Торговля вступает в эру редевелопмента
14.03.2011
По количеству торговых площадей Петербург уже обогнал европейские показатели. Тем не менее, преуспев в количестве, он еще отстает в качестве – на фоне того, что ряд торговых комплексов испытывает нехватку арендаторов, во многих сегментах торговой недвижимости, таких как, например, магазины шаговой доступности, отмечается дефицит. По мнению экспертов, можно ожидать, что на смену эре активного строительства придет эра активного редевелопмента.
Количество торговых площадей в Петербурге продолжает увеличиваться. По данным Colliers International, за 2010 год обеспеченность торговыми площадями (в выборку вошли торговые центры, гипермаркеты, мебельные и DIY-центры) в целом по Санкт-Петербургу возросла с 537 кв. м на 1000 жителей в конце 2009 года до 590 кв. м на конец 2010 года, то есть почти на 10%. Наиболее существенный скачок обеспеченности (со 100 до 860 кв. м на 1000 жителей) произошел в Центральном районе, где открылись два крупных МФК – торговый центр «Стокманн Невский центр» и «Галерея». До этого из-за градостроительной концепции развития Санкт-Петербурга и ограниченного количества свободных участков под застройку в центре города он испытывал нехватку торговых площадей.
По словам экспертов, сегодня можно говорить о приближающемся насыщении рынка. Уровень обеспеченности населения торговыми площадями на сегодняшний день уже превышает среднеевропейский показатель. В Петербурге сегмент торговых и торгово-развлекательных комплексов предоставляет широкий спектр товаров и услуг для населения: от удовлетворения ежедневных потребностей до организации полноценного досуга выходного дня.
Однако насыщение торговыми площадями разных районов города остается неравномерным. По-прежнему в число лидеров по параметрам обеспеченности входят Московский, Приморский и Выборгский районы. Последние строчки «отстающих» районов делят северо-восток и юго-запад города, Петроградка и Васильевский остров. Самая низкая обеспеченность остается за пригородами – Колпином, Петродворцом, Пушкином. Кроме того, там явно не хватает разнообразия. По мнению аналитиков, именно эти районы обладают наибольшим потенциалом для развития торгового девелопмента. «Вообще нет торговых центров (даже плохих) на Большой Охте (район вокруг бывшего проекта "Газпром-сити" от Большеохтинского моста до Пискаревского проспекта), – отмечает Елена Громова, руководитель отдела продаж ЗАО «Росстройинвест». – Существует дефицит в районе Финляндского вокзала. В Калининском районе представлены в основном специализированные (например, мебельные) ТЦ, классических практически нет. Кроме того, есть дефицит в Адмиралтейском районе, недостаточное количество – на юго-западе, в районе проспекта Ветеранов».
В ближайшее время рост количества торговых площадей продолжится, однако завершающиеся сейчас проекты рискуют только увеличить избыток площадей в районах, и так являющихся лидерами. Например, в 2011-2012 году должны быть введены ТК «Питер Лэнд», галерея в ТРК «Лето», «Жемчужная плаза». Таким образом, достаточно ощутимо может повыситься обеспеченность торговыми площадями жителей Красносельского района, где будет расположен ТРК «Жемчужная плаза» (а также реализуются другие проекты со сроком ввода в течение 3-4 лет). Остальные проекты находятся в Приморском и Московском районах, уже в достаточной мере обеспеченных торговыми площадями. Соответственно, основные «дефицитные» районы таковыми и останутся.
Белые пятна
«Учитывая перспективы ввода торговых площадей, а это около 350 тысяч квадратных метров, заявленных к вводу в ближайшие два года, мы выделяем три основных зоны, в которых недостаток качественных торговых центров может проявиться особенно четко, – говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International. – Это северо-восток, где проживает около 1 миллиона человек, юго-запад с населением около 500 тысяч жителей и Васильевский остров с численностью населения порядка 200 тысяч человек. Из этих территориальных зон объективно трудно добраться до любого крупного торгового комплекса». Например, на Васильевском острове, по мнению экспертов Colliers, существует возможность для строительства регионального, на юго-западе – суперрегионального и на северо-востоке – одного суперрегионального или двух региональных торговых центров. Высокий потенциал имеют также проекты outlet-центров, строительство которых планируется у КАД (в районе «Мега Парнас») и на Таллинском шоссе.
