Генподрядный девелопмент
14.03.2011
Рынок подрядных строительных услуг Петербурга и спустя 20 лет после вступления в рынок все еще не имеет четкой структуры. Несмотря на консервативность строительной отрасли в целом, на этом рынке нет единой сложившейся модели ведения бизнеса.
Компании стремятся к диверсификации, предлагая как девелоперские, так и генподрядные услуги. С одной стороны, такая синергия способствует повышению качества выполняемых строительных работ, а с другой – материально обременяет девелопера. Несмотря на общую тенденцию создания вертикально интегрированных структур, на рынке довольно много специализированных генподрядных фирм, которые просто не публичны. Доля же генподрядных компаний, аффилированных с девелоперами, по оценкам экспертов, составляет всего порядка 20-30%.
Дело привычки
Размытые границы участники рынка связывают с тем, что еще лет 7-10 назад в нашей стране не существовало самого термина «девелопмент». К тому же такая модель позволяет оптимизировать работу в условиях финансово-экономической нестабильности.
«Чаще крупная генподрядная компания вырастала в строительный холдинг, внутри которого позже появлялось свое девелоперское подразделение, которое и занималась детальной проработкой проектов, созданием концепции, привлечением инвестиций, проектированием и прочим», – поясняет Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест».
Сегодня существуют две модели организации бизнеса. Первая – создание девелопером процессов полного цикла, когда все задачи выполняются самостоятельно и существует возможность оптимизации затрат, но риски ложатся только на него. По второй модели, девелопер делится рисками и задачами с подрядчиками на строительство, поставку строительных материалов и т. д. Но такая система еще не сложилась до конца, так как не так много генподрядных фирм. «В настоящее время существует тенденция к диверсификации бизнеса. При этом увеличиваются затраты на аутсорсинг, но риски делятся с генподрядными организациями», – делится наблюдениями директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Игорь Лучков.
«Девелоперский бизнес сам по себе довольно сложный, долгосрочный, трудоемкий и требует других навыков, нежели генподрядный бизнес. Во всем мире есть разделение между девелоперами и генподрядчиками. Обычно девелопер тот, кто нанимает генподрядчика на строительную часть на той стадии проекта, когда нужно прибегать не к проджект-менеджменту, а констракшн-менеджменту, то есть к управлению строительством», – рассуждает Дмитрий Кунис, президент генподрядной компании Step.
Олег Барков, генеральный директор ООО «Ханса СПб Девелопмент», замечает: «Если компания большая и есть ресурсы, профессиональный состав, потенциал, то создание собственной генподрядной структуры разумно и выгодно. К тому же, стоять на двух ногах удобнее, чем на одной. Главное, чтобы работа была организована грамотно: генподрядное подразделение должно участвовать в тендерах компании на общих основаниях и работать в том числе и по внешним заказам».
В бизнес-среде еще очень сильна привычка иметь дело только со «своими людьми», что также многое объясняет. Участники рынка верят в то, что свои люди – это всегда подконтрольно, надежно и качественно. «Если отдавать работы на аутсорсинг, то, к сожалению, зачастую бывает так, что работы выполнены, деньги получены, а последствия неизвестны», – говорит Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп». Он добавляет при этом, что, «с другой стороны, если компанию нанять на выполнение каких-либо работ и они будут выполняться некачественно или не удовлетворять требованиям заказчика, то нанятую фирму всегда можно сменить».
Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО «БТК девелопмент», уточняет: «Наличие собственного генподрядного подразделения позволяет на всех этапах полностью контролировать процесс реализации проектов, ситуацию при проведении тендеров и экономить значительные финансовые средства при производстве работ. Применяя современные высококачественные зарубежные и отечественные строительные материалы, отслеживая проектные объемы и качество производимых работ, компания может гарантировать безупречное выполнение взятых на себя обязательств».
Сегментированный аутсорсинг
Если еще 2 года назад считалось выгодным отдавать генподряд на аутсорсинг, то сегодня у участников рынка нет единого мнения о том, какой формат взаимодействия наиболее перспективен.
