Отбросить «якоря»

Бизнес-центры в отличие от торговых комплексов идут на «подселение» специфических арендаторов гораздо менее охотно. В отличие компаний, управляющих торговыми помещениями, владельцы офисных комплексов не заинтересованы в увеличении потока посетителей. В офисных объектах главное создать комфортные условия для работы арендаторов.

Валерий Хламкин, директор по развитию VMB TRUST, рассказывает, что нередко к специфическим арендаторам администрация офисных центров относится без большой радости: «Использование в медицинском центре, к примеру, рентгенологического оборудования может вызвать недовольство других арендаторов. Управляющий всегда старается сформировать на объекте однородный состав арендаторов. Без «экзотических запросов».
Евгения Васильева, замдиректора департамента консалтинга Colliers International, с ним согласна: «Если у объекта хорошая локация, то девелоперу целесообразнее сдавать проект целиком как бизнес-центр, без специфических арендаторов, так как этот факт не является ключевым при выборе арендатором офисного здания, скорее, приятным бонусом».
Тем не менее Эдуард Киямов, директора филиала ЗАО «Желдорипотека» в Петербурге, отмечает, что в посткризисный период специфические арендаторы чувствуют себя гораздо увереннее при переговорах с владельцами бизнес-центров: «В связи с особенностями деятельности того или иного арендатора у собственника могут возникать дополнительные расходы по эксплуатации здания, например, большой поток клиентов у арендатора (турагентства, кадровые агентства и др.). До кризиса данные финансовые затраты компенсировались величиной арендной ставки. Сегодня, когда, по общим наблюдениям девелоперов, в Петербурге ушло с рынка до 30% бизнеса, а другие его представители сократили арендуемые площади, появилось значительно больше возможностей для выбора свободных площадей по сниженным ставкам, и девелоперы не рискуют повышать арендные ставки для нестандартных арендаторов, а если повышение и происходит, то незначительно».
Вице-президент ГУД, управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП» Сергей Игонин тем не менее считает, что существование, допустим, фитнес-центра все же способно повлиять на скорость заполнения бизнес-центра и на арендные ставки, которые в нем существуют. «Чем больше арендаторы могут получить сервисов и доп. услуг, тем выше может быть заявлена ставка», – аргументирует он. При этом, по словам господина Игонина, затраты на «поселения» специфического арендатора достаточно велики. «Часто такие арендаторы становятся сособственниками проекта. Подобная ситуация наблюдается в бизнес-центре «Мир», где фитнес-центр является совладельцем офисного проекта. Самостоятельно, в полном объеме нести затраты только лишь собственнику, с моей точки зрения, неразумно. Особенно если речь идет о специальных инженерных коммуникациях, увеличении энергонагрузок. Такие моменты необходимо учитывать еще на стадии проектирования. В бизнес-центре «Мир», например, бассейн пристраивался к общему зданию», – рассуждает господин Игонин.
Генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков к специфическим арендаторам бизнес-центров, которые отличаются особыми требованиями, кроме фитнес-центров с бассейнами относит рестораны, спа, шоу-румы.
«В одном из наших объектов, в бизнес-центре «Авеню», целый набор таких специфических арендаторов – это и пивной ресторан, и спа-комплекс, шоу-рум премиальной марки автомобилей, а также инновационная лаборатория «Центр мобильных инноваций» компании «Мегафон», – говорит господин Рыков.