Долгая история

Реконструкция прибрежных и портовых территорий может занять десятилетия. К тому же редевелопмент набережных потребует большого объема инвестиций, а главное – требуется юридическая «очистка» таких территорий.

«Подобные проекты комплексного освоения территорий связаны с серьезными затратами на инфраструктуру, требуют инженерной подготовки или замены сетей, зачастую такие зоны загрязнены промышленными отходами. Так, на территории ГИПХа, где должна находиться «Набережная Европы», земля заражена отходами химического производства и требует серьезной рекультивации, что значительно удорожает проект», – резюмирует Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости.
К плюсам, несомненно, можно отнести общий социальный эффект, который выражается в повышении качества городской среды, улучшении общего облика Санкт-Петербурга и экологии районов, где раньше размещались производства. С точки зрения экономической эффективности подобные проекты без поддержки города и государства могут быть реализованы только в двух случаях, говорят специалисты. Если это top location, как, например, проект «Набережная Европы», или если проект реализуется на территории предприятия, которое давно прекратило свою деятельность, и на участке практически отсутствуют объекты-памятники, не было слишком вредных производств и нет других проблем, утяжеляющих проект. Но такие площадки уже давно закончились.
«Минимальная стоимость вывода предприятия небольшого масштаба с последующим сносом зданий и рекультивацией земли составляет не менее 20 тыс. рублей за 1 кв. м освобождаемого земельного участка. Если на территории находилось грязное производство или переезд предприятия на новую площадь невозможен без комплексной модернизации и замены оборудования, указанная сумма легко может увеличиться раза в два. Если речь идет о комплексном редевелопменте и новом строительстве, то экономическая целесообразность таких проектов появляется лишь тогда, когда на освобождаемой территории реально построить как можно больше жилых зданий класса не ниже «бизнес». Здесь 1 кв. м может стоить порядка 80-90 тыс. рублей», – приводит расчеты Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
Среди проблем, с которыми могут столкнуться девелоперы, эксперты отметили малый объем инженерных мощностей в центральной части города для более плотной застройки жилыми или коммерческими объектами, сложность снятия санитарно-защитных зон, которые накладываются друг на друга и мешают развитию. На территории большинства предприятий (особенно крупных) также существуют различные обременения по инфраструктуре для чрезвычайных ситуаций (бомбоубежища и т. п.). Снятие подобных обременений затратно по времени и финансам. Кроме того, значительная часть промышленных территорий в центре находится в зоне действия ограничений КГИОП.