Дворец, который не продать
25.04.2011
Кризис заставил автодилеров пересмотреть подходы к строительству новых салонов. На смену всеобщему стремлению иметь автоцентры-дворцы – большие, эксклюзивные и дорогие – пришел прагматизм. Теперь главный принцип – максимальная эффективность площадей при минимальных инвестициях. Автоцентр – слишком специфический вид коммерческой недвижимости, говорят эксперты. Если автобизнес прогорает, использовать дорогостоящий салон без потерь под что-то еще практически невозможно.
До конца 2008 года вместе с ажиотажным спросом на автомобили росли и амбиции дилеров, которые стремились расширять свои розничные сети и иметь не просто салоны, а дворцы, как называют их сами дилеры. Инвесторы гордились, что строят «самые большие в регионе», «с эксклюзивной архитектурой» и, соответственно, очень дорогие предприятия. Не останавливал их и быстрый рост стоимости строительства. Так, по данным ГК «Рольф», если в 2004 году строительство автоцентра обходилось в 2 тыс. USD на 1 кв. м, то к концу 2008 года цена увеличилась до 2,8 тыс. USD. При этом втрое подорожала и земля под автосалоны. В результате если в 2004 году строительство автоцентра средней площадью 6 тыс. кв. м с учетом покупки земли и подвода коммуникаций стоило около 17 млн USD, то в 2008 году – около 30 млн USD.
Но на фоне роста авторынка дилеры были крайне надежными заемщиками для банков, поэтому их инвестиционная активность, поддержанная доступными кредитами, только увеличивалась. А вместе с тем росли и требования российских представительств иностранных автомобильных компаний, которые задают стандарты дилерам, разрешая им строительство того или иного нового салона под свой бренд. Дилеры жаловались, что стандарты строительства автоцентров по площади и оформлению, установленные производителями для России, значительно завышены по сравнению, например, с Европой, но вкладывать деньги в такие проекты все равно не переставали.
Накануне кризиса петербургским автодилерам стало уже тесно в пределах города, и они оправились скупать землю вдоль кольцевой автодороги (КАД). Причем несмотря на неразвитость инфраструктуры вдоль КАД, отсутствие съездов и коммуникаций, компании платили по 2-3 млн USD за 1 га. По подсчетам аналитиков, вдоль кольцевой под автосалоны сейчас выкуплено 100-150 га. Землю там имеют все крупнейшие дилеры города. Именно там они собирались развернуть по-настоящему грандиозное строительство и в полной мере реализовать свои «дворцовые» концепции.
Так, холдинг «Атлант-М», у которого в Петербурге только два работающих салона, приобрел в Кудрово 13 га, на которых собирался построить до 10 салонов, вложив в проект 150 млн EUR. В том же районе ГК «Олимп», которая накануне кризиса удачно продала большинство своих дилерских предприятий британскому дилеру Inchcape, планировала на 26 га построить огромный дилерский центр Mercedes и еще ряд предприятий на сумму почти 400 млн USD. Кстати, «Олимп» стал одной из первых дилерских компаний Петербурга, построившей в самом центре города салон-дворец площадью более 20 тыс. кв. м, вложив в него в конце 2006 года 30 млн USD. Но именно этот салон из всех активов «Олимпа» приверженцы эффективности из Inchcape покупать не захотели, хотя он тоже был выставлен на продажу.
Резкий обвал авторынка в 2009 году заставил дилеров не просто заморозить на период потрясений свои инвестпроекты, но и переосмыслить уже сделанные инвестиции, а также пересмотреть дальнейшее развитие на стадии возобновления роста авторынка.
«Мы собирались построить два суперцентра Ford в Кудрово и на Парнасе, но сейчас понятно, что это была утопия», – вспоминает Роман Слуцкий, генеральный директор компании «Аларм-Моторс». Он признает, что его компании в каком то смысле повезло, что она не успела начать эти инвестпроекты.
