Долгосрочные вложения

Затраты на строительство дорог во многом зависят от качества покрытия и протяженности общей дорожной сети. Например, если девелоперу необходимо строить большой участок до дороги общего пользования, это значительно удорожает проект. В среднем девелоперы оценивают стоимость строительства в 100-150 USD за 1 кв. м.

При этом величина зависит от состояния грунтов, удаленности от города и других факторов. Для поселков экономичного и среднего класса характерны грунтовые дороги, реже асфальт. В элитных поселках часто асфальтируют не только дороги внутри поселка, но и подъездные пути. Хорошая дорога является крайне важным элементом при продажах, особенно при знакомстве клиента с объектом.
Олег Еремин, первый вице-президент ГК «Балтрос», замечает, что в среднем на дорожную инфраструктуру приходится около 3-5% от общего объема инвестиций. «При этом наличие хороших подъездных путей к поселку и внутри поселка – к участкам – в первую очередь влияет на продажи. Для того чтобы приобрести объект, покупатель должен на него посмотреть. А чтобы посмотреть, до него надо добраться. Это, в принципе, касается и продаж на городском рынке – покупатель должен быть уверен, что сможет без проблем подъехать к своему дому, подъезду. Например, площадь дорожно-уличного полотна в первых кварталах нового жилого района «Славянки» составила 180 тыс. кв. м», – рассуждает он.
Затраты на строительство дорог зависят от того, на каком этапе реализации находится коттеджный поселок. Например, на первоначальной стадии строительства доля от общего объема затрат может составлять до 50%. В последующем развитии доля затрат на дороги может колебаться в районе 10%.
Конкретные цифры существенно варьируются в связи со спецификой участка, но за среднее значение стоимости хорошей асфальтированной дорожной сети можно принять 50-60 тыс. рублей в пересчете на одну сотку реализуемого участка (при соблюдении всех нормативов и технологий). Важность дорог очевидна, так как в рейтинге отечественных бед дороги прочно держат второе место уже не первое столетие.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, оценивает стоимость строительства приблизительно в 100 USD за 1 кв. м. «Для поселков эконом- и среднего класса характерны грунтовые дороги, реже асфальт. В элитных поселках часто асфальтируют не только дороги внутри поселка, но и подъездные пути. Хорошая дорога является крайне важным элементом при продажах, особенно при знакомстве клиента с объектом. Бывают случаи, когда клиент разворачивается, не доехав до поселка», – вспоминает господин Пашков.
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский стоимость 1 км грунтовой дороги в коттеджных поселках оценивает в 7-15 млн рублей, плюс 5 млн за 1 км, если это асфальт. «Вероятнее всего, самые дорогие дорожно-инфраструктурные вложения были в таких поселках, как «Медное озеро», «Лукоморье», потому что там очень большие перепады», – говорит господин Уманский.
ЗАО «Строительный трест» в коттеджном поселке «Небо» строит дороги шириной от 6 до 7 м, с двухслойным покрытием асфальтобетоном, с устройством тротуара, бордюров и газона, а также водоотведением ливневых стоков. Как сообщили в компании, стоимость 1 кв. м такой дороги составит примерно 4,5 тыс. рублей. Соответственно, на полное устройство дорог в поселке будет потрачено порядка 80 млн рублей.

Цифра
до 50% затрат при строительстве коттеджных поселков на первоначальном этапе могут составлять вложения в дорожную инфраструктуру