Земля без девелоперов

До недавнего времени на рынке недвижимости активно работали так называемые ленд-девелоперы – компании, занимающиеся исключительно подготовкой участков для их последующей перепродажи. Однако сегодня, по словам экспертов, обороты этого бизнеса постепенно сокращаются.

Вопросы инженерной подготовки участков под застройку всегда оставались для девелоперов одними из самых болезненных, и далеко не всем удавалось построить взаимодействие с естественными монополистами так, как им бы этого хотелось. При этом в городе всегда сохранялся дефицит подготовленных участков.
По логике, за подготовку участка должно отвечать государство. Предоставление уже подготовленных территорий – распространенная мировая практика, так как местная администрация заинтересована в привлечении инвесторов.
«Застройщик должен строить, а не заниматься сетями (это отдельный, требующий огромных ресурсов вид деятельности), – считает Александр Лелин, генеральный директор «Ленстройтрест». – В особенности это касается проектов комплексного освоения территорий (КОТ): если город заинтересован в массовом строительстве и добросовестных застройщиках, то он должен сам готовить участки под КОТ в плане инженерии. Так раньше, в советские времена, и было. Город делал сети, строители строили».
Тем не менее, хотя эксперты не отрицают, что в последние годы в инженерной подготовке земель под жилую и промышленную застройку городские власти и достигли определенных успехов, темпы подготовки далеко не всегда совпадали с запросами рынка, особенно в докризисные годы. Это способствовало возникновению такого бизнеса, как ленд-девелопмент – подготовка участка под строительство с целью последующей перепродажи.
Классический ленд-девелопмент – это «формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности». Впрочем, в российских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.
Объем накрутки за такую подготовку зависит от многих факторов, поэтому оценить его сложно. Например, известно, что в стоимости квадратного метра недвижимости затраты на инженерию участка составляют около 20%. Однако многое зависит от протяженности сетей, поэтому затраты могут составлять и 10%, и 30%. Таким образом, подготовка участка даже для относительно небольшого жилого массива может измеряться в миллиардах рублей.
При этом, по неофициальным данным, например, подготовка сельхозземли к строительству может оцениваться в тысячи процентов от ее первоначальной стоимости, особенно если речь идет о ее разукрупнении и продаже участков под коттеджи в розницу. Так что дело это было явно доходным.
«До недавнего времени компаний, которые занимаются исключительно ленд-девелопментом (инженерной подготовкой земельных участков), на рынке было достаточно много, – рассказывает Юрий Иоффе, вице-президент генподрядной компании STEP. – Как правило, они делились на два типа: те, у которых не хватало (или не могли привлечь) средств на полный цикл строительства, и те, которые занимались спекулятивными сделками. Последние особенно активно работали до кризиса, когда стоимость земельных участков постоянно росла. Большинство из них имело административный ресурс, который позволял им получать на льготных условиях землю, а затем дорого перепродавать. Поэтому бизнес таких компаний заключался не в инженерной подготовке участков, а в удачной перепродаже».
По словам эксперта, сейчас количество ленд-девелоперов заметно сократилось, хотя, по словам Иоффе, по-прежнему нашему рынку далеко до европейского цивилизованного. В основном ленд-девелопментом занимаются параллельно с обычной строительной деятельностью. Поэтому условно к таким компаниям можно отнести, например, компании «Главстрой-СПб» или «Адамант». В чистом виде ленд-девелопментом занимается, например, компания «Евроинвест» (сельхозземли).
Кроме того, в последнее время под ленд-девелопментом все чаще понимают «маркетинг территорий», то есть вопрос выбора наиболее эффективного использования участка и пр. Часто компании, называющие себя ленд-девелоперами, могут заниматься уже готовыми проектами, проводя их перепрофилирование и рекламные кампании.

Цифра
20% в стоимости квадратного метра недвижимости составляют затраты на инженерию участка