов, в течение часа-двух решаются вопросы, которые до этого не решались по несколько месяцев. Кроме того, руководство города берет под свой контроль выполнение обязательств монополистами.
Инна Малиновская, заместитель генерального директора по связям с общественностью компании «ЦДС»:
– Кризис для компании «ЦДС», как и для всех участников рынка, стал серьезным испытанием на прочность. Нам пришлось оптимизировать бизнес-процессы внутри компании, во взаимоотношениях с нашими партнерами. В то же время мы смогли убедиться в правильности выбранной стратегии развития. «ЦДС» всегда специализировался на строительстве жилья экономкласса. В прошлом году в рамках концепции нашего развития мы вывели на рынок новый бренд квартир «БК-стандарт». Это полноценные квартиры небольшого метража с отдельной кухней не менее 8 метров, комнатами от 16 метров, прихожей, привычным санузлом, балконом или лоджией. Благодаря оптимизации планировок в квартирах отсутствует лишний метраж, что позволяет сделать их стоимость ниже, а значит, более доступной для основной массы покупателей. В рамках этой концепции реализуются практически все объекты компании, в основном это проекты квартальной застройки с развитой внутренней инфраструктурой, предполагающей, в том числе, наличие собственных детских садов и школ. Большое внимание уделяется наличию коммерческих помещений во всех объектах, что гарантирует наличие магазинов, предприятий бытового обслуживания и прочего на территории наших комплексов.
Опыт, накопленный ГК «ЦДС» за 11 лет работы, позволил приступить к реализации двух новых проектов в непривычных для нас сегментах рынка. В то же время эти проекты не противоречат концепции строительства доступного жилья. Это проект «Кантеле» – поселок таунхаусов в Репино, признанный открытием года на рынке загородного домостроения, – и малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса «Золотой век» в Пушкине. Цены в этих комплексах вполне сопоставимы с ценами на квартиры в спальных новостройках города, однако ни в какое сравнение не идет уникальность местоположения, экология, уровень культурной среды при великолепной транспортной доступности и развитой инфраструктуре. Наши клиенты оценили уникальность этих проектов. Могу сказать, что в целом продажи в прошлом году по сравнению с 2009-м выросли в 2,5, по ряду объектов – в 3 раза, что еще раз убедило нас в правильности выбранной маркетинговой стратегии и общего направления развития.
рубрика:
Круглый стол
автор:
Николай Волков