Так же повезло и большинству других дилеров. Немногие успели начать строительство новых предприятий вдоль КАД до кризиса. В Кудрово три автоцентра построил холдинг «Стратегия Рост», потратив 40 млн USD преимущественно заемных средств и едва не обанкротившись в кризис. А на Парнасе строительство нового, «самого крупного на Северо-Западе» салона Toyota начала и только недавно закончила компания «Интер Авто Тим». Предприятие площадью почти 14 тыс. кв. м и стоимостью 20 млн USD было открыто в начале апреля. Причем генеральный директор «Интер Авто Тим» Андрей Коротаев сказал, что салон строился с учетом планов и других компаний, что должно было привести к созданию некоего дилерского кластера около «Мега-Парнас», без которого в одиночку салону станет работать сложнее.
Однако дилеры осваивать свою землю вдоль КАД уже не хотят. По мнению Игоря Седова, директора по развитию «Аксель-групп», большинство компаний приобретали там участки, скорее, в дань моде, на волне всеобщей строительной гонки дилерских предприятий. «Но кризис нас многому научил. Он заставил многих владельцев и руководителей лучше узнать свой бизнес, понять, что слепо гнаться за рынком не нужно. Следует принимать выверенные решения, понимая долгосрочные перспективы развития рынка», – говорит Роман Слуцкий. Сейчас он восстанавливается. А за этим вновь следует удорожание строительства, подчеркивает Игорь Седов.
Поэтому дворцовые концепции в прошлом, теперь главная задача – соответствовать стандартам производителя, но не более, говорят дилеры. В связи с этим они пересматривают проекты, которые еще не начала реализовывать. В частности, компания «Петровский автоцентр», которая собиралась построить на Парнасе «самый большой на Северо-Западе» салон Renault, вновь начале его проектировать. «Кризис привел дилеров к более осознанному отношению к строительству», – говорит Владимир Мирошников, директор по развитию розничного бизнеса «Рольфа». Осторожность вызвана еще и тем, что «дилерский центр – специфический объект, здесь есть торговый зал, производственные помещения (сервисная станция), склад, и вопрос в том, насколько эффективно их можно использовать под какой-то другой бизнес». То есть если автобизнес прогорает, как было у некоторых компаний в кризис, их автоцентры как коммерческая недвижимость никому кроме других дилеров не нужны. Но если салон дорогой, с «особенной архитектурой», найти на него покупателя даже среди дилеров крайне сложно, говорят участники рынка.
Так, компания «Элекс-Полюс» в начале 2007 года открыла на Богатырском проспекте салон площадью около 15 тыс. кв. м. Но в кризис дилер обанкротился, а его здание на привлекательном для коммерческой недвижимости месте кредиторы не могут продать до сих пор.
До конца 2008 года вместе с ажиотажным спросом на автомобили росли и амбиции дилеров, которые стремились расширять свои розничные сети и иметь не просто салоны, а дворцы, как называют их сами дилеры. Инвесторы гордились, что строят «самые большие в регионе», «с эксклюзивной архитектурой» и, соответственно, очень дорогие предприятия. Не останавливал их и быстрый рост стоимости строительства. Так, по данным ГК «Рольф», если в 2004 году строительство автоцентра обходилось в 2 тыс. USD на 1 кв. м, то к концу 2008 года цена увеличилась до 2,8 тыс. USD. При этом втрое подорожала и земля под автосалоны. В результате если в 2004 году строительство автоцентра средней площадью 6 тыс. кв. м с учетом покупки земли и подвода коммуникаций стоило около 17 млн USD, то в 2008 году – около 30 млн USD.
Но на фоне роста авторынка дилеры были крайне надежными заемщиками для банков, поэтому их инвестиционная активность, поддержанная доступными кредитами, только увеличивалась. А вместе с тем росли и требования российских представительств иностранных автомобильных компаний, которые задают стандарты дилерам, разрешая им строительство того или иного нового салона под свой бренд. Дилеры жаловались, что стандарты строительства автоцентров по площади и оформлению, установленные производителями для России, значительно завышены по сравнению, например, с Европой, но вкладывать деньги в такие проекты все равно не переставали.
Накануне кризиса петербургским автодилерам стало уже тесно в пределах города, и они оправились скупать землю вдоль кольцевой автодороги (КАД). Причем несмотря на неразвитость инфраструктуры вдоль КАД, отсутствие съездов и коммуникаций, компании платили по 2-3 млн USD за 1 га. По подсчетам аналитиков, вдоль кольцевой под автосалоны сейчас выкуплено 100-150 га. Землю там имеют все крупнейшие дилеры города. Именно там они собирались развернуть по-настоящему грандиозное строительство и в полной мере реализовать свои «дворцовые» концепции.
