Неподъемная ноша

Развитие проектов комплексного освоения территорий постепенно будет снижать долю компаний среднего уровня. При реализации проектов по комплексному освоению территорий требуются значительные первоначальные затраты – в основном на инженерию. Застройщики средней руки, привыкшие к небольшому порогу входа на рынок, такие проекты потянуть не способны.

Затраты на инженерную подготовку состоят из нескольких частей: плата за присоединение к сетям, подведение сетей к участку, внутриплощадочные сети. Первая часть может входить в стоимость участка, а вторым этапом (согласование мощностей и подведение сетей к участку) должен заниматься город, то есть принимать участие в софинансировании таких проектов. Это позволит ему проводить последовательную политику развития территорий, повышать конкуренцию на рынке строительных компаний, существенно экономить на затратах по подготовке территорий, так как затраты на подготовку в пересчете на 1 кв. м тем ниже, чем больше территория. «Суммарно затраты на инженерию (за исключением внутриплощадочных сетей) могут составлять до 20% всего объема инвестиций в проект. Небольшим строительным компаниям просто не потянуть подобных затрат. По сравнению с докризисными показателями эта доля даже выросла, несмотря на снижение общестроительных затрат. Для инвестора основными критериями являются показатели нормы доходности и возврата капитала. Если они будут находиться на приемлемом уровне (доходность собственных средств девелопера должна быть по крайней мере 20-25%, а то и больше), то он будет готов вкладывать средства в развитие инженерии», – говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, считает, что при комплексном освоении территорий можно найти пути, при которых на проект было бы целесообразно привлекать и некрупные компании: «Реализуя какой-то проект новой застройки (например, 100 или 50 га), город может передать девелоперу весь участок одним лотом под комплексное освоение. Затем уже девелопер будет строить сам или привлекать партнеров в проект. Есть второй путь комплексного освоения, когда город выступает в роли девелопера и самостоятельно готовит эту территорию, нарезает на лоты и продает их по отдельности мелким и средним компаниям (как это происходит в СПЧ или на юго-западе города)».