ЗПИФы недвижимости сдают позиции
18.07.2011
Еще в 2004 году эксперты предрекали, что закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости через 3-4 года станут серьезным источником финансирования строительных проектов. Однако сегодня аналитики констатируют, что такой инструмент привлечения средств, как ЗПИФН, застройщикам и инвесторам интересен все меньше.
По словам национального директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Наталии Тишендорф, в большинстве случаев ЗПИФН связан с объектами недвижимости, которые были введены в эксплуатацию и впоследствии «упакованы» в для оптимизации налогообложения. Девелоперские проекты, как отмечает госпожа Тишендорф, помещаются в фонд в основном для того, чтобы привлечь в строительство деньги институциональных инвесторов, которые не могут быть направлены в строительство напрямую.
Без льгот неинтересно
Главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин указывает на сокращение интереса к ЗПИФН, ссылаясь на динамику стоимости чистых активов таких фондов. По его сведениям, она снизилась за последний год на 8,55%.
Интерес к закрытым паевым инвестиционным фондам обусловлен возможностью оптимизации налогообложения. «Многие собственники офисов, бизнес-центров и других объектов, а также инвесторы финансово-девелоперского рынка использовали ЗПИФы, чтобы «упаковать» в них свою собственность. Недвижимость находится в фонде, а паи принадлежат ее реальному владельцу, это позволяет экономить на налогах – владельцы не платили налог на имущество», – напоминает господин Осин. Однако с 1 января 2011 года в России вступил в действие налог на недвижимость, внесенную в паевые инвестиционные фонды. То есть ЗПИФН потеряли свое главное преимущество перед другими способами финансирования строительных проектов.
Плюсы сохраняются
Несмотря на то что ключевого плюса использования ЗПИФН теперь не существует, использование этого инструмента все-таки имеет ряд преимуществ. В частности, как напоминает госпожа Тишендорф, сохраняется отсутствие корпоративного налога на прибыль, ввиду того что ЗПИФН не является юридическим лицом. «Налогом на прибыль облагаются доходы пайщиков при распределении доходности на паи. Однако вовлечение оффшорных структур позволяет избежать его выплаты», – рассказывает эксперт. Кроме того, при помощи ЗПИФН можно повысить ликвидность крупных объектов. «Проекты, требующие значительных инвестиций, могут быть «упакованы» в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, паи которого могут быть проданы неограниченному количеству инвесторов, не обладающих капиталом, достаточным для приобретения объекта целиком», – поясняет Наталия Тишендорф.
В числе плюсов ЗПИФН также эксперты отмечают возможность привлечения новых групп инвесторов. «Такие институциональные инвесторы, как НПФ и УК, управляющие пенсионными резервами, строго регламентированы законодательством по направлениям инвестирования, – рассказывает госпожа Тишендорф. – Согласно текущему законодательству, на приобретение существующих объектов недвижимости приходится доля инвестиций в 10%. Однако данные инвесторы могут приобретать паи ЗПИФН и тем самым увеличивать долю инвестиций в недвижимость, а также могут вкладывать средства в девелопмент».
Партнер, управляющий практики по недвижимости в России Hannes Snellman Юрий Пугач в числе преимуществ ЗПИФов называет возможность привлечения пула инвесторов на длительный срок, обособленность имущества ПИФ, которая позволяет защитить имущество от претензий третьих лиц по долгам как пайщиков, так и управляющей компании.
Слабые стороны
Недостатками использования ЗПИФН как инструмента привлечения финансирования можно назвать жесткие требования к управляющей компании, деятельность которой подлежит лицензированию, сложную процедуру создания фонда, а также невозможность непосредственного «выхода» из проекта (погашения пая) в любой момент времени, перечисляет слабые стороны Юрий Пугач.
Снижает привлекательность ЗПИФН и недостаточно проработанная нормативная база. В частности, хотя с начала 2011 года и был введен налог на имущество ЗПИФН, однако четкой процедуры определения его размера и порядка выплаты не закреплено, приводит пример госпожа Тишендорф. С ней соглашается Юрий Пугач, который считает, что признать достаточно проработанным законодательство в части деятельности ЗПИФ в области строительства нельзя.