Кроме того, достигнув высоких показателей количества, Петербург еще недостаточно преуспел в качестве. По мнению ряда экспертов, город испытывает острый дефицит качественных, концептуальных торговых объектов. Эта ситуация приводит к тому, что при наличии листов ожидания в целом ряде торговых комплексов Петербурга уровень вакансии в других достигает 40%. Появление современных концептуальных объектов усугубляет положение морально устаревших ТК с мелкой нарезкой и стандартным пулом арендаторов. Такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока культура потребления у населения не достигнет такого уровня, на котором потребители просто не будут посещать такие объекты. Хотя, скорее всего, это произойдет еще очень нескоро, так как петербуржцы еще готовы плутать по «слепым» коридорам торговых комплексов ярмарочного типа в поиске нужного товара.
Также сохраняется дефицит площадей определенной направленности. Практически во всех районах наблюдается дефицит магазинов шаговой доступности, мало небольших районных ТЦ площадью 10-15 тыс. кв. м семейного формата. Они пока сосредоточены только в местах с беспроигрышной локацией, преимущественно у метро. «Нет специализированных детских ТЦ, почти нет современных ТЦ высокого ценового диапазона, где представлены люксовые бренды, – перечисляет Елена Громова. – Практически во всех районах сформированы зоны ТЦ мебельной и строительной направленности (в том числе DIY), но даже в этом сегменте насыщения еще нет».
Под пятой реконцепции
Такая ситуация заставляет участников рынка задумываться о редевелопменте уже существующих объектов, так как зачастую объект, даже расположенный в ликвидных локациях, далеко не полностью реализует свой потенциал. «Как минимум 20 процентов всех торговых центров в Петербурге нуждаются в реконцепции, – утверждает Николай Казанский. – Причины – моральное и концептуальное устаревание объектов на фоне появления новых современных ТРК (мелкая нарезка, отсутствие или недостаточный размер парковки, однообразный набор арендаторов и прочее), усиление конкуренции в конкретном местоположении, ошибки, допущенные в концепции (планировочные решения, ценовое позиционирование арендаторов, подбор "якорей"). Спустя 10 лет с начала развития рынка торговой недвижимости настал момент для качественных изменений в этом сегменте».
Одним из ближайших подобных проектов должна стать реконцепция «мебельного» торгового комплекса «Грэйт» в «Академ Парке», рассчитанного на массового потребителя, и где будут представлены магазины ведущих сетевых ритейлеров.
Количество торговых площадей в Петербурге продолжает увеличиваться. По данным Colliers International, за 2010 год обеспеченность торговыми площадями (в выборку вошли торговые центры, гипермаркеты, мебельные и DIY-центры) в целом по Санкт-Петербургу возросла с 537 кв. м на 1000 жителей в конце 2009 года до 590 кв. м на конец 2010 года, то есть почти на 10%. Наиболее существенный скачок обеспеченности (со 100 до 860 кв. м на 1000 жителей) произошел в Центральном районе, где открылись два крупных МФК – торговый центр «Стокманн Невский центр» и «Галерея». До этого из-за градостроительной концепции развития Санкт-Петербурга и ограниченного количества свободных участков под застройку в центре города он испытывал нехватку торговых площадей.
По словам экспертов, сегодня можно говорить о приближающемся насыщении рынка. Уровень обеспеченности населения торговыми площадями на сегодняшний день уже превышает среднеевропейский показатель. В Петербурге сегмент торговых и торгово-развлекательных комплексов предоставляет широкий спектр товаров и услуг для населения: от удовлетворения ежедневных потребностей до организации полноценного досуга выходного дня.
Однако насыщение торговыми площадями разных районов города остается неравномерным. По-прежнему в число лидеров по параметрам обеспеченности входят Московский, Приморский и Выборгский районы. Последние строчки «отстающих» районов делят северо-восток и юго-запад города, Петроградка и Васильевский остров. Самая низкая обеспеченность остается за пригородами – Колпином, Петродворцом, Пушкином. Кроме того, там явно не хватает разнообразия. По мнению аналитиков, именно эти районы обладают наибольшим потенциалом для развития торгового девелопмента. «Вообще нет торговых центров (даже плохих) на Большой Охте (район вокруг бывшего проекта "Газпром-сити" от Большеохтинского моста до Пискаревского проспекта), – отмечает Елена Громова, руководитель отдела продаж ЗАО «Росстройинвест». – Существует дефицит в районе Финляндского вокзала. В Калининском районе представлены в основном специализированные (например, мебельные) ТЦ, классических практически нет. Кроме того, есть дефицит в Адмиралтейском районе, недостаточное количество – на юго-западе, в районе проспекта Ветеранов».