Так, холдинг «Атлант-М», у которого в Петербурге только два работающих салона, приобрел в Кудрово 13 га, на которых собирался построить до 10 салонов, вложив в проект 150 млн EUR. В том же районе ГК «Олимп», которая накануне кризиса удачно продала большинство своих дилерских предприятий британскому дилеру Inchcape, планировала на 26 га построить огромный дилерский центр Mercedes и еще ряд предприятий на сумму почти 400 млн USD. Кстати, «Олимп» стал одной из первых дилерских компаний Петербурга, построившей в самом центре города салон-дворец площадью более 20 тыс. кв. м, вложив в него в конце 2006 года 30 млн USD. Но именно этот салон из всех активов «Олимпа» приверженцы эффективности из Inchcape покупать не захотели, хотя он тоже был выставлен на продажу.
Резкий обвал авторынка в 2009 году заставил дилеров не просто заморозить на период потрясений свои инвестпроекты, но и переосмыслить уже сделанные инвестиции, а также пересмотреть дальнейшее развитие на стадии возобновления роста авторынка.
«Мы собирались построить два суперцентра Ford в Кудрово и на Парнасе, но сейчас понятно, что это была утопия», – вспоминает Роман Слуцкий, генеральный директор компании «Аларм-Моторс». Он признает, что его компании в каком то смысле повезло, что она не успела начать эти инвестпроекты.
Так же повезло и большинству других дилеров. Немногие успели начать строительство новых предприятий вдоль КАД до кризиса. В Кудрово три автоцентра построил холдинг «Стратегия Рост», потратив 40 млн USD преимущественно заемных средств и едва не обанкротившись в кризис. А на Парнасе строительство нового, «самого крупного на Северо-Западе» салона Toyota начала и только недавно закончила компания «Интер Авто Тим». Предприятие площадью почти 14 тыс. кв. м и стоимостью 20 млн USD было открыто в начале апреля. Причем генеральный директор «Интер Авто Тим» Андрей Коротаев сказал, что салон строился с учетом планов и других компаний, что должно было привести к созданию некоего дилерского кластера около «Мега-Парнас», без которого в одиночку салону станет работать сложнее.
Однако дилеры осваивать свою землю вдоль КАД уже не хотят. По мнению Игоря Седова, директора по развитию «Аксель-групп», большинство компаний приобретали там участки, скорее, в дань моде, на волне всеобщей строительной гонки дилерских предприятий. «Но кризис нас многому научил. Он заставил многих владельцев и руководителей лучше узнать свой бизнес, понять, что слепо гнаться за рынком не нужно. Следует принимать выверенные решения, понимая долгосрочные перспективы развития рынка», – говорит Роман Слуцкий. Сейчас он восстанавливается. А за этим вновь следует удорожание строительства, подчеркивает Игорь Седов.
Поэтому дворцовые концепции в прошлом, теперь главная задача – соответствовать стандартам производителя, но не более, говорят дилеры. В связи с этим они пересматривают проекты, которые еще не начала реализовывать. В частности, компания «Петровский автоцентр», которая собиралась построить на Парнасе «самый большой на Северо-Западе» салон Renault, вновь начале его проектировать. «Кризис привел дилеров к более осознанному отношению к строительству», – говорит Владимир Мирошников, директор по развитию розничного бизнеса «Рольфа». Осторожность вызвана еще и тем, что «дилерский центр – специфический объект, здесь есть торговый зал, производственные помещения (сервисная станция), склад, и вопрос в том, насколько эффективно их можно использовать под какой-то другой бизнес». То есть если автобизнес прогорает, как было у некоторых компаний в кризис, их автоцентры как коммерческая недвижимость никому кроме других дилеров не нужны. Но если салон дорогой, с «особенной архитектурой», найти на него покупателя даже среди дилеров крайне сложно, говорят участники рынка.
Так, компания «Элекс-Полюс» в начале 2007 года открыла на Богатырском проспекте салон площадью около 15 тыс. кв. м. Но в кризис дилер обанкротился, а его здание на привлекательном для коммерческой недвижимости месте кредиторы не могут продать до сих пор.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Екатерина Брындина