Недостатком также является сложность с привлечением банковского кредитования. ЗПИФН не является юридическим лицом и не предусматривает возможности прямого залога объекта недвижимости банку. По словам Наталии Тишендорф, весьма ограниченное число кредитных организаций готовы рассматривать паи фонда в качестве надежного залога по предоставляемому кредиту.
«Многие минусы ЗПИФа могут быть одновременно его плюсами и наоборот. Сильная «зарегулированность» создает у инвестора ощущение защищенности, и фонд приобретает большую привлекательность, – отмечает господин Пугач. – Невозможность произвольного «выхода» может показаться не очень привлекательной для инвестора, но повышает устойчивость фонда и предоставляет возможность осуществления долгосрочных инвестиций. Кроме того, возможность оборота паев на вторичном рынке в известной степени нивелирует этот недостаток».
Слишком специфично
Меняющееся законодательство, сложности с привлечением банковского финансирования и специфичность инструмента отталкивают участников рынка. Рыночная практика по-прежнему подразумевает холдинговую структуру, вовлекающую российские и оффшорные юридические лица. Господин Осин полагает, что для того чтобы механизм привлечения средств в строительные проекты посредством ЗПИФ более активно применялся, рынок должен освободиться от спекулятивного навеса из объектов недвижимости на балансах крупных игроков, который был сформирован в период ипотечного бума. «Это сложный и довольно длительный процесс, быстро распродать эти активы, не «уронив» рынок, нельзя. Компании, которые много строят и продают объекты сравнительно дешево, могут успешно привлекать инвестиции на рынке ПИФов, но они, как правило, выбирают более надежный вариант в виде банковского фондирования, да и сами банки, убирая посредников, создают все больше дочерних девелоперских структур», – оценивает ситуацию эксперт.
В Jones Lang LaSalle считают, что дальнейшее распространение и развитие ЗПИФН возможно только при появлении проработанной законодательной базы и четкой позиции государственных органов. Только после этого, уверены эксперты компании, участники рынка, включая инвесторов и банки, смогут более точно оценивать риски и преимущества использования структуры ЗПИФН.
По словам национального директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Наталии Тишендорф, в большинстве случаев ЗПИФН связан с объектами недвижимости, которые были введены в эксплуатацию и впоследствии «упакованы» в для оптимизации налогообложения. Девелоперские проекты, как отмечает госпожа Тишендорф, помещаются в фонд в основном для того, чтобы привлечь в строительство деньги институциональных инвесторов, которые не могут быть направлены в строительство напрямую.
Без льгот неинтересно
Главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин указывает на сокращение интереса к ЗПИФН, ссылаясь на динамику стоимости чистых активов таких фондов. По его сведениям, она снизилась за последний год на 8,55%.
Интерес к закрытым паевым инвестиционным фондам обусловлен возможностью оптимизации налогообложения. «Многие собственники офисов, бизнес-центров и других объектов, а также инвесторы финансово-девелоперского рынка использовали ЗПИФы, чтобы «упаковать» в них свою собственность. Недвижимость находится в фонде, а паи принадлежат ее реальному владельцу, это позволяет экономить на налогах – владельцы не платили налог на имущество», – напоминает господин Осин. Однако с 1 января 2011 года в России вступил в действие налог на недвижимость, внесенную в паевые инвестиционные фонды. То есть ЗПИФН потеряли свое главное преимущество перед другими способами финансирования строительных проектов.
Плюсы сохраняются
Несмотря на то что ключевого плюса использования ЗПИФН теперь не существует, использование этого инструмента все-таки имеет ряд преимуществ. В частности, как напоминает госпожа Тишендорф, сохраняется отсутствие корпоративного налога на прибыль, ввиду того что ЗПИФН не является юридическим лицом. «Налогом на прибыль облагаются доходы пайщиков при распределении доходности на паи. Однако вовлечение оффшорных структур позволяет избежать его выплаты», – рассказывает эксперт. Кроме того, при помощи ЗПИФН можно повысить ликвидность крупных объектов. «Проекты, требующие значительных инвестиций, могут быть «упакованы» в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, паи которого могут быть проданы неограниченному количеству инвесторов, не обладающих капиталом, достаточным для приобретения объекта целиком», – поясняет Наталия Тишендорф.
