Драйверы роста
04.07.2011
Девелоперы активно реанимируют крупные проекты-миллионники, которые предполагают комплексное освоение территории. Земли под точечную уплотнительную застройку в Петербурге становится все меньше, констатируют участники рынка. Единственный выход – освоение больших земельных участков.
По данным Гильдии управляющих и девелоперов, после кризиса объем заявленных проектов-миллиоников в Санкт-Петербурге, его пригородах увеличился примерно на 10-15% и сегодня составляет около 64 млн кв. м жилья (101 проект). По итогам 2010 года в общем объеме ввода проекты комплексного освоения заняли 43,4%, что почти в два раза больше, чем в 2009 году (24,7%). Кроме того, проекты КОТ составили более половины (56,7%) новых проектов, выведенных на рынок в 2010 году (в 2009 году – только 40,3%).
На сегодняшний день доля проектов КОТ, находящихся в продаже, в общем объеме рынка строящегося жилья Петербурга составляет около 40%. В продаже находится 21 проект комплексного освоения, общая площадь продающегося в этих проектах жилья превышает 2 млн кв. м.
Рост на дефиците
Главную роль в появлении проектов-миллионников сыграл дефицит земельных участков в городе, говорят участники рынка. «Свободных участков в городе практически не осталось – места обычно хватает только на точечную застройку. С точки зрения экономики и профессионального интереса, застройщикам интереснее реализовывать масштабные проекты комплексного освоения территорий. Возможности для этого сегодня есть только на пограничных землях между Петербургом и областью»,– считает Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест». «Но это не единственная предпосылка развития КОТов. Не последнюю роль играет и фактор экономики проекта, ведь несмотря на большие вложения на начальном этапе реализации и все возникающие в процессе строительства сложности освоения большого участка, проект в итоге оказывается более экономически выгодным, чем точечная уплотнительная застройка на очень дорогом участке земли в городе. К тому же большинство КОТов строятся на территории Ленинградской области, где согласовательные процедуры проходят гораздо быстрее и проще, чем в городской администрации», – полагает Александр Лелин, генеральный директор «Ленстройстреста». Точку зрения коллег подтверждает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»: «Проекты-миллионники – безусловно, положительное, но в то же время вынужденное явление на рынке. Любой девелопер, в том числе и ГК «ЦДС», развивающий подобные проекты, имеет желание возводить такое количество жилья не только по периметру города, но и в более-менее обжитых его районах, но в силу отсутствия там земельных ресурсов это практически невозможно».
Экономия на масштабе
По словам девелоперов, проект-миллионник имеет ряд преимуществ. «Создается собственная концепция города в городе со своей индивидуальной атмосферой, и в рамках данного проекта строятся в течение десятка лет дома. Появляется экономия на эффекте масштаба, благодаря чему цены становятся доступней», – считает Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». «В чем преимущества нового формата? Единая концепция, единый стиль. Это единое благоустройство придомовых территорий. Развитая социальная инфраструктура. Именно такой формат дает возможность строительства жилья нового поколения, с более высоким уровнем качества. Он позволяет продумать и соблюсти единую архитектурную концепцию района, оснастить территорию современными инженерными сетями, предусмотреть достаточное количество зеленых и рекреационных зон, рассчитать систему парковок для личного транспорта. Словом, детально разработать все те условия, которые делают район благоустроенным, а жизнь в нем – комфортной», – говорит Олег Еремин, первый вице-президент ГК «Балтрос».
«Застройщикам проще покупать бывшие пахотные земли и переводить их, чем искать участки для точечной жилой застройки. Но даже такие земельные участки рядом с метро уже заканчиваются, что еще раз доказывает: медленное строительство новых станций метрополитена – это проблема города», – убеждена директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко. Аудитория таких проектов, по мнению экспертов, также понятна. «Платежеспособность потенциальных покупателей (к сожалению, как девелоперов, так и самих покупателей) пострадала довольно существенно – это еще один фактор популярности жилья в проектах комплексного освоения территорий, расположенных, как правило, на окраинах города, но зато недорогих по цене», – отмечает Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО «УК «СТАРТ Девелопмент».
