Офисы класса С вымирают

За последние несколько лет сформировалась устойчивая тенденция к вытеснению объектов класса С с рынка офисной недвижимости. Эксперты объясняют это низким уровнем спроса и незначительным объемом ввода бизнес-центров такого уровня.

По мнению большинства игроков рынка, строить бизнес-центры класса С экономически нецелесообразно, так как они обладают относительно низкой рентабельностью. Новые объекты появляются только за счет реконструкции промышленных или административных зданий либо при сдаче в аренду объектов при институтах и заводах.
«Безусловно, к С-классу можно отнести часть выводимых на рынок объектов, расположенных в так называемом сером поясе Санкт-Петербурга и в спальных районах: на территориях бывших НИИ и промзон, которые реконструируются собственниками своими силами», – уточняет директор по развитию VMB Trust Валерий Хламкин.
По данным компании Praktis CВ, на текущий момент общий объем площадей в офисных объектах класса С составляет порядка 480 тыс. кв. м. За последние 5 лет доля площадей в бизнес-центрах класса С уменьшилась с 41 до 25%. «Последними значимыми объектами были деловой центр «Чугун Plaza» (ул. Чугунная, 2а) и БЦ «Алитер-Акси» (ул. Новгородская, 16), введенные еще в 2009 году», – добавляет руководитель направления маркетинговых исследований Praktis CВ Любава Пряникова.
С начала года арендные ставки в офисных зданиях класса С существенно не изменились. По словам директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталии Черейской, они составляют от 500 до 950 рублей/кв. м/месяц. Эксперты VMB Trust отмечают некоторое повышение ставок в ряде объектов на 5-7%. Любава Пряникова объясняет изменение ставок лишь колебаниями рынка, что никак не характеризует спрос на подобные площади.
Спрос на офисы класса С в основном формируют представители малого бизнеса. «Арендаторами в подобных бизнес-центров являются либо новые компании, не имеющие дополнительного финансирования, либо организации, испытывающие временные финансовые трудности, – отмечает Наталия Черейская. – Подобные площади востребованы также у компаний, чьи производственные помещения находятся в относительной близости от них».
В период кризиса произошло некоторое увеличение спроса на площади в бизнес-центрах класса С. Арендаторы были готовы пожертвовать комфортом и удобным месторасположением ради более низкой арендной платы. «В этот период объекты данного класса были заполнены в среднем на 92-93%, тогда как в объектах класса А пустовало порядка 15-16%, а в объектах класса В – 20-22%. В этот же период арендные ставки в бизнес-центрах класса С даже незначительно увеличились на 2-3%, тогда как в более высоких классах стабильно снижались», – говорит Любава Пряникова.
На текущий момент заполняемость в бизнес-центрах класса С приближается к 100%. «На время кризиса подобные объекты оказались своеобразным «дном». Дальше арендаторам ехать уже было некуда», – говорит господин Хламкин.
Сегодня наблюдается незначительная миграция арендаторов. Компании, оправившиеся после кризиса, переезжают в офисные помещения более высокого класса. Эксперты отмечают, что вновь образовавшиеся вакантные площади мгновенно заполняются как за счет расширения помещений имеющихся арендаторов, так и въезда новых.
По прогнозам специалистов рынка недвижимости Санкт-Петербурга, офисные помещения класса С постепенно будут вымываться с рынка. Арендаторы становятся более требовательными не только к качеству внутренней отделки помещений, входным группам, инженерным системам, но и к системам безопасности и дополнительной инфраструктуре на объекте.