Вопрос престижа

Начиная новый проект в области торговой недвижимости, большинство девелоперов еще на стадии проектирования задумываются о том, какие арендаторы станут генерировать потоки посетителей. Как правило, «якорные» арендаторы имеют свою специфику – расходы на то, чтобы «посадить» их на объект могут быть в разы выше, чем расходы на оборудование помещений для обычных фирм.

Одним из самых распространенных «якорей» в торговых центрах сегодня выступают фитнес-клубы. Большинство из них имеют бассейны и, как говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, размещение таких арендаторов в здании должно учитываться еще при проектировании объекта, так как связано со специфическими техническими требованиями. «В случае когда фитнес-центр приходит уже в готовый объект, как правило, возможность разместить бассейную чашу отсутствует, ведь подобные нагрузки на конструктив не были предусмотрены», – говорит он.
Так как фитнес-центр является «якорем» для комплекса, переговоры с ним часто ведутся заранее, и, соответственно, скидка на арендную плату у таких арендаторов может быть достаточно значительной. Кроме того, фитнес-центр – это инфраструктурный арендатор, повышающий привлекательность объекта, и собственник заинтересован в его привлечении.
Евгения Васильева, замдиректора департамента консалтинга Colliers International, замечает, что площади для размещения фитнес-центров составляют как минимум от 1,5-2 тыс. кв. м, при условии что это «сухой» фитнес, то есть без бассейна. «Для фитнеса с бассейном площади намного больше», – говорит она.
Помимо фитнес-центров, специальные требования к помещениям существуют у точек общепита (рестораны, кафе, европейские столовые) – это вопросы энергетических мощностей, систем вентиляции. Определенной спецификой обладают банки, которым нужны специализированные помещения под банковские хранилища. Особые требования у химчисток с технологией (необходимо учитывать повышенную нагрузку на пол в технологической зоне, повышенные требования к вентиляции).
Генеральный директор АТС «Малиновка» Евгений Айтжанов полагает, что к специфическим арендаторам можно отнести и сетевых операторов: «Как правило, в сетевых проектах существуют проектные требования, отвечающие типовому проекту объекта. Такие как вентиляция, эскалаторы, площадь торговой и административной зоны».
Илья Шуравин, партнер, S.A. Ricci / King Sturge, также говорит, что рентабельность бизнеса «особых» арендаторов, за исключением сегмента «общепит», редко превышает 20-30%. «Именно поэтому ставки аренды для таких арендаторов исторически ниже, чем для тех, которые продают товары с наценкой 100-200%», – считает господин Шуравин.
Андрей Чамкин, коммерческий директор I`M Company, отмечает, что для фитнес-центра стоимость инженерных систем выше обычных, требуемых торговым помещениям, в 2-3 раза. «Плюс система водоподготовки, особые требования по герметизации чаши бассейна, прочие расходы. В сумме дополнительные расходы составляют около 2-3 тыс. USD на 1 кв. м», – подсчитывает он на примере создания собственного торгового центра компании.
Среди сложных арендаторов со специфическими техническими требованиями господин Чамкин также называет кинотеатры, которые требуют специальных помещений с очень высокими потолками, звуконепроницаемыми стенами и очень мощной системой вентиляции и кондиционирования, искусственные горнолыжные спуски, ледовые катки (они занимают большие площади, требуют наличия системы холодильников, особой системы вентиляции и кондиционирования), аквапарки и океанариумы.
Господин Чамкин уверен, что несмотря на более высокие затраты, присутствие «арендаторов на особом положении» необходимо для увеличения потока покупателей или создания положительного образа торгового центра. «К сожалению, надо признать, что такие арендаторы платят не больше, а порой даже меньше, чем торговые операторы. Ставки у таких арендаторов аналогичны боулингам, бильярдным или детским центрам, а капитальные вложения в 2-3 раза выше», – сокрушается он.
При этом господин Чамкин говорит, что из всех «якорей» больше всего приводят потенциальных покупателей кинотеатры. Также он отмечает, что детские центры позволяют задержать в торговом центре покупателей с детьми. «Наличие других операторов, по моему мнению, необходимо для имиджа центра. Содержать таких операторов могут лишь комплексы от 80-100 тыс. кв. м», – дает оценку господин Чамкин.