Цена объема
Крупномасштабные проекты решают насущную жилищную проблему многих горожан, кроме того, стоимость реализации в таких проектах ограничена неким общим средним уровнем цены, что делает квартиры в них максимально доступными. «В то же время большое количество таких проектов не может остановить и тем более уронить цены в проектах более локальных, расположенных в районах сложившейся застройки, а их становится все меньше, поскольку далеко не каждый потенциальный покупатель согласен жить во вновь создаваемых районах», – уверен Сергей Терентьев. Лев Гниденко убежден, что «миллионники могут затормозить рост цен на жилье, но не очень существенно, так как если имеется спрос, то они будут извлекать из него прибыль, а демпинг ни к чему не приведет, кроме ненужных убытков». Более того, «если проекты-миллионники будут демпинговать цены, то, естественно, часть потенциальных клиентов купят квартиры именно у этих застройщиков. В том случае, если цены будут адекватны рыночным условиям, будет выигрывать проект той компании, которая ведет правильную маркетинговую политику», – считает Ольга Литвиченко. «Благодаря экономии в таких масштабных застройках себестоимость 1 кв. м будет относительно невелика. Я не думаю, что цены упадут, но прогнозировать рост здесь достаточно сложно, поскольку проекты долгоиграющие»,– считает Дмитрий Грибов. Александр Лелин настроен более категорично: «Если предположить гипотетически, что проекты КОТ при заявленных масштабах будут реализовываться в течение 3-4 лет, то это могло бы повлиять на среднерыночные цены. На самом же деле, учитывая долгий срок работы над такими проектами и поэтапность ввода жилья, плюс отсутствие прогнозов снижения спроса на недвижимость в сегменте массовой застройки в ближайшие лет десять, не вижу предпосылок к снижению цен. Кроме того, не стоит забывать, что проекты КОТ требуют больших финансовых вложений на начальном этапе реализации, поэтому в цену жилья закладывается еще и стоимость привлеченных кредитных средств».
Цифра
В 21 проекте по комплексному освоению территорий ведутся продажи, общая площадь продающегося в этих проектах жилья превышает 2 млн кв. м.
По данным Гильдии управляющих и девелоперов, после кризиса объем заявленных проектов-миллиоников в Санкт-Петербурге, его пригородах увеличился примерно на 10-15% и сегодня составляет около 64 млн кв. м жилья (101 проект). По итогам 2010 года в общем объеме ввода проекты комплексного освоения заняли 43,4%, что почти в два раза больше, чем в 2009 году (24,7%). Кроме того, проекты КОТ составили более половины (56,7%) новых проектов, выведенных на рынок в 2010 году (в 2009 году – только 40,3%).
На сегодняшний день доля проектов КОТ, находящихся в продаже, в общем объеме рынка строящегося жилья Петербурга составляет около 40%. В продаже находится 21 проект комплексного освоения, общая площадь продающегося в этих проектах жилья превышает 2 млн кв. м.
Рост на дефиците
Главную роль в появлении проектов-миллионников сыграл дефицит земельных участков в городе, говорят участники рынка. «Свободных участков в городе практически не осталось – места обычно хватает только на точечную застройку. С точки зрения экономики и профессионального интереса, застройщикам интереснее реализовывать масштабные проекты комплексного освоения территорий. Возможности для этого сегодня есть только на пограничных землях между Петербургом и областью»,– считает Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест». «Но это не единственная предпосылка развития КОТов. Не последнюю роль играет и фактор экономики проекта, ведь несмотря на большие вложения на начальном этапе реализации и все возникающие в процессе строительства сложности освоения большого участка, проект в итоге оказывается более экономически выгодным, чем точечная уплотнительная застройка на очень дорогом участке земли в городе. К тому же большинство КОТов строятся на территории Ленинградской области, где согласовательные процедуры проходят гораздо быстрее и проще, чем в городской администрации», – полагает Александр Лелин, генеральный директор «Ленстройстреста». Точку зрения коллег подтверждает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»: «Проекты-миллионники – безусловно, положительное, но в то же время вынужденное явление на рынке. Любой девелопер, в том числе и ГК «ЦДС», развивающий подобные проекты, имеет желание возводить такое количество жилья не только по периметру города, но и в более-менее обжитых его районах, но в силу отсутствия там земельных ресурсов это практически невозможно».