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, поясняет: «Девелоперский бизнес наиболее четко отделился в коммерческой недвижимости: там произошло разделение между девелоперами и подрядчиками. В жилищном строительстве этого не произошло, поскольку практически все застройщики вышли из строительных трестов советского периода и обладали определенными основными средствами. В России в документообороте нет такого понятия, как девелопер, – оно относится скорее к западной практике и условно обозначает инициатора проекта. Девелопер создает проект, находит партнеров, в том числе и владельцев земли и соинвесторов, обычно вкладывая не более чем 10 процентов от инвестиций в проект. У нас в жилищном строительстве сложилась прямо противоположная практика, когда девелопер вкладывает до 90 процентов собственных и привлеченных от дольщиков средств, причем дольщиками являются физические лица».
Опыт Запада и перспективы рынка
Термина «инвестиционно-строительная компания» в зарубежных странах не существует, а сама практика совмещения в рамках одной корпорации инвестиционных и строительных подразделений давно не применяется.
Европейские генподрядчики полностью самостоятельны: функции инвестора-застройщика и подрядчика на Западе связаны между собой только договорными отношениями.
Часть функций, которые в нашей стране возложены на генподрядчиков, в зарубежной практике берет на себя специализированная инжиниринговая фирма, заключившая договор с застройщиком.
Там есть девелоперские структуры, которые работают на начальной стадии, есть инжиниринговые структуры и компании, осуществляющие технический надзор.
В рассуждениях о перспективах рынка мнения экспертов разошлись.
Олег Барков полагает, что ситуация будет находиться в состоянии динамического равновесия: одни девелоперские компании будут отказываться от генподрядных структур, другие – их создавать, а генподрядные фирмы будут обращаться к созданию девелоперских подразделений.
Дмитрий Кунис более категоричен и считает, что каждый должен заниматься своим делом: «Если у тебя на Невском проспекте булочная, которая приносит 6 тысяч долларов прибыли в месяц, а сдать помещение при этом можно за 9 тысяч долларов, то очевидно, что булочная в чистом виде убыточна. То же самое сложно просчитать, если нет разделения девелоперского и генподрядного бизнеса. Непонятно, на чем зарабатываешь, на чем проигрываешь. Если проводится эффективный девелопмент: покупается по выгодный цене земле, появляются интересные идеи, проектирование и согласование быстро проходят, – а стройка оказывается дорогой, то возникает вопрос: а зачем осуществлять ее собственными силами?» – аргументирует он.
Цифра:
20-30% генподрядных компаний аффилированы с девелоперами
Компании стремятся к диверсификации, предлагая как девелоперские, так и генподрядные услуги. С одной стороны, такая синергия способствует повышению качества выполняемых строительных работ, а с другой – материально обременяет девелопера. Несмотря на общую тенденцию создания вертикально интегрированных структур, на рынке довольно много специализированных генподрядных фирм, которые просто не публичны. Доля же генподрядных компаний, аффилированных с девелоперами, по оценкам экспертов, составляет всего порядка 20-30%.
Дело привычки
Размытые границы участники рынка связывают с тем, что еще лет 7-10 назад в нашей стране не существовало самого термина «девелопмент». К тому же такая модель позволяет оптимизировать работу в условиях финансово-экономической нестабильности.
«Чаще крупная генподрядная компания вырастала в строительный холдинг, внутри которого позже появлялось свое девелоперское подразделение, которое и занималась детальной проработкой проектов, созданием концепции, привлечением инвестиций, проектированием и прочим», – поясняет Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест».
Сегодня существуют две модели организации бизнеса. Первая – создание девелопером процессов полного цикла, когда все задачи выполняются самостоятельно и существует возможность оптимизации затрат, но риски ложатся только на него. По второй модели, девелопер делится рисками и задачами с подрядчиками на строительство, поставку строительных материалов и т. д. Но такая система еще не сложилась до конца, так как не так много генподрядных фирм. «В настоящее время существует тенденция к диверсификации бизнеса. При этом увеличиваются затраты на аутсорсинг, но риски делятся с генподрядными организациями», – делится наблюдениями директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Игорь Лучков.
«Девелоперский бизнес сам по себе довольно сложный, долгосрочный, трудоемкий и требует других навыков, нежели генподрядный бизнес. Во всем мире есть разделение между девелоперами и генподрядчиками. Обычно девелопер тот, кто нанимает генподрядчика на строительную часть на той стадии проекта, когда нужно прибегать не к проджект-менеджменту, а констракшн-менеджменту, то есть к управлению строительством», – рассуждает Дмитрий Кунис, президент генподрядной компании Step.
