Удержаться на крыше

Несмотря на развернувшуюся несколько лет назад кампанию против строительства жилья в мансардных этажах, специалисты говорят, что рынок этот продолжает жить. Правда, объем предложения такого жилья мизерный – примерно 1% от всего предложения на рынке.

Специалисты знают, что любое мансардное строительство, как правило, сталкивается с активным протестом жильцов дома, в котором мансарда расположена. Связано это с тем, что обычно застройщики пытаются «посадить» мансарды на дом без капитального ремонта и без расселения жителей. То есть пристроить помещения в расчете на использование старых сетей, без ремонта лестничных пролетов и т. п., что приводит к ухудшению эксплуатационных характеристик зданий. Обычно дополнительная нагрузка на фундамент и на несущие стены приводит к появлению трещин в надстраиваемых зданиях. Погоня за лишними метрами заставляет застройщиков во многих случаях менять уже согласованные параметры проектов, увеличивая высотность объектов, что приводит к доминированию здания среди фоновой застройки.
Мансардное строительство тормозит то, что решение по любому строительству, реконструкции или капитальному ремонту, затрагивающее общее имущество дома, находится в компетенции общего собрания собственников помещений. Согласно ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ должно быть получено согласие всех собственников. Сложнее всего этот вопрос решается в случае переводов из жилого в нежилой фонд в периферийных районах, в домах с большим количеством собственников. В центральных районах в домах в среднем проживает около 40-50 семей, причем значительную часть занимают помещения, предоставленные городом по договору социального найма.
Одна из главных проблем с мансардами – это сложности с регистрацией. Чтобы зарегистрировать мансарду, необходимо разрешение города на строительство. Чтобы получить разрешение на строительство мансарды на общей, чердачной площади, нужно иметь письменное согласие всех жильцов дома. Это практически нерешаемая проблема. Из-за этого практически все первые мансарды не зарегистрированы, и проблемы с правами собственности решаются исключительно в судебном порядке.
В последние 2-3 года застройщики нашли обходной путь решения этой проблемы. Теперь перед началом строительства статус чердака меняется с общей площади дома в нежилое встроенное помещение. По закону все встроенные нежилые помещения находятся в собственности города. Для реконструкции такого помещения разрешения жильцов не требуется. Инвестор получает разрешение на переоборудование помещения в мансарду и начинает строительство. После его завершения право собственности город по инвестдоговору передает инвестору. В связи с изобретением этого решения строительство мансард существенно активизировалось: чуть ли не каждый дом в «золотом треугольнике» надстраивается мансардой.
Надстройка над последним этажом (реконструкция чердака) может выступать как отдельная квартира либо как второй уровень квартиры, занимающей последний этаж. Мансарды могут иметь террасу или летний сад.
Рынок жилья в мансардах очень невелик – по оценкам риэлторов, он составляет около 1% от всего предложения. В основном мансардные квартиры – это объекты комфорт- и бизнес-класса в зависимости от местоположения объекта в городе и качества строительства. Основное преимущество мансардных квартир – видовые характеристики, что принципиально в домах центра города. Недостатками тут являются частые проблемы с теплоизоляцией, отсутствие лифтов. Две трети мансард вообще без лифтов, так как если изначально в 4-5-этажном доме не было лифта, то сделать лифт, даже навесной, не всегда возможно. Вход в большинство мансард – с черной лестницы.
К минусам мансард можно отнести то, что социальный состав, коммуникации и техническое состояние домов, в которых они реконструируются, часто не позволяют отнести их к элитным. По этим причинам строительство мансард целесообразно только в действительно уникальных местах с выдающимися видовыми характеристиками. 
Высокий этаж в центре города, особенно в историческом доме с хорошими видами и достойной инженерией, – предложение, вызывающее интерес, цена на которое может достигать 20-25 тыс. у. е. за 1 кв. м в лучших локациях.