Михаил Бузулуцкий: «Время, когда на недвижимости зарабатывали много и лихо, прошло»

Год назад компания «Главстрой СПб» начала строительство и продажи в жилом проекте «Северная долина», предложив беспрецедентно низкую для рынка цену – 49 тыс. рублей за 1 кв. м. Сейчас первые две очереди полностью проданы. Первая очередь квартала завершена и сдана госкомиссии. О дальнейших планах компании рассказывает директор по маркетингу и продажам «Главстрой СПб» Михаил Бузулуцкий.

– Что сейчас происходит в «Северной долине»?
– Сейчас мы занимаемся передачей квартир покупателям. Стараемся сделать это в достаточно сжатые сроки, быстрее заселить людей.
Разрешение на соответствие объекта было подписано 28 марта. Так что все обещания мы выполнили в положенные сроки и ввели объект в эксплуатацию вовремя. В этом году заложили детский сад, осенью он уже будет готов. В следующем году планируем построить школу.

– Доля инвесторов в продажах велика?
– Инвесторов среди покупателей «Северной долины» крайне мало. Мы эти процессы отслеживаем – мы не заинтересованы создавать в будущем себе внутреннюю конкуренцию с инвесторами, которые имели бы хотя бы небольшой пул квартир в построенных домах и начинали собственную реализацию.
С другой стороны, инвестиционная составляющая при продаже квартир, несомненно, присутствует, но это небольшие частные инвесторы, которые покупают квартиру либо для дальнейшей сдачи в аренду, либо просто для сохранения денег. Но их не масса – доля таких продаж меньше 10%.
Время, когда на недвижимости зарабатывали много и лихо, прошло. Рынок перестал расти теми темпами, когда изначально такой низколиквидный продукт, как недвижимость, представлял из себя нечто высоколиквидное, что улетало как горячие пирожки. Кроме того, сократилась маржа, которую можно заработать, купив квартиру на старте и продав ее после сдачи дома госкомисии.

– Тем не менее за прошлый год на вашем проекте можно было заработать более 25% годовых...
– Это была лишь стратегия входа в рынок. И вряд ли в 2011 году вы увидите подобное. Время зарабатывания на недвижимости прошло, пришло время вложения в недвижимость как сохранение денег.

– Когда вы выходили на рынок, вы выходили очень агрессивно, в том числе с большим количеством рекламы. Мне рассказывали, что ежемесячный бюджет оставлял около 10-13 млн рублей в месяц.
– Это не соответствует действительности – меньше, гораздо меньше. Да, реклама была эпатажная, заметная. Она дала очень многое.
Мы очень внимательно смотрим за ее эффективностью, меняем носители. Мы знаем стоимость своих звонков...

– И сколько вам обходится один звонок?
– Не скажу. Но если по-честному, то гораздо меньше, чем у большинства застройщиков в Петербурге.

– А сколько у вас ежедневно звонков?
– Это тоже, к сожалению, закрытая информация. Когда в прошлом году мы выходили на рынок, была задача: нам необходимо было быстро и агрессивно отвоевать позицию на рынке. Имея на руках неизвестное имя, нераскрученный проект и невероятные объемы строящегося жилья. То, как мы выходили, – это была четкая финансовая модель развития проекта. Мы эффективны, когда выполняем эти показатели, мы неэффективны, когда их не выполняем.

– А какие эти показатели?
– Могу лишь сказать, что каждый месяц продаем по 25 тыс. кв. м жилья. Ровно. Тютелька в тютельку.

– А почему так ровно?
– Это финансовый план. Можно, конечно, и больше, тем более что возможности рынка это позволяют. Вопрос, нужно ли. Это математическая модель, которая делается на основе финансового планирования. Задача менеджмента – выполнить эту задачу.

– По будущим 3-й и 4-й очереди решение о цене продаж уже принято?
– Только сегодня проводил совещание по этому вопросу. Пока цена не определена. Но время еще есть – проект пока находится в экспертизе, и разрешение на строительство мы получим через две-три недели.
Кроме того, на новых очередях мы будем решать новые задачи. Мы укрепились на рынке, и теперь стратегия будет более уверенная. Тем не менее планируем увеличить продажи: если до этого мы продавали по 25 тыс. кв. м жилья, то в новых очередях план будет 35 тыс. кв. м. Нелегкая задача, но интересная.