Олег Барков, генеральный директор ООО «Ханса СПб Девелопмент», замечает: «Если компания большая и есть ресурсы, профессиональный состав, потенциал, то создание собственной генподрядной структуры разумно и выгодно. К тому же, стоять на двух ногах удобнее, чем на одной. Главное, чтобы работа была организована грамотно: генподрядное подразделение должно участвовать в тендерах компании на общих основаниях и работать в том числе и по внешним заказам».
В бизнес-среде еще очень сильна привычка иметь дело только со «своими людьми», что также многое объясняет. Участники рынка верят в то, что свои люди – это всегда подконтрольно, надежно и качественно. «Если отдавать работы на аутсорсинг, то, к сожалению, зачастую бывает так, что работы выполнены, деньги получены, а последствия неизвестны», – говорит Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп». Он добавляет при этом, что, «с другой стороны, если компанию нанять на выполнение каких-либо работ и они будут выполняться некачественно или не удовлетворять требованиям заказчика, то нанятую фирму всегда можно сменить».
Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО «БТК девелопмент», уточняет: «Наличие собственного генподрядного подразделения позволяет на всех этапах полностью контролировать процесс реализации проектов, ситуацию при проведении тендеров и экономить значительные финансовые средства при производстве работ. Применяя современные высококачественные зарубежные и отечественные строительные материалы, отслеживая проектные объемы и качество производимых работ, компания может гарантировать безупречное выполнение взятых на себя обязательств».
Сегментированный аутсорсинг
Если еще 2 года назад считалось выгодным отдавать генподряд на аутсорсинг, то сегодня у участников рынка нет единого мнения о том, какой формат взаимодействия наиболее перспективен.
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, поясняет: «Девелоперский бизнес наиболее четко отделился в коммерческой недвижимости: там произошло разделение между девелоперами и подрядчиками. В жилищном строительстве этого не произошло, поскольку практически все застройщики вышли из строительных трестов советского периода и обладали определенными основными средствами. В России в документообороте нет такого понятия, как девелопер, – оно относится скорее к западной практике и условно обозначает инициатора проекта. Девелопер создает проект, находит партнеров, в том числе и владельцев земли и соинвесторов, обычно вкладывая не более чем 10 процентов от инвестиций в проект. У нас в жилищном строительстве сложилась прямо противоположная практика, когда девелопер вкладывает до 90 процентов собственных и привлеченных от дольщиков средств, причем дольщиками являются физические лица».
Опыт Запада и перспективы рынка
Термина «инвестиционно-строительная компания» в зарубежных странах не существует, а сама практика совмещения в рамках одной корпорации инвестиционных и строительных подразделений давно не применяется.
Европейские генподрядчики полностью самостоятельны: функции инвестора-застройщика и подрядчика на Западе связаны между собой только договорными отношениями.
Часть функций, которые в нашей стране возложены на генподрядчиков, в зарубежной практике берет на себя специализированная инжиниринговая фирма, заключившая договор с застройщиком.
Там есть девелоперские структуры, которые работают на начальной стадии, есть инжиниринговые структуры и компании, осуществляющие технический надзор.
В рассуждениях о перспективах рынка мнения экспертов разошлись.
Олег Барков полагает, что ситуация будет находиться в состоянии динамического равновесия: одни девелоперские компании будут отказываться от генподрядных структур, другие – их создавать, а генподрядные фирмы будут обращаться к созданию девелоперских подразделений.
Дмитрий Кунис более категоричен и считает, что каждый должен заниматься своим делом: «Если у тебя на Невском проспекте булочная, которая приносит 6 тысяч долларов прибыли в месяц, а сдать помещение при этом можно за 9 тысяч долларов, то очевидно, что булочная в чистом виде убыточна. То же самое сложно просчитать, если нет разделения девелоперского и генподрядного бизнеса. Непонятно, на чем зарабатываешь, на чем проигрываешь. Если проводится эффективный девелопмент: покупается по выгодный цене земле, появляются интересные идеи, проектирование и согласование быстро проходят, – а стройка оказывается дорогой, то возникает вопрос: а зачем осуществлять ее собственными силами?» – аргументирует он.
Цифра:
20-30% генподрядных компаний аффилированы с девелоперами
рубрика:
Направление развития
автор:
Алена Шереметьева
