Земельный банк заставляет смотреть вперед

Несмотря на благоприятный инвестиционный климат, девелоперы сегодня не спешат пополнять свои земельные банки. При этом стоит отметить, что за последние пять лет в структуре предложения земельных участков произошли определенные перемены: например, на рынке появились освобождающиеся ведомственные земли Министерства обороны.

Изменилась и конъюнктура рынка. Во время кризиса в руках у банков оказался внушительный пакет залогового имущества, которым надо было как-то распоряжаться. Поскольку бизнес этот для финансовых структур непрофильный, одни банки стали заниматься реализацией своих земельных активов, а другие пошли по пути создания собственных девелоперских подразделений.
По словам экспертов рынка, переоценка банками залогового имущества оказала существенное влияние на стоимость земли: она упала в разы. Таким образом, строительные компании, которые приобрели землю по дорогому пакету, стали менее конкурентоспособными. Объективно же у девелоперов, достойно переживших кризис, есть необходимость пополнения банков земли.

В вечном поиске

Для нормального функционирования и динамичного развития строительные компании постоянно находятся в поиске новых земельных активов. Существует некий баланс, который подразумевает грамотное соотношение планов компании с размером ее земельного банка.
Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО «БТК девелопмент», объясняет: «Наполняемость земельного банка зависит от общей стратегии развития компании. Если это точечная застройка, то достаточно запаса на 2-3 года. А если речь идет о комплексном освоении территорий, то срок на порядок больше».
Земельный резерв должен быть как минимум на 30–50% выше, чем площадь осваиваемых в настоящее время проектов, говорят аналитики.
Такие цифры эксперт связывает с тем, что каждый новый участок требует анализа и подготовки всей документации. В процессе разработки документов и их согласований возможны сложности. К тому же, девелоперу необходимо учитывать изменение рыночной конъюнктуры, объявления о строительстве новых инфраструктурных объектов, так как эти обстоятельства могут сделать одни проекты приоритетными и высокодоходными, а другие – отложить в долгий ящик.
«Для сдачи порядка 100 тысяч квадратных метров в год компании необходимо располагать примерно 5 гектарами земли. Соответственно, таким же должен быть и ежегодный земельный запас», – конкретизирует ситуацию Александр Моторин, руководитель отдела перспективного строительства ЗАО «Строительный трест».
Эксперты рынка сетуют на то, что сегодня перспективных участков становится все меньше.
А ведь сама по себе земля ценность представляет лишь в том случае, если на ней можно развивать перспективные проекты, рассуждает г-н Абрамов.

Дефицитное предложение

Эксперты рынка ощущают недостаток качественного предложения. Подобрать участок, соответствующий всем требованиям, весьма непросто. Если говорить о строительстве в исторической части города, то пятен под застройку практически не осталось. Перспективные участки возле транспортных узлов с хорошей доступностью и развитой инфраструктурой тоже в большом дефиците.
Сегодня надежды на пополнение земельных банков некоторые девелоперы связывают с реновацией промышленных территорий. Хотя некоторые такие участки имеют хорошую локацию, они требуют немалых финансовых вложений и к тому же – зачастую завышенную продажную цену.
Еще несколько лет назад на рынке действовала стандартная схема приобретения земли. Во-первых, участки, в особенности под жилищное строительство, приобретались на торгах. Сделки по «длинному пакету» заключаются и сегодня, так как позволяют инвестору лучше представить реальные возможности застройки и сроки подключения объектов к инженерным сетям.
По различным оценкам, в общем объеме сделок по приобретению земли для жилищного строительства участки, выставляемые Фондом имущества, сегодня занимают долю в 70-80%.
В последнее время с учетом того, что город не успевает готовить участки в соответствии со спросом, взоры инвесторов обратились на вторичный рынок.
Здесь наибольшим интересом пользуются разработанные проекты с согласованной документацией и полученным разрешением на строительство. Однако данные проекты имеют привлекательность только в случае правильной подготовки проектов в соответствии с требованием рынка, а также при адекватных условиях вхождения соинвесторов в проект.
Александр Завьялов, генеральный директор ЗАО A&A Group, предлагает не выделять основные источники, а сравнивать их потенциалы. «Не так давно все взгляды были обращены на возможности уплотнительной застройки, но сегодня этот потенциал практически исчерпан, есть городские земли, которые, видимо, вскоре появятся на торгах, но их запас в местах с наличием инфраструктуры невелик», – рассуждает г-н Завьялов.

Востребованный недострой

Работает и схема приобретения недостроев, причем как на арендованной земле, так и на собственной. «По такой схеме, к примеру, появились бизнес-центры на площади Конституции. Если говорить о скупках паев совхозов, то эта схема в первую очередь используется на загородном рынке. Сегодня реализуются и аварийные дома с участками под снос, несколько таких объектов есть, например, в Пушкине на улицах, застроенных элитными домами», – говорит Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости.
Тенденции последних лет говорят в пользу приобретения земель на вторичном рынке у частных собственников. Причем для некоторых девелоперов это основной источник пополнения земельного банка.
«Говоря об изменениях, произошедших за последние 5 лет, стоит отметить появление на рынке освобождающихся ведомственных земель Министерства обороны, которые до этого представлены не были. Это неплохой актив, который, как правило, расположен в удачных точках», – делится наблюдениями Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО «БТК девелопмент».
Среди новинок также можно выделить залоговое имущество крупных банков, среди которого есть неплохие земельные участки, недостроенные и функционирующие объекты недвижимости. Как правило, приобрести такие лоты можно по весьма привлекательным ценам.
Таким образом, сегодня на рынке спрос на качественные земельные участки превышает предложение. Но если до кризиса девелоперы скупали участки практически без разбора, то сейчас каждое предложение подвергается тщательному анализу и бездумной скупкой дешевой земли стройфирмы больше не занимаются. При существующем дефиците ликвидного предложения одни застройщики вынуждены находиться в ожидании интересных активов, а другие – приобретать земли по спекулятивным ценам.

Цифра
230 млн USD составил общий объем сделок по приобретению земли по данным Colliers International в 2010 году.