В числе плюсов ЗПИФН также эксперты отмечают возможность привлечения новых групп инвесторов. «Такие институциональные инвесторы, как НПФ и УК, управляющие пенсионными резервами, строго регламентированы законодательством по направлениям инвестирования, – рассказывает госпожа Тишендорф. – Согласно текущему законодательству, на приобретение существующих объектов недвижимости приходится доля инвестиций в 10%. Однако данные инвесторы могут приобретать паи ЗПИФН и тем самым увеличивать долю инвестиций в недвижимость, а также могут вкладывать средства в девелопмент».
Партнер, управляющий практики по недвижимости в России Hannes Snellman Юрий Пугач в числе преимуществ ЗПИФов называет возможность привлечения пула инвесторов на длительный срок, обособленность имущества ПИФ, которая позволяет защитить имущество от претензий третьих лиц по долгам как пайщиков, так и управляющей компании.
Слабые стороны
Недостатками использования ЗПИФН как инструмента привлечения финансирования можно назвать жесткие требования к управляющей компании, деятельность которой подлежит лицензированию, сложную процедуру создания фонда, а также невозможность непосредственного «выхода» из проекта (погашения пая) в любой момент времени, перечисляет слабые стороны Юрий Пугач.
Снижает привлекательность ЗПИФН и недостаточно проработанная нормативная база. В частности, хотя с начала 2011 года и был введен налог на имущество ЗПИФН, однако четкой процедуры определения его размера и порядка выплаты не закреплено, приводит пример госпожа Тишендорф. С ней соглашается Юрий Пугач, который считает, что признать достаточно проработанным законодательство в части деятельности ЗПИФ в области строительства нельзя.
Недостатком также является сложность с привлечением банковского кредитования. ЗПИФН не является юридическим лицом и не предусматривает возможности прямого залога объекта недвижимости банку. По словам Наталии Тишендорф, весьма ограниченное число кредитных организаций готовы рассматривать паи фонда в качестве надежного залога по предоставляемому кредиту.
«Многие минусы ЗПИФа могут быть одновременно его плюсами и наоборот. Сильная «зарегулированность» создает у инвестора ощущение защищенности, и фонд приобретает большую привлекательность, – отмечает господин Пугач. – Невозможность произвольного «выхода» может показаться не очень привлекательной для инвестора, но повышает устойчивость фонда и предоставляет возможность осуществления долгосрочных инвестиций. Кроме того, возможность оборота паев на вторичном рынке в известной степени нивелирует этот недостаток».
Слишком специфично
Меняющееся законодательство, сложности с привлечением банковского финансирования и специфичность инструмента отталкивают участников рынка. Рыночная практика по-прежнему подразумевает холдинговую структуру, вовлекающую российские и оффшорные юридические лица. Господин Осин полагает, что для того чтобы механизм привлечения средств в строительные проекты посредством ЗПИФ более активно применялся, рынок должен освободиться от спекулятивного навеса из объектов недвижимости на балансах крупных игроков, который был сформирован в период ипотечного бума. «Это сложный и довольно длительный процесс, быстро распродать эти активы, не «уронив» рынок, нельзя. Компании, которые много строят и продают объекты сравнительно дешево, могут успешно привлекать инвестиции на рынке ПИФов, но они, как правило, выбирают более надежный вариант в виде банковского фондирования, да и сами банки, убирая посредников, создают все больше дочерних девелоперских структур», – оценивает ситуацию эксперт.
В Jones Lang LaSalle считают, что дальнейшее распространение и развитие ЗПИФН возможно только при появлении проработанной законодательной базы и четкой позиции государственных органов. Только после этого, уверены эксперты компании, участники рынка, включая инвесторов и банки, смогут более точно оценивать риски и преимущества использования структуры ЗПИФН.
рубрика:
Финансы
автор:
Марина Акатова