В ближайшее время рост количества торговых площадей продолжится, однако завершающиеся сейчас проекты рискуют только увеличить избыток площадей в районах, и так являющихся лидерами. Например, в 2011-2012 году должны быть введены ТК «Питер Лэнд», галерея в ТРК «Лето», «Жемчужная плаза». Таким образом, достаточно ощутимо может повыситься обеспеченность торговыми площадями жителей Красносельского района, где будет расположен ТРК «Жемчужная плаза» (а также реализуются другие проекты со сроком ввода в течение 3-4 лет). Остальные проекты находятся в Приморском и Московском районах, уже в достаточной мере обеспеченных торговыми площадями. Соответственно, основные «дефицитные» районы таковыми и останутся.
Белые пятна
«Учитывая перспективы ввода торговых площадей, а это около 350 тысяч квадратных метров, заявленных к вводу в ближайшие два года, мы выделяем три основных зоны, в которых недостаток качественных торговых центров может проявиться особенно четко, – говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International. – Это северо-восток, где проживает около 1 миллиона человек, юго-запад с населением около 500 тысяч жителей и Васильевский остров с численностью населения порядка 200 тысяч человек. Из этих территориальных зон объективно трудно добраться до любого крупного торгового комплекса». Например, на Васильевском острове, по мнению экспертов Colliers, существует возможность для строительства регионального, на юго-западе – суперрегионального и на северо-востоке – одного суперрегионального или двух региональных торговых центров. Высокий потенциал имеют также проекты outlet-центров, строительство которых планируется у КАД (в районе «Мега Парнас») и на Таллинском шоссе.
Кроме того, достигнув высоких показателей количества, Петербург еще недостаточно преуспел в качестве. По мнению ряда экспертов, город испытывает острый дефицит качественных, концептуальных торговых объектов. Эта ситуация приводит к тому, что при наличии листов ожидания в целом ряде торговых комплексов Петербурга уровень вакансии в других достигает 40%. Появление современных концептуальных объектов усугубляет положение морально устаревших ТК с мелкой нарезкой и стандартным пулом арендаторов. Такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока культура потребления у населения не достигнет такого уровня, на котором потребители просто не будут посещать такие объекты. Хотя, скорее всего, это произойдет еще очень нескоро, так как петербуржцы еще готовы плутать по «слепым» коридорам торговых комплексов ярмарочного типа в поиске нужного товара.
Также сохраняется дефицит площадей определенной направленности. Практически во всех районах наблюдается дефицит магазинов шаговой доступности, мало небольших районных ТЦ площадью 10-15 тыс. кв. м семейного формата. Они пока сосредоточены только в местах с беспроигрышной локацией, преимущественно у метро. «Нет специализированных детских ТЦ, почти нет современных ТЦ высокого ценового диапазона, где представлены люксовые бренды, – перечисляет Елена Громова. – Практически во всех районах сформированы зоны ТЦ мебельной и строительной направленности (в том числе DIY), но даже в этом сегменте насыщения еще нет».
Под пятой реконцепции
Такая ситуация заставляет участников рынка задумываться о редевелопменте уже существующих объектов, так как зачастую объект, даже расположенный в ликвидных локациях, далеко не полностью реализует свой потенциал. «Как минимум 20 процентов всех торговых центров в Петербурге нуждаются в реконцепции, – утверждает Николай Казанский. – Причины – моральное и концептуальное устаревание объектов на фоне появления новых современных ТРК (мелкая нарезка, отсутствие или недостаточный размер парковки, однообразный набор арендаторов и прочее), усиление конкуренции в конкретном местоположении, ошибки, допущенные в концепции (планировочные решения, ценовое позиционирование арендаторов, подбор "якорей"). Спустя 10 лет с начала развития рынка торговой недвижимости настал момент для качественных изменений в этом сегменте».
Одним из ближайших подобных проектов должна стать реконцепция «мебельного» торгового комплекса «Грэйт» в «Академ Парке», рассчитанного на массового потребителя, и где будут представлены магазины ведущих сетевых ритейлеров.
рубрика:
Финансы
автор:
Маргарита Арановская
