Офисам есть место для роста
20.06.2011
Рынок бизнес-центров хоть и начал постепенно приходить в себя, по-прежнему остается «рынком арендатора». При этом, как говорят эксперты, в городе еще достаточно районов, где предложений по офисам крайне мало.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что говорить о ненасыщенности каких-либо районов Петербурга офисными площадями было бы неверно. На сегодняшний день в небольшом количестве бизнес-центры присутствуют лишь в тех частях города, где спрос на них минимален. К таким районам относятся промзоны, а также «глубокие спальники». Здесь спросом пользуются офисные площади, расположенные только в непосредственной близости от метро. Но даже на них уровень спроса невысок, он формируется преимущественно за счет тех компаний, чья деятельность связана географически с данной локацией. Невысокий объем предложения в таких районах вполне соответствует уровню спроса, дефицита площадей не наблюдается.
Ненасыщенный юго-запад
Однако если рассуждать о наличии в том или ином районе качественных офисных центров, то в первую очередь не насыщены офисными площадями спальные районы города – юго-запад города, проспект Ветеранов, ул. Маршала Казакова, проспект Большевиков и т. д. В этих районах нет организованных офисных площадей. Они не являются привлекательными с точки зрения месторасположения, наличия земли под застройку.
«Безусловно, некоторая деловая активность там присутствует, но в формате небольших помещений на первых этажах жилых домов. Гораздо более рентабельными проектами в таких районах является строительство жилых комплексов», – говорит Александр Захаров, директор по коммерческой недвижимости АН «Итака»
Директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталия Черейская с таким мнением солидарна: «Вопрос состоит в том, нужна ли насыщенность офисными помещениями в районах, где этот показатель низкий. Для рынка бизнес-центров важно не количество предложения, а спрос, увеличение которого сразу отражается на арендных ставках и появлении новых бизнес-центров».
Формируется дефицит
Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что дефицит офисных помещений формируется в Центральном и Петроградском районах. В то же время нельзя сказать, что эти районы не насыщены бизнес-центрами. Общий объем предложения очень высок, выше, чем в среднем по городу, но он уступает уровню спроса. Усугубляет дефицит и то обстоятельство, что районы имеют очень серьезные ограничения по новому строительству. Однако резкого повышения арендных ставок в связи со сложившейся ситуацией не происходит, так как в дефиците крупные площади, от 1000 кв. м, арендная ставка на них относительно стабильна. Но стоимость аренды в новых объектах Центрального района уже устанавливается на высоком уровне. «Правда, таких объектов не так много, а площади в новом бизнес-центре «Греческий» на Лиговском проспекте еще до введения его в эксплуатацию были полностью сданы», – напоминает госпожа Смирнова.
Наталия Черейская с этим согласна: «Центральный, Петроградский район и территория вдоль Московского проспекта достаточно насыщена офисной недвижимостью, но появление нового бизнес-центра нисколько не усугубит ситуацию, потому что спрос в этих районах всегда повышен. Качественные площади пользуются спросом в любом районе, но заполняются с разной скоростью в зависимости от удаленности территории от центра».
Все зависит от центра
Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург, говорит, что рассуждать о том, есть в том или ином районе спрос или нет, в принципе некорректно: «Нельзя сравнивать так укрупненно, районами. Пример – бизнес-центры «Аэроплаза» и «Технополис». Расположены в одном районе, «Технополис» заполнился на 75% за полгода после открытия, «Аэроплаза» не заполнена даже на 50% по истечении двух лет после открытия».
По данным исследований компании Jones Lang LaSalle, сейчас в Петербурге 5 районов, в которых уровень вакантных офисных площадей не превышает 10%, то есть уже имеется потенциал для появления новых качественных проектов. В их числе – Адмиралтейский, Петроградский, Калининский, Кировский, Красногвардейский. Однако их потенциал весьма различается. Адмиралтейский – это все же центр, хоть и довольно разнородный. Там есть высокий потенциал емкости рынка (в первую очередь восточная часть района). «Из-за уже наблюдающегося недостатка предложения ставки аренды там будут повышаться. Однако рост будет сдерживаться наличием предложения в Центральном и Василеостровском районах. Благодаря сравнительно высокому уровню ставок аренды есть потенциал для нового девелопмента», – рассуждает заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Андрей Косарев.
По мнению господина Косарева, Петроградский район – сегодня один из лучших рынков в центре города с точки зрения как емкости, так и востребованности. «Пожалуй, он имеет самый высокий потенциал для реализации новых офисных проектов», – полагает он.
«Красногвардейский, Кировский, Калининский – они весьма похожи как географически (сектор города от центра до КАД), так и с точки зрения офисного рынка. Объем рынка качественных БЦ этих районов совсем невелик – от 30 до 80 тыс. кв. м, практически не представлен класс А. При таком объеме рынка и уровне вакансий видно, что свободных помещений крайне мало. Недостаток предложения будет способствовать повышению ставок, однако и здесь рост ставок будет пока что сдерживаться свободным предложением таких районов, как Невский, Московский, Выборгский, Приморский. При этом мы не ожидаем большого объема новых проектов в ближайшее время – ставки пока что на недостаточно высоком уровне для обеспечения доходности девелопмента», – говорит господин Косарев. На среднесрочную перспективу наибольший интерес в этих районах могут представлять набережные Калининского и Красногвардейского районов, Охта, Ладожская, северная часть Кировского района.