Экономия на масштабе
По словам девелоперов, проект-миллионник имеет ряд преимуществ. «Создается собственная концепция города в городе со своей индивидуальной атмосферой, и в рамках данного проекта строятся в течение десятка лет дома. Появляется экономия на эффекте масштаба, благодаря чему цены становятся доступней», – считает Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». «В чем преимущества нового формата? Единая концепция, единый стиль. Это единое благоустройство придомовых территорий. Развитая социальная инфраструктура. Именно такой формат дает возможность строительства жилья нового поколения, с более высоким уровнем качества. Он позволяет продумать и соблюсти единую архитектурную концепцию района, оснастить территорию современными инженерными сетями, предусмотреть достаточное количество зеленых и рекреационных зон, рассчитать систему парковок для личного транспорта. Словом, детально разработать все те условия, которые делают район благоустроенным, а жизнь в нем – комфортной», – говорит Олег Еремин, первый вице-президент ГК «Балтрос».
«Застройщикам проще покупать бывшие пахотные земли и переводить их, чем искать участки для точечной жилой застройки. Но даже такие земельные участки рядом с метро уже заканчиваются, что еще раз доказывает: медленное строительство новых станций метрополитена – это проблема города», – убеждена директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко. Аудитория таких проектов, по мнению экспертов, также понятна. «Платежеспособность потенциальных покупателей (к сожалению, как девелоперов, так и самих покупателей) пострадала довольно существенно – это еще один фактор популярности жилья в проектах комплексного освоения территорий, расположенных, как правило, на окраинах города, но зато недорогих по цене», – отмечает Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО «УК «СТАРТ Девелопмент».
Цена объема
Крупномасштабные проекты решают насущную жилищную проблему многих горожан, кроме того, стоимость реализации в таких проектах ограничена неким общим средним уровнем цены, что делает квартиры в них максимально доступными. «В то же время большое количество таких проектов не может остановить и тем более уронить цены в проектах более локальных, расположенных в районах сложившейся застройки, а их становится все меньше, поскольку далеко не каждый потенциальный покупатель согласен жить во вновь создаваемых районах», – уверен Сергей Терентьев. Лев Гниденко убежден, что «миллионники могут затормозить рост цен на жилье, но не очень существенно, так как если имеется спрос, то они будут извлекать из него прибыль, а демпинг ни к чему не приведет, кроме ненужных убытков». Более того, «если проекты-миллионники будут демпинговать цены, то, естественно, часть потенциальных клиентов купят квартиры именно у этих застройщиков. В том случае, если цены будут адекватны рыночным условиям, будет выигрывать проект той компании, которая ведет правильную маркетинговую политику», – считает Ольга Литвиченко. «Благодаря экономии в таких масштабных застройках себестоимость 1 кв. м будет относительно невелика. Я не думаю, что цены упадут, но прогнозировать рост здесь достаточно сложно, поскольку проекты долгоиграющие»,– считает Дмитрий Грибов. Александр Лелин настроен более категорично: «Если предположить гипотетически, что проекты КОТ при заявленных масштабах будут реализовываться в течение 3-4 лет, то это могло бы повлиять на среднерыночные цены. На самом же деле, учитывая долгий срок работы над такими проектами и поэтапность ввода жилья, плюс отсутствие прогнозов снижения спроса на недвижимость в сегменте массовой застройки в ближайшие лет десять, не вижу предпосылок к снижению цен. Кроме того, не стоит забывать, что проекты КОТ требуют больших финансовых вложений на начальном этапе реализации, поэтому в цену жилья закладывается еще и стоимость привлеченных кредитных средств».
Цифра
В 21 проекте по комплексному освоению территорий ведутся продажи, общая площадь продающегося в этих проектах жилья превышает 2 млн кв. м.
рубрика:
Жилье
автор:
Николай Волков