Цифра
5 районов Петербурга, по данным исследований компании Jones Lang LaSalle, имеют офисные центры, где уровень вакантных площадей не превышает 10%, что говорит о том, что там уже имеется потенциал для появления новых качественных проектов
Большинство экспертов сходятся во мнении, что говорить о ненасыщенности каких-либо районов Петербурга офисными площадями было бы неверно. На сегодняшний день в небольшом количестве бизнес-центры присутствуют лишь в тех частях города, где спрос на них минимален. К таким районам относятся промзоны, а также «глубокие спальники». Здесь спросом пользуются офисные площади, расположенные только в непосредственной близости от метро. Но даже на них уровень спроса невысок, он формируется преимущественно за счет тех компаний, чья деятельность связана географически с данной локацией. Невысокий объем предложения в таких районах вполне соответствует уровню спроса, дефицита площадей не наблюдается.
Ненасыщенный юго-запад
Однако если рассуждать о наличии в том или ином районе качественных офисных центров, то в первую очередь не насыщены офисными площадями спальные районы города – юго-запад города, проспект Ветеранов, ул. Маршала Казакова, проспект Большевиков и т. д. В этих районах нет организованных офисных площадей. Они не являются привлекательными с точки зрения месторасположения, наличия земли под застройку.
«Безусловно, некоторая деловая активность там присутствует, но в формате небольших помещений на первых этажах жилых домов. Гораздо более рентабельными проектами в таких районах является строительство жилых комплексов», – говорит Александр Захаров, директор по коммерческой недвижимости АН «Итака»
Директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталия Черейская с таким мнением солидарна: «Вопрос состоит в том, нужна ли насыщенность офисными помещениями в районах, где этот показатель низкий. Для рынка бизнес-центров важно не количество предложения, а спрос, увеличение которого сразу отражается на арендных ставках и появлении новых бизнес-центров».
Формируется дефицит
Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что дефицит офисных помещений формируется в Центральном и Петроградском районах. В то же время нельзя сказать, что эти районы не насыщены бизнес-центрами. Общий объем предложения очень высок, выше, чем в среднем по городу, но он уступает уровню спроса. Усугубляет дефицит и то обстоятельство, что районы имеют очень серьезные ограничения по новому строительству. Однако резкого повышения арендных ставок в связи со сложившейся ситуацией не происходит, так как в дефиците крупные площади, от 1000 кв. м, арендная ставка на них относительно стабильна. Но стоимость аренды в новых объектах Центрального района уже устанавливается на высоком уровне. «Правда, таких объектов не так много, а площади в новом бизнес-центре «Греческий» на Лиговском проспекте еще до введения его в эксплуатацию были полностью сданы», – напоминает госпожа Смирнова.
Наталия Черейская с этим согласна: «Центральный, Петроградский район и территория вдоль Московского проспекта достаточно насыщена офисной недвижимостью, но появление нового бизнес-центра нисколько не усугубит ситуацию, потому что спрос в этих районах всегда повышен. Качественные площади пользуются спросом в любом районе, но заполняются с разной скоростью в зависимости от удаленности территории от центра».
Все зависит от центра
Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург, говорит, что рассуждать о том, есть в том или ином районе спрос или нет, в принципе некорректно: «Нельзя сравнивать так укрупненно, районами. Пример – бизнес-центры «Аэроплаза» и «Технополис». Расположены в одном районе, «Технополис» заполнился на 75% за полгода после открытия, «Аэроплаза» не заполнена даже на 50% по истечении двух лет после открытия».
По данным исследований компании Jones Lang LaSalle, сейчас в Петербурге 5 районов, в которых уровень вакантных офисных площадей не превышает 10%, то есть уже имеется потенциал для появления новых качественных проектов. В их числе – Адмиралтейский, Петроградский, Калининский, Кировский, Красногвардейский. Однако их потенциал весьма различается. Адмиралтейский – это все же центр, хоть и довольно разнородный. Там есть высокий потенциал емкости рынка (в первую очередь восточная часть района). «Из-за уже наблюдающегося недостатка предложения ставки аренды там будут повышаться. Однако рост будет сдерживаться наличием предложения в Центральном и Василеостровском районах. Благодаря сравнительно высокому уровню ставок аренды есть потенциал для нового девелопмента», – рассуждает заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Андрей Косарев.
По мнению господина Косарева, Петроградский район – сегодня один из лучших рынков в центре города с точки зрения как емкости, так и востребованности. «Пожалуй, он имеет самый высокий потенциал для реализации новых офисных проектов», – полагает он.
«Красногвардейский, Кировский, Калининский – они весьма похожи как географически (сектор города от центра до КАД), так и с точки зрения офисного рынка. Объем рынка качественных БЦ этих районов совсем невелик – от 30 до 80 тыс. кв. м, практически не представлен класс А. При таком объеме рынка и уровне вакансий видно, что свободных помещений крайне мало. Недостаток предложения будет способствовать повышению ставок, однако и здесь рост ставок будет пока что сдерживаться свободным предложением таких районов, как Невский, Московский, Выборгский, Приморский. При этом мы не ожидаем большого объема новых проектов в ближайшее время – ставки пока что на недостаточно высоком уровне для обеспечения доходности девелопмента», – говорит господин Косарев. На среднесрочную перспективу наибольший интерес в этих районах могут представлять набережные Калининского и Красногвардейского районов, Охта, Ладожская, северная часть Кировского района.
Цифра
5 районов Петербурга, по данным исследований компании Jones Lang LaSalle, имеют офисные центры, где уровень вакантных площадей не превышает 10%, что говорит о том, что там уже имеется потенциал для появления новых качественных проектов
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Роман Русаков
